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大千世界无奇不有，听说过“零首付”购房，那么有人听说过“负首付”购房吗？如果您还没有听说过，那就太过时了！
故事还要从头说起。
首先来看一下郑州市房管局公布的数据。
“2月份，郑州市商品住宅共销售5142套，比1月份上涨，比去年同期上涨了；商品住宅销售均价4355元/平方米，比1月份上涨，每平方米涨了447元。
2月份，郑州市整体二手房共成交1215套（间）, 较上月上涨了，较去年同期上涨了；二手房均价为2958元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据），较上月下降了。”
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以上的数据充分证明着最近郑州市的房地产业是“量价齐升、一片回暖！”于是，开发商、炒房客、小报记者以及隐匿更深的ZF专家学者一起跳出来高调忽悠群众买房——再不买就又涨了。
我曾经很纳闷：经济危机尚在深化，一片裁员减薪的形势下，房价的上涨简直太无法理解。而且居然还是“放量上涨”。数据似乎是无可辩驳，让人不得不信服！但是新房4355元/平方米（环比上涨），而二手房均价为2958元/平方米（环比下跌）。这似乎更让人难以理解。莫非新房子刚买来就贬值这么快？？？
我断定这里一定隐藏有巨大的阴谋，由于信息不对称的缘故，这个困惑伴随着我——直到一位朋友找我帮忙分析她买房中遇到的一道比较绕人的题目。
这位朋友去考察郑州市北区鑫苑名家附近的一处很有实力的开发商的楼盘，询价过程是这样的：
我朋友看好的是一个60平方米的小户型，公开售价是5900元/平方米，总房价是354000元。售楼处给打8.8折，8.8折以后的单价5192元，总价是311520元。
注意接下来是合同签署方式，售楼处要求必须按照5900元/平方米来签合同。这里有朋友不禁要提问了：“我这样签合同，岂不是很被动了？”售楼处的回复是：优惠的价格体现在首付里。也就是说这个房子总共给优惠了354000-311520=42480(元)；按照354000的价格你应该付给银行的首付为354000*0.2=70800(元)，那么，开发商现在把优惠的42480元直接帮你付了首付，也就是你还按照原价来买房，再需要付70800-42480=28320(元)的首付。
上边的过程可能会有朋友觉得绕人，我朋友当时给我讲的时候更绕人。简单的来说，就是购房者在帐面上还按照原价来买房，开发商把优惠的部分直接给你成现金了(采用抵入首付的形式)，这个解释应该比较清楚了。
我们理解了这个过程，就明白了为什么5192元/平方米的房子帐面上显示却是5900元/平方米。
还没完，刚才只是说了“优惠价”，还有“内部价”......
我朋友对5192元/平方米的价格很不满意，这时有“内部人员”和她联系：可以以4000元/平方米的价格拿到这个楼盘的这个户型。条件是：购房成功以后需要付给这位“内部人员”2万的酬金。可能有许多朋友对“内部人员”的身份和能力有所怀疑，但实际上我身边有许多朋友都是通过这种方式购到相对便宜的房子的。很多人推测“内部人员”是房管局的人，而我认为可能是开发商的股东。所谓的2万元酬金无非是一个掩盖身份的方法或者门槛效应。
这个问题暂且搁置，我们只要明白的确有“内部人员”在活动并能的确能够给出相对优惠的房价即可。我们根据这个“内部价”继续来算......
内部人员到底“神通广大”，根本不采用羞答答的折扣方法来计算，一上来就是大刀阔斧的——公开售价5900元/平方米的房子，我可以给你4000元/平方米。60平方米的房子总价是240000元。“内部人员”同样要求必须和开发商签署5900元/平方米的购房合同，也就是帐面总价依然是354000元。内部价与总价的差价=354000-240000=114000(元)。说白了，这个内部价仅仅是提高了开发商在私下返还给你的现金额度，由“优惠价” 的返还42480元提高到了114000元。
注意：无论是“公开价”还是“优惠价”或者“内部价”，这三个价格有一个共性——合同房价不变！区别是“公开价”等于开发商私下不返还你现金(抵首付)，优惠价相当于开发商私下返还给你42480元现金（抵首付），内部价是返还给你114000元现金（抵首付）。既然总房价不变，那么按照最低20％的首付来计算，贷款额度是不变的，即354000*0.2=70800(元)。按照“公开价”购房你需要支付的首付是70800元，按照“优惠价”购房需要支付的首付是70800-42480=28320(元).......
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Ladies and gentlemen，负首付的时代来临了......按照“内部价”购房，您需要支付的首付是“70800-114000=－43200(元)”。
以上就是负首付产生的赤裸裸的过程，实际上在具体操作的时候，开发商为了显得稍微委婉一些，会在内部价的基础上要求购房者提高首付比例。其实效果是一样的，无非是减少了贷款额。
接下来有朋友可能会说了：搞得这么麻烦，干嘛不直接降价？！
呵呵，现在这个时候如果有开发商直接深幅降价，可以说是自杀了！
第一：同行怎么看他？以后还打算不打算在这个圈子里混？！说的更严重一些，我们曾经看到搞拆迁的那兄弟们可是杀人放火啥都干啊。除了万科这种“大混混”敢明目张胆的降价，其他的开发商不是不想，而是真不敢！
第二：大家都知道南京有一个房管局局长跳出来叫嚣“开发商降价就罚款！”，此君行事可为惊世骇俗。从这里面我们应该明白两个意思：一、房地产商降价就是和地方ZF作对；二、地方ZF已经黔驴技穷到老羞成怒的地步了，以至于居然不顾形象的当众发飚！那位局长被查处以后，其它城市虽然没有如此明目张胆的“冲动”行为。但是如果地府ZF想收拾谁，是根本不需要这么大战旗鼓的，稍微倾斜一下，或者稍微去调查一些灰色项目，就会让那些商人们受不了了。这些事情不需要说破，大家都还是心知肚明的。
第三：如果售价5900元/平方米的房子直接降到4000元/平方米了，它还有一个高价作为参照物吗？没有了！所谓的“优惠”都是相对的，没有一个虚高的价格做为参照物，购房者如何在被套的同时沾沾自喜地体验到“优惠”的感觉呢？然后迫不及待的出手呢？呵呵。
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以上所说了这么多，以个例分析了价涨的真实现象。根据这个个例，我本人做了大量的调查（我有一个独特、广泛而准确的调查方式）。调查结果是“类似这种个例是普遍现象！”如此而言，房价的“上涨”就不言而喻了。正是所谓的“负首付”在推动着！
如果把另一个现象结合进来，这种“普遍的现象”恐怕也只能充当“冰山一角”了。那就是：装修市场依然冷清！！！
前两天和一位朋友去家得宝看装修材料，整个商场买500送500，而且工时费打85折！房子成交量这么大，为什么装修市场依然冷清呢？难道这年头人们的思想反朴归真，流行住毛胚房吗？
当然，作为普通老百姓来说，我们的消息是不对称的。但无论如何，这种现象证明了目前的成交量不是自主需求。有人分析是开发商把房子卖给自己的股东了，我比较认同这个观点。
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再来看看全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水先生的言论：
“......中国的房贷余额约3万亿元，不多，没有零首付，更没有被证券化，与美国的次贷证券有着本质上的区别，中国房地产业有着广阔的发展前景......” |
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狗仔卡
发表于 2009-3-23 22:40
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