“购房者回来了？”、“楼市回暖？”

2585668 · 发表于 2019-3-28 15:32

近日，“购房者回来了”、“楼市回暖”这样的词语一直刺激着我们的神经。

楼市回暖的消息被推上风口浪尖，市场上出现了这样的声音：经过一年的调整，楼市重回快速上涨车道，将开启新一轮的牛市。

舆论甚嚣尘上，自然引得那些没上车的吃瓜群众躁动不安，很多粉丝在后台纷纷问我到底怎么回事。

楼市果真要重回牛市吗？

今天，我通过数据带着大家来揭开楼市迷雾，我们来看看楼市是否真的回暖了，看看现在适不适合入场买房。

楼市回暖甚嚣尘上

分析经济问题，无论是宏观还是微观，我们少不了数据的支撑。

我们先来看看，那些让楼市看起来“回暖”的数据。

国家统计局数据显示，2019年1-2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1%，同比增速创2014年11月以来最高。

单从这个数据来看，房地产开发投资增加，楼市似乎真的在回暖，所以这个数据也是房地产中介以及一些自媒体用来说明“楼市回暖”的证据。

还有房企融资额数据，最近也被用来证明“楼市回暖”。

数据显示，2019年2月，房企境内外发债总量673.93亿元，融资额同比增加87.7%。特别是踏入3月份，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。

而且从融资成本看，基本告别两位数，境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境内融资成本明显降低。

除此之外，银行信贷投放重新流入房地产市场，这被市场视为“房企回暖”的最有力证据。毕竟此前，监管部门一直掐住了银行资金流向房企的通道。

其他的证据，还有近期多个城市首套房贷利率连续3个月下降，似乎有一种资金大幅流向房地产的既视感。

根据融360的监测数据，2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%。

不但如此，在政策方面，一线城市的房产交易增值税附加税也在大幅下调：北广深从12%下降到6%，上海从11%下调到6%，减轻了购房者的负担。

从上面这些数据，似乎都在表明一个迹象：房地产的第二春将来，大家赶紧买房吧！

拨开迷雾看真相

上面这些数据当然都没有错，但是数据背后的事实却值得我们深究，我们不能知其一不知其二。

首先，我们来看“1-2月房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%”背后的事实。

其实，房地产投资是一个滞后的指标。

房地产投资当中有两大部分：一个土地购置费，一个是建筑安装工程费用。

首先，土地购置费是分期付款的，现在房地产投资增多的一部分，主要是前期卖地需要支付土地购置费而支撑起来的。

再则，从2018年开始，房企开始转向“高周转”模式，纷纷抢开工，所以房地产新开工面积从去年2月的2.9%一路上行至去年12月的17.2%。

去年年末，房企新开工面积增加，那么目前房地产施工增速自然就增长。

但还有一个数据需要注意，那就是1-2月房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2%。

这就很好地说明了，未来几个月房地产开发投资增速将会回落。

再则，我们来看看“房企融资增速，成本下降”这一数据。

房企加速融资的一大背景是2019年偿债高峰期的到来。

数据显示，2018年下半年开始的未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019年-2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元到期。

如果考虑债务回售因素（如果公司业绩或财务状况本身就有问题的话，债券投资者可通过回售撤出资金），2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。

所以，如果考虑回售因素，2019年房企偿债压力就算是达到顶峰了，所以很多中小企业为了“借新还旧”，抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰。

也就是说，房企融资规模增长不是为了多建房子，而是为了“借新还旧”，抵御资金链断裂的风险。

当然，今年1月，央妈降准释放天量资金，而商业银行因为资金充足，确实也在调低房贷利率，所以有部分资金确实通过融资的方式流入房地产，而且房贷利率也有所下调。

但问题是，央行发布数据显示，2月居民新增中长期贷款量显著下滑，同比下降31%。

要知道居民中长期贷款主要就是购房贷款，新增中长期贷款量下降31%，就直接说明房地产市场销售不乐观。

当然1月份居民新增中长期贷款量确实大幅增长，但那是房企在年前大力促销导致，而2月的数据同比下降31%，已经明确说明房企促销效果非常短暂。

楼市行情到底怎么样，我们还可以通过当期开发商们的拿地热情来观察，但我观察到的数据发现房企拿地几乎没什么热情。

国家统计局数据显示，2019年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%；土地成交价款690亿元，下降13.1%。

