业界担忧三水楼市泡沫再起

李大飞

佛山市住房和城乡建设管理局1月6日公布2012年地产成交情况，三水区新建住宅成交量大跌逾两成，成交均价下跌逾一成，跌势明显，领跑五区。

　　与此同时，在三水洋房市场上也存在另一种现象，新产品定价不断突破历史高位，以西南城区两大新盘捷和广场和山水一品为例，均价去到“8字头”。另一方面，政府不减推地热情，三水区最新财政预算显示，2013年全区卖地收入预计增加48.7%。领先丰地产总经理李华宇认为，三水的洋房主要依靠西南城区有限的客源来消化，若供应量持续庞大且集中爆发，将进一步打破市场供求平衡。曾在2010年热议的三水楼市泡沫是否又有抬头迹象？

　　隐忧1

　　房价上涨过快 脱离消费能力

　　谈到三水楼市泡沫，应该回溯到2009～2010年间，当时中心城区楼价一下子从3000～4000元/平方米的低位飙升至7000～8000元/平方米的历史峰值，着实吓坏了不少买家，而涨价的先兆就是抢房潮的出现。家住三水雅居乐花园的吴女士回忆说，“当时雅居乐开盘，我和我老公是早上5时多摸黑起床去售楼中心排队，从小在西南街长大，就没见过这么‘墟撼’的购房人潮。”

　　短短4年三水房价翻番

　　国内楼市黄金十年发展得如火如荼，三水仍是一块相对“风平浪静”的“处女地”，为了搭乘黄金楼市的尾班车，多个开发商扎堆涌现西南住宅市场，当中不乏像广州时代地产和雅居乐这样的大牌房企。吴女士在决定入手雅居乐前，几乎把当时在售的楼盘全看过一遍，“2005～2007年间看过不少楼盘，包括当时卖得比较好的绿湖城市花园和恒达花园，房价2500～4000元/平方米不等。”

　　吴女士属于比较幸运的一批购房客，在她置业之后，雅居乐的房价也一路高歌猛进，到2010年底吴女士装修的时候，单价已达7200元/平方米的高位。与此同时，三水的高价盘也开始渐次登场，对房价起到较为明显的拉动效应，其中东海蓝湾也从2007年开售时的3000多元/平方米涨到7000多元/平方米，短短4年价格翻了一番。

　　如今，西南城区两大新盘捷和广场和山水一品均价更是去到“8字头”，被认为“脱离了本地居民的消费能力”。

　　买卖双方展开拉锯战

　　三水洋房价格比肩禅城已成不争事实。但行内人士分析，与后者相比，三水中心城区人口仅约30万，同时中心城区对下属镇街的吸附力有限，未能吸引人们前去求职置业。另外，三水的产业基础相对薄弱，无法吸引大量外来人口，“新三水人”的消费力也显得较弱。因此，高房价缺乏有力支撑是一个比较突出的问题。

　　近两年，三水出现了一些“叫好不叫座”的住宅项目，究其原因，还是定价与买家期望差距太大。市民阿远说，“首付的钱存得差不多了，但这两年的楼价虚高让人觉得不划算，房子还建得离市区越来越远，只好先作观望。”在市民一片吐糟声中，开发商立场依然坚定，买卖双方之间展开一场无形拉锯战。

　　隐忧2

　　户型盲目求大 并非刚需主流

　　据领先丰地产总经理李华宇反映，三水房地产市场存在的另一个问题是部分项目户型偏大，反映本地开发商对市场需求不够敏感。记者在某项目的宣传文案上看到，95～136平方米产品被称作“小户型”，而150平方米产品则被称作“中小户型”。到底当地居民对住宅面积的实际需求是否还停留在“非大屋不住”的阶段？记者在50名年龄介乎24～48岁的本地居民中展开调查，发现60后及70后更倾向于购买大面积单位，而80后则已逐渐接纳90平方米以下的小三房等精致户型。问及原因，后者表示价格是首要考虑因素，其次，年轻家庭希望与老人分开住也渐成趋势。

　　“单价不断攀升，再做同样的大面积产品人们就变得难以承受。未来开发商在户型面积方面做调整是不可避免的，早期禅城也推出过很多大面积单位，但如今中心城区土地越发紧张，房价日渐趋高，刚需户型才大行其道。”李华宇认为，时代城是三水市场上一个做得比较成功的项目，“基本上都是紧凑的刚需户型，定价也比较理性，买家很受落。目前总价50～60万元左右的产品在三水是最需要的。”李华宇希望发展商做一些真正尊重市场规律的产品，而不是孤芳自赏一味追求高端，“有价无市对买卖双方都无益，浮夸风不应该一直延续下去。”

　　而另一位开发商则认为，大部分佛山市民对于大户型的追捧一直没有变，“以我们自己的项目来说，楼王单位只要定价不过分，一般都是不愁卖的，而90平方米的户型则很难卖出去。在城市空间宽裕的条件下，追求更宽广的居住面积是可以理解的，开发商在规划产品结构的时候，也只是尊重当地人的需求和消费习惯，这并没有什么不妥。”

　　隐忧3

　　今年加紧推地 会否加剧泡沫？

　　在上周举行的三水区十五届人大三次会议上，政府宣布2013年将大量增加土地供应，预计今年卖地收入的增幅将高达48.7%。届时大量产品集中投放市场，又会否引起新一波躁动？保利华南实业副总经理张亮对三水楼市表示乐观，“从目前来看，三水的住宅项目是契合周围的配套所规划的，并且户型和价格大体上符合本地的消费习惯和需求。”张亮分析称，三水去年推出的项目景观性质的比较多，在一定程度上构成了三水楼市量价齐跌的现象，预计今年经过调整后，市场将趋于稳定。

　　据李华宇统计，2012年三水新建住房供应量达到历史顶峰。资料显示，去年西南城区在售楼盘（非别墅类）共计12个。某市场研究人员分析，三水城区约30万人口，相当于10万～15万户人，当中大概6万～7万户有换房需求和能力。假设每户需求面积100平方米，所需的住房面积就是600万～700万平方米。一般的楼盘项目平均20万平方米，意味着这个市场一共可消化30～40个项目。虽然总体需求是动态发展的，并不会同一时期集中释放出来，但消化能力还是比较可观的，无需太担心会出现滞销现象。而从另一个角度讲，政府推地也是基于稳定供求关系的考虑。如果政府不持续推地，会破坏供求平衡，置业需求只能转向二手市场，会导致房价失控。

ssss741

回复 李大飞 的帖子

支持楼市能回归5字头。

遊龍戲鳳

不用担心，一切有党和政府，百姓就食自己啦

独树岗佬

1月6日公布2012年地产成交情况，三水区新建住宅成交量大跌逾两成，成交均价下跌逾一成，跌势明显，领跑五区。;P:victory:

sherry……

甘多楼盘，三水得甘小人，肯定会有屋无人住，抓紧手中的银纸，等跌吧

合金韭菜

4字头好快到啦

富士康

房价上涨过快 脱离消费能力，短短4年三水房价翻番:am09：

cj888

资料显示，去年西南城区在售楼盘（非别墅类）共计12个。某市场研究人员分析，三水城区约30万人口，相当于10万～15万户人，当中大概6万～7万户有换房需求和能力。假设每户需求面积100平方米，所需的住房面积就是600万～700万平方米。一般的楼盘项目平均20万平方米，意味着这个市场一共可消化30～40个项目?


十年来，三水人民就没买过房子，就等这几年换房子，这样的推论，不是神经病就是开发商拉客？

MDX

泼出去的水是收不回来的！