楼市反弹或已终结 下半年楼市可能大跌

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应该承认，1到4月份，一线城市的确出现了一个小反弹，这个现象绝不简单的是假按揭所导致。但对于这种反弹，目前有两种判断：一是乐观派，认为这种“量价齐升”的表现意味着房地产调整周期已经结束，市场开始全面回暖，下半年楼市将重新进入上升通道；二是悲观派，认为前四个月的反弹是宽松的信贷政策和开发商主动降价下的结果，开发商在楼市尚未回稳的情况下贸然提价，加上宏观经济不乐观，下半年楼市大跌的可能在增加。　　笔者支持“悲观”的观点。道理其实非常简单，因为判断房地产是否反转，关键并不是交易量的同比变化。考虑到2008年同期，房地产的交易量处于一个最低谷，和今年简单进行比较增长了多少没有任何意义。要判断楼市的走势，必须结合产业周期、供求状况、调控政策以及宏观经济本身的现状予以综合判断。从这四个层面如果理性分析，则下半年房地产的状况的确堪忧。
　　第一，供大于求的基本状况未变。一方面之前的库存仍然很大，全国空置面积保守估计还在1.6亿平米的天量，所谓的去库存化遥遥无期；另一方面，大量的保障性住房将在今年正式上市。以空置面积占全国首位的北京为例，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，消化周期最少需要13个月。还有广州，2008年底库存就已经创了历史新高，加上今年政府的保障性住房，不知道还有什么理由叫嚣价格创造新的高峰。
　　第二，产业周期。按照O E C D的数据，房价周期一般是10年左右，其中6年为上升期，上升的幅度大约为40%，4年左右为下跌期，下跌的幅度为25%左右。而统计数据表现，在人均住房面积到达30平米以后，房地产将告别高速发展进入平稳期。我国住房人均面积2008年已经到达28平米。因此，无论就调整时间，还是价格幅度，楼市明显处于下降通道。
　　第三，政策不可持续。前4个月的上涨，一是基于2008年10月以来的政策扶持，释放了一部分的需求；二是开发商主动降价，活跃了一部分楼市；三是因为信贷宽松，一部分资金进入了楼市。下半年，对于房地产不可能再出什么新的政策，而且信贷收紧已经成为定局，如果依然固守价格，所有利好都在下半年自动消失。
　　第四，宏观经济不乐观。中国经济一季度虽然增长了6.1%，但一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧下跌24%，C PI和P PI连续三个月双双在负数阶段运行，发电量继续下跌，就业形势依旧严峻。因此，在宏观经济尚未触底，美国房地产依然“跌跌”不休的情况下，纵有万般理由，也编不圆中国房地产一枝独秀的神话故事。
　　第五，支持楼市回暖的理由越来越缺乏说服力。第一个理由是所谓的刚性需求，这是一个在经济学里根本没有任何含义的生造的说辞；第二个理由，城镇化，这是用30年以后远期的需求概念来支持目前的楼市，属于透支远期的预期；第三个说辞，楼市下跌政府不答应，可惜政府不是万能的，否则他更希望全国各地的楼市都创天价；第四个说辞，楼市下跌影响多个产业，这个没错，金融危机影响全球，可是周期使之然。
　　因此，笔者认为，随着前期政策效应的递减和信贷政策的收紧，特别是在4月份的信贷投放额和前三个月比较大幅下降的情况下，支撑楼市回暖的最后的一根稻草也许将不复存在，而各地不断曝光的假按揭和高退房率已经引起了金融监管部门的关注。5月份北京楼市交易量的大幅下滑已经预示着，楼市反弹或已经结束，房地产在下半年将面临“生死劫”，如果对此没有清醒的认识，依然沉迷在自己编造的刚性需求的迷局中，制造所谓的“房荒”的恐慌，自杀式地提价，冬天则不会太远。
　　马光远经济学博士

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