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大佬：“不得不说，国内对房地产的调控还是非常厉害的。”
我：“这里的厉害是指强度比较高?”
大佬：“不，应该说是精准到位，而且有了足够多的预判。”
我：“啊?这楼市交易量都这样了，房价也没回暖，大佬您却说调控的好?”
我：“是不是有点尬吹了......."
大佬：“并没有，恰恰相反，可能是我们并未看清这些文件或措施的实际意图，但真正的目标已经实现了。”
我：“怎么说?”
大佬：“还记得今年初时的提前还贷潮吗?“
我：“当然记得，存量房贷利那么高，工作又没那么稳定，大家自然想提前还少付点利息。”
大佬：“有没有可能希望大家提前还贷，本就是符合预期，甚至是管理者所期盼的呢?”
我：“嗯?”
大佬：“你把时间拉长来看，是不是在楼市二三月楼市小阳春后，房地产交易量，价格就开始逐渐下滑，二手房挂牌量也开始逐渐增长?”
我：“没错。”
大佬：“所以降低五年期以上LPR利率(房贷利率)，不仅是吸引新的购房者，从另外一个角度来看，也是在降低已购房人群的杠杆率，也就是减少购房负债，以应对未来的房地产价格下降。”
大佬：“比如一套房子100万，按照3成首付，你所付出的本金是30万，欠银行70万，如果两年后这套房的市场价格下降到60万，而你手上还有30万现金，你还愿意继续拿房子着还银行房贷吗?
我：“我想我会挂牌卖出去，还银行10万，剩下的20万重新买一套房，换取更低的房贷利率。”
大佬：“可如果你把手上的30万还给了银行，那么你同样欠着银行40万，不仅可能背着比最新贷款利率高出2%点的利率的房贷，甚至在未来房价进一步下跌时，你也很难舍得讲房子卖出，毕竟沉没成本太高。”
大佬：“所以，当我们嘲笑存款贷款双降、资产负债表坍缩以及不给房子‘降价’时，其实管理者的目的已经达到，降低已经贷款买房的人的负债率，将你们和房子更深度的捆绑，好赚后面的利息。”
大佬：“说白了，管理者担心的不是少收利息，而是担心未来房价下跌产生的抛售、大规模弃贷产生的坏账。”
大佬：“当然，这还不是最厉害的，更厉害的点在于，不断降低LPR利率不仅能吸引更多购房者，更是在有序控制提前还贷总量，毕竟总会有人观望LPR利率来决定还款额度。”
大佬：“但实际上，降低LPR是新旧房贷利率一起下降，而新旧房贷利率之间的差额并没有变化，所以存量房贷利率调整只是时间问题，但现在在等待一个时机。”
大佬：“这个时机就是提前还贷金额总数下跌到一个可接受值，对个人而言，就是当你想要提前还贷就能立刻办理时，存量房贷利率调整文件的出现也就不远了。”
我：“天.......可贷款购房者也没得选啊，要么多付利息，要么提前还贷和房子深度绑定不是吗?”
大佬：“不，更好的方式就是卖房，手握现金等待房价下跌重新购入。”
大佬：“但按照国内普通人对房子的情结，很难理性的做到这一点，所以对大部分有闲钱的贷款购房者而言只有一条路，那就是提前还款，但它们可能不知道的是，未来房价下跌的空间可能会超出它们心里防线。”
大佬：“比如珠海那个不断下调备案价，总价相比最初备案价‘打五折’的楼盘。”
我：“这套路确实有点深了，有种被‘卖了’，还在乐呵呵的帮人数钱的感觉。”
大佬：“你以为到这就完了?”
我：“???”
大佬：“你有没有想过‘认房不认贷’的用意?”
我：“不是降低门槛，让更多无房的人购房，让更多有房有余钱的人购置第二套房，保持购买量，维持房子价格吗?”
大佬：“之前我也是这么想的，但发现想得太简单了。”
大佬：“‘认房不认贷’瞄准的是卖老房子买新房子的置换人群，毕竟有多少家庭能够接受租房生活?而在新旧房贷利率差如此大的情况下，卖房置换”是所有人都看得见的利差。”
大佬：“至于这批人群卖出的总价较低的老房子，则交给年轻人接盘，让年轻人看得见‘希望’，也算是城市留住年轻人的一种方式。至于真有钱的人，除非刚需，不然谁还愿意买第二套房子......”
我：“那如果房价继续下跌，不是依然会产生抛售或坏账吗?”
大佬：“那也不至于跌得那么快，真跌破新一批购房者的心理防线时，想必也过去了一两年，那时新一批购房者手上又有了一笔钱，继续重复上面的操作便好了。”
我：“房贷利率都这么低了，未来还能更低?”
大佬：“你有想过三年定期存款利率能降到2.65%?所以没有什么不可能，不过这也是件好事，毕竟种种行动表明，存量房贷利率真的快要降了。”
大佬：“只是为什么不缺钱的中间商就不能让让利?降低贷款利率，就一定要降存款利率?”
我：“唉，多少有点‘朝三暮四’分桃子的感觉，实际总量都是7个。”
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狗仔卡
发表于 2023-9-6 10:32
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