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彻底揭开当前开发商销售楼盘的操作程序，揭开骗局；揭露房价上涨的真相；2009年我们应当怎样面对购房；
开发商当前销售楼盘的操作方式，隐含严重骗局。
近日，我们针对(福州)当前房地产市场的真实情况进行了实地现场调查，掌握了第一手资料；选择了几个有代表性的楼盘进行了调查，调查结果发现，销售的手法没有大的改变，还是那种先卖不好的户型，提高销售价格，制造即将销售完毕的紧张空气，让购房者紧张，彻底发现了开发商资金紧张，挪用购房者资金的严重骗局，这是严重的犯罪。
以真实调查为例
调查员：我想看80到100平房子。
售楼小姐：你好，有85、102、110多平的，您选那种？您是第一次来吧？(打听客户的信息，好采取应对策略)。
调查员：恩，第一次，我就看100平的吧，都有几楼？价钱多少？
售楼小姐：哦，这个啊，我看看啊，(去拿销控本)，您好，就剩一个2楼和一个靠边的4楼(我们看的是5层的多层房，目前共有6栋开盘)，其余的都卖了，今天上午还卖了3套。
调查员：那么抢手啊，这不都好卖完了吗？就你们楼卖的好啊？(调侃)
售楼小姐：先生是投资还是自用啊，家里几口人啊？
调查员：自己用，就剩这2个户型了啊，那怎么看啊，我想要3楼的，没有就不想考虑了。
售楼小姐：2，4楼也挺好的啊，您等一下啊，我问问，(转身去问领导)；(回来)正好有一套，是给关系户留的，可能是不要了，您要是要，我就和领导问问，不过您得赶紧定啊，说不好明天就定出去了。
调查员：哦，还弄的挺紧张的啊，3楼多钱？2楼和4楼多钱？
售楼小姐：3楼4800左右，2楼4600左右，4楼4700左右。
调查员：3楼还最贵啊，你们这不是乱要价吗，想要多钱就多钱，3楼太贵，我看看4楼吧，4楼把边的不要，还有吗？
售楼小姐：(看看我，犹豫一下)，4楼啊，我看看啊，(翻翻销控本)，这个门洞还有2楼和4楼的，在中间，不靠边，(小姐心里想，这下按照你的要求找了，看你还说什么)；
调查员：我看看，奥，还行啊，但是现在怎么那么贵啊，起价3000多，刚开始说的4500最高，现在可好，卖4800，怎么跟风涨价啊；
售楼小姐：我们楼卖的好啊，都卖了就剩几套了(我差点吐，知道你们对所有的客户都是说，就剩几套了，好叫客户紧张，赶紧买，在我的一再逼问下，又逼问出几套，再问的话还会有)，您看怎么样啊；
调查员：我在看看，你这贷款怎么办啊，全款那？；
售楼小姐：贷款首付30%，签定合同后先交1万元，一个星期内交首付款，然后等我们把手续交到房屋备案登记管理中心备案，再办理贷款，备案得等2个月把；
调查员：不对吧，我首付都就交了，你就应该可以马上现场办理贷款，我以前买房都是现场办理贷款的，办理贷款和备案没有直接关系把，你可以办理贷款完后直接拿去备案的，你现在这样把我的首付拿走了，就给我个收据，和合同，你说的2个月后备案，如果2个月没备上案怎么办，如果你拖上半年，甚至1年不备案怎么办，而且不办理贷款，就等于说什么，你现在是白拿我的首付款可以随便用，而且没有利息，你的合同上能签字保证2个月必须备案吗，必须有期限，没有期限，你想多长时间就多长时间，再说了，你不备案，也不办理贷款，我们的合同从法律上是不生效的，就是说这个房子不是我的啊，你们到底怎么弄的啊，这里面有什么猫腻啊？
售楼小姐：不是啊，现在房子卖的多，房屋登记管理中心忙不过来，那么多开发商，都得排队等办理，所以慢啊，不备案就不能办理贷款啊，您的首付放我们这不放心啊？我们签合同啊，登记备案的多长时间不能在合同上约定期限，领导要求的，现在都这样办的啊；
调查员：登记备案管理中心的人我都认识，我打个电话问问啊，都闲的，没你说的那么忙，你们家这么规定就是霸王条款，那有这么样的啊，这不是白白用我们钱吗，过几天你不想卖了，你完全可以找个理由解除合同，没有备案就没有法律效力，贷款也不办，是不是你这个房子被抵押了啊，办不了贷款啊？
售楼小姐：不是啊，现在别的开发商也都是这么办的啊，不光我们啊。
调查员：那全款怎么办理？备案和产权证怎么办理？
