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本帖最后由 李大飞 于 2013-8-18 03:34 编辑
437轮竞价，17.72亿元成交，折合楼面地价为7346元/平方米，溢价率高达96%……禅城南浦地块近日网上竞拍时的火热，映射出外界对季华路中央商务带的前景预期。bn
而在三水，远景规划中将成为三水未来城市中心重要构成的“北江新区”，在今年3月的一次卖地中却遭遇尴尬：时代城二期附近的药厂和货柜场地块以8.9亿元的底价拍出，分别折合楼面地价1159元/平方米和1190元/平方米。
同样有着“未来中心”的前景预期，超高溢价与底价成交，折射出一喜一忧的两种城市表情，6000多元的楼面地价之差犹如一道巨大的鸿沟，提示着人们这悬殊的地价之间有许多尚待弥合。
地价犹如一面镜子，折射出的不只是开发商对某个区域的价值评估与预期。它的直观性和表征意义，恰可揭示出城市价值的某种缺失，同时又通过这一表征强化外界对城市价值的认知，而这种认知可能反过来造成城市价值的进一步流失，阻碍人才、资本、科技等要素的汇集，从而形成一个恶性循环。
产业价值之殇
如果要对城市的价值进行量化，毋庸置疑的是，这种评估需要将多种因素纳入评估框架，并赋予各个因素一定的权重，加权计算得出。但目前城市价值由哪些因素构成并没有一个统一的认定标准。产业、人才、资本、科技的竞争力无疑都是非常重要的评价因素。
土地价格则为观察城市价值提供了一个更为直观的视角。在观察人士看来，撇开复杂精确的计算，土地价格为评估城市价值提供了最直接的依据，而正因为其价格长期处于低位，无形中强化了外界对其低价值的心理预期。
“这是很自然的事，如果地价偏低或者土地流拍，很多人都会产生某地不被看好的联想，在做投资决策时会趋于谨慎，从这个意义上说，土地低成本反倒可能是一种伤害。”接受记者采访的一位三水区政府人士认为。
事实上，三水当前的产业结构也凸显了这种土地低成本带来的尴尬。在三水工业园、西南水都食品饮料基地等新产业园区，由于固有的产业基础较为薄弱，为缓解前期招商引资中的“资本饥渴”，都或多或少存在廉价供地的情况。在这种情形下，企业与项目质量也难以保证，“两高一资”企业纷纷进入，“圈而不建”的现象也不同程度存在。而这种高投入低产出的弊端也开始显现。
来自三水区经科局的数据显示，2012年三水区产业税收贡献率（税收与GDP之比）仅为8.03%，仅相当于全市平均水平的64%。在扣除超过30万元/亩的饮料产业后，2012年全区工业企业税收平均水平仅3万元/亩，相当部分产业平均水平在1万—3万元/之间，与先发区域差距明显。
另一组数据同样佐证了这一现实。截至2012年底，三水非金属矿物制品、有色金属冶炼及压延加工等“两高一资”行业的规模以上企业共244家，占全区规模以上工业企业户数近30%，消耗全区工业用电量的61.88%，占规模以上企业企业用地比例达50.2%，而占工业税收比例则不足35%。
“产业贡献度低，导致区财政对企业培育、研发投入、人才引进、基础设施建设等方面扶持捉襟见肘，进而形成恶性循环。”三水区经科局一位人士认为。
资本积聚迷思
产业税收贡献度低一方面折射出三水传统产业产出效益偏低的现实，另一方面则凸显出三水在产业价值链中所处位置的尴尬。
近两年，引入“总部经济”要素在各种官方的材料中被频频提及，成为三水招商引资的一大重点。这样的诉求正是基于三水产业处于价值链相对低端的现实。
去年，三水西南水都食品饮料基地通过盘活旧厂房的“零土地招商”方式成功引入百威啤酒的销售公司，当年纳税总额就突破亿元。这对于水都饮料基地而言具有突破性意义，一方面是由于水都基地的土地空间已所剩无几，另一方面则是销售公司这样的总部要素机构正是水都基地所稀缺的。