有意思吧，揭开数据背后的迷雾，房地产回暖就是一个笑话，那只是房地产中介用来鼓动市场买房情绪的说辞而已。

在我看来，人家中介这么猴急地鼓吹，更说明了房企销售实在很糟糕。但中介不懂数据啊，哈哈，所以我们一分析，就拆穿了他们的假招式。

刚需买房正当时

当然，有些人会拿出各种楼市松绑的消息来说明楼市回暖。好把，我们再来看看楼市调控松动的那些消息。

据不完全统计，今年以来，中国约20个城市不同程度地微调了楼市政策，如调降人才落户门槛、松绑限购、取消摇号等。

但其实这些政策多是试探性的，只是小小松绑楼市调控政策，并不意味着全面宽松，这就是国家一直以来说的“因城施策”。

3月23日，住房和城乡建设部副部长倪虹强调，楼市调控政策没有出现松动，房地产市场调控不会动摇，因城施策就是一城一策。

从去年下半年开始，我就一直在讲楼市的所有调控都是围绕“因城施策”展开的，到了目前，楼市的调控政策依然没有变化。

当前来看，一二线城市的楼市主要受调控政策影响，而三四线城市主要受棚改货币化安置政策的因素驱动。

所以，如果一二线城市没有全面松绑调控政策，三四线城市没有重启棚改货币化安置，整体上楼市就很难大涨。

当然，我不是说所有城市的房价都不涨，只是总体不涨，但个别依然大搞棚改货币化的城市的房价还是有上涨空间的。

另一方面，楼市也不可能大跌，楼市降价销售是不合规的，这叫“限价”。正如这个月江西赣州市直接通知：停止特价房销售，价格不低于2月。

其实，目前楼市调控逻辑真的很清晰：楼市既要“房住不炒”，所以不会全面放开调控，又要“稳预期”，所以要松动部分调控政策，让楼市不至于爆冷。

棋是一步步下的，在我看来，未来几年就是全国房价逐步实现高位横盘并伴随小幅度波动的趋势，到时全国一起高位，喜迎房地产税。

很明显，炒房已经没什么意义了，何况过不了几年，房地产税就来了，炒房客到时只能在暴风中凌乱了。

那么，如果是刚需，现在到底要不要买房呢？我觉得可以买，量力而为就行了。

因为从2015年开始的这轮楼市牛市中，有一部分炒房客到目前还没将房子脱手，现在很多炒房客想赶紧落袋为安，急着卖出房子。

但问题是，现在全国的二手房行情跌落谷底，很多炒房客苦于找不到接盘者。不信大家去看看，中介房源肯定多出了很多。

所以，当下的楼市行情对刚需购房者是绝对的利好，就我对楼市的接触和中介的反馈，一些楼盘的业主都在降价卖房，购房者多了讨价还价的底气。

如果你是刚需买房，我建议多看看，多对比，现在是买方市场，你有更多的议价能力和空间，笋盘肯定会有不少。

刚需买房，不用指望房价会给你带来多少溢价，考虑这个没必要，考虑是不是较低的价格买到才是实在的。

另外刚需也不用想着担心房价会暴跌，毕竟国家“一城一策”的政策就是要保证房价稳定，所以如果你资金充足，买就是了。

投资性买房，就别问我了，我已经讲了一百遍，我不鼓励。

我继续维持去年以来的判断：2019年楼市风云难再起，房价只会高位横盘，小幅正常波动。