售楼小姐：全款啊，先交80%，签定合同，开收据，等6月30日交房时再交剩下的20%，办理入住手续，备案登记也是等2个月，产权证等3-9个月才能办，你怕什么，到时给你办理入住有房子就行呗，备案慢慢办呗。
调查员：你是混淆视听、偷换概念，按照你们的办法，我钱是都交给你了，交房你也可以交给我，但是手续那，法律上能证明这个房子是我的手续办不了，你要是把房子抵押出去了，我知道个屁，你到时拿钱走了，回头银行来把我的房子收走了我找谁啊，这不是骗人吗？
售楼小姐：我们***集团都成立10年了，不会有问题的，我们有实力，再说了，我们5证齐全，有销售许可证。
调查员：哈哈，成立10年？，100年有什么用，美国那个雷曼兄弟公司，都好几百年了，怎么样，该倒照样倒，你这算什么，5证全，这个在现在都不算什么了，现在弄个证都不是问题了，有销售许可证只能表明你可以销售，不能证明这个房子没有被抵押；不备案，不办理贷款，没有正式手续，谁也不敢买啊，算了，我看看别的吧。
真相点评
(1) 销售手段还是采用的先卖不好的户型，再察颜观色，根据情况再一点一点把户型拿出来，总之，别让客户跑了。
(2) 制造假象和气氛，让客户感到紧张，赶紧出手买房，要让客户感觉就剩2-3套房了，不买就没有了。
(3)发现重大事情及真相；可以确定，开发商已经把房子全部都抵押给银行了，并且资金已经告罄，想通过涨价，让老百姓紧张，赶紧买房，好在房价高处回笼资金，还给银行贷款，把房子赎出来，再给购房者办理正式手续，(根据确切消息，现在开发商和银行达成一个协议，就是现在已经到期的应还贷款，拖到6月份和11月份还，这是最后期限，)，但是，有个严重的问题，现在的销售情况肯定是不好，回笼不了多少资金，根本就不够还银行贷款，那怎么办，到时还不上贷款，银行肯定收回房子拍卖，(银行抵押房子发放贷款是按照成本价评估的，所以不会亏本)，银行进行拍卖，肯定是低价拍卖，快速收回资金，那价格就会很低，那前期从开发商手里买房的购房者就会亏了，被高价房套牢了，这是事实。
(4)有人说：那开发商为了还银行贷款，也可以自己降价卖啊，是这个道理，但是这个阶段只能是在马上还款期要到了，逼的他降价卖房，那前期高价买房的不就是上当了吗？所以，购房者的利益就是得不道保证，在现在这个动荡的时期，前往不要出手买房，肯定被套牢。
(5)可以肯定，此开发商，已经资金链断裂，前期抵押给银行的房子还没有解压，再加上现在销售情况不好，没有客户资金的进入，所以找个拖延备案时间的借口想白用客户首付款，如果下一步资金情况更加恶化的话，它都有跑路的可能，他现在这种销售手法就是违法的，就是严重的犯罪，有类似情况的还有东特星中环等楼盘，大家可以比较一下，凡是有和此类似情况的楼盘都不能买，千万记住，他们就是在骗钱。
(6)现在银行对于房地产开发商的放贷情况的控制还是很严格的，不是像报纸和电视讲的那样什么大力支持等等，银行不是彪子，出现不良贷款，支行长等相关负责人是要负责任的，现在银行行长也是可以花钱当的，谁能承揽1000万的储蓄，就可以当支行长。锦绣暖山现在也是资金链断了，没有钱，到处向银行贷款，在向建设贷款3。5亿，因为开发商的资质不符合要求，只批了1000万元，这点钱好干什么，连支付建筑人工费用都不够，所以这样的项目大家也要谨慎购买。
(7)现在购房：严格记住，必须马上备案登记，必须马上办理贷款，必须签字确定交房时间，和违约赔偿责任等，必须确定办理产权时间，现在这个动荡的时候，开发商的骗子手法太多了，连我这样的专业认识都的认真想想才能识破他们的骗子手法，普通的购房者根本识别不了，只有被骗的份，我还是郑重地奉劝大家，2009年不要买房，现在不光是房屋价格虚高的问题，而是这个过程充满了骗局，让你防不胜防，让你一生的积蓄，被骗的血本无归。 |
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狗仔卡
发表于 2009-5-20 20:15
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