事实上，水都基地的现状正是三水产业价值链位置的一个集中缩影。三水如今对总部经济要素的渴求反映出三水经济提升价值链位置的焦虑和迫切。广东省社科院竞争力研究中心主任丁力此前接受记者采访时认为，三水当前发展中遇到两个主要问题，第一是虽有较好的区位条件，但并未得到投资者充分认可；第二则是本身的技术积累不够，驱动增长的内生动力不足。
三水区政府今年一季度一次关于区内金融发展状况的调研则从侧面印证了这一现实。截至2012年末，三水区GDP、工业总产值约占佛山全市十分之一，但金融总量只占佛山全市的二十分之一左右。参与调研的人士认为，近几年招商引资的许多企业在三水设立的只是生产基地，并未把资金运营部门迁至三水，产业链两端在外。
针对区内32家规模较大企业的抽样统计数据显示，企业在区内开立账户的资金运用量占其总资金运用量超过70%的只有19家，占59.4%。而21.8%的企业因资金运营部门在区外而导致在区内银行贷款比例较低。此外，在全区纳税前10位的企业中只有5家企业总部设在三水。同时，由于上下游企业多在区外，企业在当地银行融资后，资金迅速以贷款等形式向区外企业支付，未能在区内流转、沉淀。
人才流失之困
在地价长期在低位徘徊的情况下，三水部分楼盘的销售均价也同样处于低位。以“北江新区”的时代城、北江明珠等在售楼盘为例，其销售均价大多处于5500—6500元/平方米的区间，这样的售价与西南街道目前主城区的一些在售楼盘相比存在着每平方2000元左右的价差。
在西南街道相关负责人看来，当前“北江新区”仍处于完善基础配套的“蓄力”阶段，伴随教育、医疗、休闲配套的完善，无论是地价还是房价均有可观的上升空间。而在远景规划中，“北江新区”规划设计居住人口为15万，将被打造成为集居住、商贸、文化休闲等功能于一体的综合性城市片区。在今年三水一季度工作分析会上，区委书记苏伟波也明确指出，“北江新区”与三水新城将是未来三水城市的新中心。
“这种未来规划和现实价格之间的背离，也显示了开发商与购房者的谨慎，开发商担心定价过高超出实际购买力，而低位徘徊的价格也可能影响购房者的心理预期，导致投资意愿与信心走低，这又会影响三水对于人才的吸聚和挽留。”前述三水区政府人士认为。
在他看来，这对于高层次人才引进会有更显著的影响。“如果自身的价格长期处于低位，可能会被解读为底气不足，那么又如何说服他们买房定居、留在三水？”
三水区人力资源和社会保障局近期对区内100家企业人力资源状况的调研结果也显示了三水高层次人才引进与挽留之艰难：目前三水全区各类人才已达8.2万人，其中专业技术人才3万人，高级技能人才2.3万人，全区人才有75%集中在企业。全区首次高层次人才认定工作正在筹划之中，初步统计符合高层次人才认定标准的全区仅有45人，其中只有10人在企业。
调研报告提到，多家企业反映人才流失情况令人担忧，健力宝、大鸿制釉、花园酒店等企业都反映，其几乎成了无偿培训技术人员的“黄埔军校”。入职应届毕业生在经过两三年学习培训，具备一定技术能力而可为企业带来可观贡献之时，却选择离开到其它城市相同岗位发展的情况并不鲜见。
而从宏观层面来看，调研报告提到，近年三水外来劳动力占劳动力总数的比例呈逐年下降趋势，甚至出现了总量绝对减少。
■分析
低地价背后的财税增收压力
今年上半年的三水土地市场颇不平静，与去年相比可谓“冰火两重天”。
根据乐居的统计数据，今年1-5月，三水累计出让住宅、商住用地达70.7万平米，比去年同期的27.4万平米大增158%。
