“卖地生财”模式遇考验

李大飞

　　“卖地生财”模式遇考验
　　继6月中旬连推8宗、总面积近30万平方米的工业用地之后，三水区土地交易中心于近日发布土地挂牌出让公告，计划在下月初再次大手笔推出7宗、总面积逾22万平方米的工业用地。
　　伴随着新国八条及限购令等政策实施的深入，楼市调控持续高压不仅令住宅成交陷入长久低迷，遭遇波及的土地交易市场也是冷风频吹。地方政府近期各出“奇招”，但前景堪忧的楼市环境还是让许多地方只能依靠出让工业用地。
　　三水再推20余万平方米工业用地
　　近日，佛山市三水区土地交易中心发布土地出让公告，宣布将于下月初以挂牌的形式推出7宗、总面积超过22万平方米的工业用地。挂牌时间全部集中在9月上中旬，其中4宗为9月2日至9月16日，3宗为9月5日至9月19日。
　　据了解，此次即将推出的七宗工业用地均位于三水的中心城区西南街道辖区以内，其中，3宗位于百威大道旁，1宗位于金港路附近，3宗位于三水工业园区内。而七宗地块的出让面积都不小，除1宗接近1万平方米外，其余6宗地块的面积均在万平方米以上。这其中，除地处三水工业园内的两宗地块介于1－2万平方米之间外，位于百威大道的佛三（挂）2011－025地块面积为35618.3平方米，佛三（挂）2011-027和佛三（挂）2011-028两地块分别达40005.8平方米和43457.5平方米，而地处百威大道6号的佛三（挂）2011-026地块更是高达69730平方米。7宗地块的出让面积合计达到227752.2平方米。
　　不过，相比逾22万平方米的超大体量，七宗工业用地的出让起始价格却逊色不少。其中，最低仅为326万元，最高也不过为2343万元，7宗地块的总起始价仅为7656万元。
　　而这也是三水区国土部门在不到3个月的时间里，第二次大手笔地集中推出工业用地。
　　早在今年的6月中至7月中期间，三水就在经历住宅用地的短时放量之后，连续推出了8宗、总面积近30万平方米的工业用地。这些地块均位于三水工业园区内，除个别为数千平方米外，大部分地块的出让面积均在几万平方米左右。
　　工业用地占比提升
　　“主推工业用地实为地方政府的无奈之举。”对于三水国土部门近期在工业用地出让上的频繁大手笔，佛山市新力房产公司常务副总经理葛富金分析认为，随着楼市调控效应继续发挥威力，不仅房地产企业日益面临资金压力，一向依靠土地财政的地方政府更是“钱袋子”逐渐缩水。在众多开发商普遍收缩战略、暂停扩张的背景下，土地交易市场的低迷使得许多地方政府不得不依靠受楼市调控影响较少的工业用地来维持庞大支出。
　　而事实上，不仅是三水区，包括佛山在内的全国许多城市在面对土地市场的持续低迷，工业用地的成交占比均出现不同程度的提升。
　　根据佛山市国土资源和城乡规划局在前不久发布的统计数据显示，2011年上半年，全市土地交易共成交120宗、约6570亩的地块，成交总金额为129.91亿元。虽然对比去年上半年全市土地公开交易共计124宗、6726.9亩，金额约121.6亿元，总体差别不大，成交金额总量甚至同比增加了约8.3亿元，但工业用地所占比重却出现了大幅度的增加。
　　对此，世联地产在《2011年上半年佛山房地产市场报告》中就指出，在今年上半年全市成交的各类土地里，工业用地的占比高达52.21％，占据了全市成交土地总量的半壁江山。而与之相反的是，曾经风靡一时的住宅用地和商业用地却大幅减少，两者占比分别仅为31.77％和15.75％，总量同比减少了12.4％。
　　“工业用地成交占比大幅提升，一方面反衬出商住土地市场的低迷，另一方面也反映了当前地方政府所面临的财政压力。”葛富金这样认为。
　　土地财政待破局
　　不过，在房地产交易和土地交易双双遇冷的背景下，地方政府仅仅依靠工业用地来维持财政支出仍然是杯水车薪。
　　虽然市国土资源和城乡规划局发布的统计数据显示今年上半年全市土地成交金额总量同比增加了约8.3亿元，但各类成交地块的溢价率大幅缩水却是不争的事实。世联地产发布的报告指出，在上半年成交的商住用地中，总成交金额同比大幅减少了59.6％，总体溢价率仅为19.8％。
　　从区域市场上看，溢价率也不容乐观。其中，高明区溢价率最低，仅0.7％，禅城区和南海区成交地块的溢价率在20％—30％以内，三水区和顺德区溢价率则在30％以上，顺德区成交地块溢价率虽然最高，但也仅为36.9％。
　　而单从工业用地对地方政府财政收入的贡献上看，也是难当大任。以三水在6月中至7月中所推出的工业用地为例，虽然8宗地块的总面积接近30万平方米，且最终全部成功拍出，但除一宗地块的成交总价稍稍高于起始价外，其余7宗地块均是以起始价草草收场。
　　“暂且不说地方政府还有多少工业用地可以出让，单从当前的大环境上判断，工业用地出让也可能难以为继了。”东海国际营销总监徐伟钊认为，在全球经济危机四伏以及国内信贷日益收紧的情况下，即便是实体经济也同样面临着沉重的资金压力，这就决定了当前工业用地不仅很难以较高的价格成交，而且随着年内各种压力继续加大，地方政府聊以“充饥”的工业用地可能也会出现大面积的流拍现象，甚至无人问津。
　　对此，有业内人士指出，“土地财政”模式已暴露出诸多弊端，地方政府应“借机”主动予于转变，而不应沉迷于简单的“卖地赚钱”，只有这样才能维持地方的长远发展，也可以推动房地产市场的持续、健康。

999

工业用地出让有猫腻，市场价格去到三十几四十几万，出让价才20万出头吧

淼叟

这记者真垃圾，工业用地出让基本是已经有工业项目已经谈好，划好了地走个流程，转让价基本上以国家规定的基准地价卖的，工业用地出让得越多，表明在招商引资方面越有成效，有越多企业谈定了要开工，越大工业地块出让，表明要用地的企业投资规模越大，是一件好事。
而垃圾记者却认为是因为商住用地卖得少没钱因此要卖工业用地，真是一片胡言。