与此相对，去年三水的土地市场却略显惨淡。三水区国土城建和水务局网站公开数据显示：去年年初至10月末，三水国有建设用地招拍挂出让仅成交15宗。其中2月28日至5月18日的将近三个月中，无一宗国有建设用地公开挂牌出让。区委书记苏伟波在去年三季度工作分析会上强调，土地收入作为财政的重要支柱或已成为历史，政府财政收入结构或将发生重大改变：在土地出让收益减少的情况下，税收将成为财政收入的最主要来源。而要保障税收，则必须涵养税源，坚持工业立区、做大做强制造业成为必然选择。
虽然就长期趋势而言，“土地财政”不可过多倚重，但告别对“土地财政”的依赖仍然是一个渐进的过程，对于三水来说更是如此。来自三水区财政局的统计资料显示，今年一季度，三水完成地方公共财政预算收入约6.2亿元，而同期政府性基金预算收入约为4.3亿元，其中的国有土地使用权出让收入就超过4亿元。这一组数据也凸显了当下的三水财政对于土地交易的依赖。
“在这种情形下，如果三水土地价格长期被低估，那么卖地收入会受到最直接的冲击，要提升土地出让收入需要更多依赖增加卖地数量的方式，如果土地市场整体低迷，那么地方税增收的压力会陡然增加。”受访的一位本土政经观察者认为。
■概览
城市价值镇街面面观
三水城市价值投射到各镇街，呈现出一幅怎样的图景？为提升各自城市价值，各镇街又有何动作？记者选取了三水颇具代表性的三个镇街，进行了调查采访。
西南：“北江新区”配套先行不急于推地
作为如今三水的生活服务和居住中心，西南街道正在重点打造的“北江新区”是一个颇为典型的分析样本。作为三水中心城区“西进”战略的重要一环，如今北江新区总体规划编制已进入收官阶段，根据规划，这一片区将改造为“零工业”的高端商住区。
然而规划所描绘的未来图景并没有改变北江新区目前地价处于洼地的状态。据了解，北江新区的颐澳湾、时代城等一手住宅均价仍停留在5字头水平，与三水中心城区的一些类似楼盘每平方米8000元左右的销售均价相比差距明显。基础生活配套依然是目前北江新区的一大短板。
为扭转这种被动局面，西南街道把对对地块的整体规划以及配套完善作为重中之重，以求提升地块的整体价值，增强对大型龙头房企的吸引力。
据西南街道办相关负责人介绍，今后北江新区新地块的开发将采取连片规划开发的方式，通过统筹规划，对地块进行恰当的布局，避免因为前期规划缺失，引致地块碎片化出让，开发商各自为政，使得片区呈无序状态，破坏整个片区形象。
而为了修练好“内功”，尽管北江新区已有部分地块具备了出让条件，但西南街道方面并不急于将其挂牌出让。“只有通过整体的规划，提前做好相应的配套，凸显地块的投资价值，才能让有实力的开发商看到前景，这样才会引来‘金凤凰’，对地块进行高品质的连片开发。”西南街道国土城建和水务局常务副局长梁绍坚表示。
乐平：园区项目投产或激发地块投资动力
在三水三大片区的发展布局下，乐平作为未来的城市副中心，又是园区产业集聚地，但受制于配套建设的滞后，土地价值却长年处于洼地水平。“除西南外，乐平与其他镇街的地价差异并不大，可能在市场上的受关注程度会高些，比较容易出手。”乐平镇党委委员、镇国土城建和水务局张伟杰表示。
张伟杰介绍，两年前是乐平土地价值的相对高峰期，在拍出一块180万元/亩的地块后不久即进入低迷状态。“前年乐平南边有一地块原本估价可达140—150万元/亩，但最终只能以90万元/亩的贱价出让，而去年一宗位于乐平新城区51.1亩的地块，起拍楼面价仅为695元/㎡，最终也惨遭流拍。”
但他也认为，随着宏观形势的回暖，乐平在土地市场也开始有起色，而且还将有较好的发展前景。“乐平有园区支撑，未来将会聚集更多人气，而且还有积分入学等政策的吸引，相信整个房地产市场将逐步成长起来，对土地的交易形成一定的支撑。”
张伟杰告诉笔者，随着一汽大众落户南海狮山并即将投产，狮山工业园和与之对接发展的乐平工业园吸引了不少相关的上下游汽配企业，现在已有部分企业的中高层都选择到乐平买房，有的企业甚至以团购方式一口气买下十几套。
大塘：上半年卖地首现流拍
记者了解到，今年上半年大塘共成功出让3宗地块，其中一宗商服地块，面积22.42亩，另外2宗是小区内的小地块，面积379.9平方米。“3宗地的合计成交价格是1595万元，平均楼面地价每平方517元。”大塘镇国土城建和水务局副局长黄素勤告诉笔者，22.42亩的地块位于政府东侧，517元的楼面价格相比2009年已有了明显提升。地处镇政府旁边的奥利花园地块地理位置十分优越，在2009年成交的楼面地价仅为321元。
引人关注的是，大塘同期推出的5个地块中另有3宗小地块流拍，合计583平方米。而这也是大塘第一次出现流拍现象。对此，黄素勤坦言，这三个地块均位于旧小区，属于剩余的零星地块，地理位置相对较差，楼面地价差别不大，最终造成流拍。“以前我们也没有尝试过出让这么小的地块，并且出让的地块都是在中心区域，地理位置较好，所以没有出现过流拍。”
奥利花园可以说是大塘目前最成功的商住项目。黄素勤介绍，奥利花园土地总面积210亩，总成交价9886万元，平均楼面地价321元。“目前该楼盘第一期588套已基本建成，均价2800元左右，大约销售了130套。”黄素勤坦言，此前与开发商交流，他们普遍认为目前的销售情况未达到预期。“主要是大塘的经济水平相对较差，而且较有钱的那部分人早期都在西南购置了物业，再加上近年国家土地政策的房地产调控，影响了大塘本地的消费能力。”
大塘土地升值空间在哪里？“大塘将来的发展有三个优势，工业集中在工业园区，农业规模化集中在农业园区，居住集中在大布沙城区。”黄素勤表示，大塘镇域空间功能分区较明确，未来将通过提升生态环境、城市环境（比如望岗涌的整治）和人文环境来提升土地价值。
■把脉
保利进驻，三水土地市场如何走出洼地？
整体规划＋造势推进或可提升地域价值
虽然，三水的地块仍在洼地状态下游走，但今年5月，一则关于保利华南实业有限公司联合佛山永晟投资有限公司，以底价8.58亿元竞得荷花世界旁的三块商住用地的消息，还是在佛山的地产界激起了不少波澜。
大地产商的入驻的确带来了鲶鱼效应，一些本地开发商在心理上受到了冲击，但如何真正搅动春水、激活三水的区域价值仍值得深入探索。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同建议，政府可以做好地块的前期“造势”，包括对地块的规划、配套的建设以及针对市场做仔细的调查，然后根据实际情况进行有节奏的推广。
他还以广州成立房地产研究中心为例，“研究中心通过研究土地集约化利用，房地产市场、国土房产类公共政策为政府提供前瞻性的参考和服务支撑。”他强调通过这些措施，一些优质地块的作用才得以显现，盘活三水土地市场，提升三水地价处于洼地的局面。
事实上，为改变低价出让的被动局面，目前部分镇街也开始转变土地开发的理念。“只有改变以往那种零散的开发模式，通过整体的规划、连片开发，提前做好相应的配套，才能凸显地块的投资价值，才会提升对大型房企的吸引力。”西南街道国土城建和水务局常务副局长梁绍坚介绍，目前北江新区正试行这种新的土地开发方式。
与禅南顺等地区每推一地块往往引来热议不同，长期以来，地产业界对三水的土地和房产市场的认知偏弱。有镇街相关负责人表示，地块“造势”还可参照此前禅城推地与推广同步进行的“双推”模式，来提升三水土地市场的热度。 |
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狗仔卡
发表于 2013-8-7 09:59
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