楼盘研究系列——三水山水庄园（转）

李大飞

山水庄园的投资方主业为五金行业，没有房地产开发经验，因此在项目操作上采取了投资与开发分离的开发模式，投资者注入资金，全权委托专业的房地产开发公司开发管理。整个项目总投资约为10亿元，项目愿景是成为华南地区高档物业的标杆，为此，组织了全球一线的设计团队，计划分三年三期完成。目前第一期工程已经进入尾盘销售期并准备交楼，二期的开售也在推广准备中。
    山水庄园于2005年开始做前期研究。开发管理方首先邀请投资人针对政策环境、行业走势、市场情况、产品特点等进行全国考察，为项目成功定位奠定基础。考察主要分三站：第一站上海，考察国内最高端的产品，包括西郊庄园、世茂佘山庄园以及紫园等，目的是了解产品的最高标准，以及项目间的差异化；第二站北京，考察比较有特色的、概念鲜明的、较另类的项目，包括纳帕溪谷、一千栋以及长城脚下的公社等，目的是对产品的丰富性、开发手法等问题进行充分探讨；第三站杭州，考察较相似的项目，包括绿城地产的桃花源等，目的是研究在特定的生态环境和开发规模下如何实现建筑与自然环境的最佳结合。
在考察的基础上，建筑风格的定位和筛选条件主要集中在：
    （1）   符合生态需求；
    （2）   符合南方气候条件；
    （3）   消费者喜欢；
    （4）   竞争对手没有。
   
    结合以上要点和市场研究结果，最后确定的风格就是现在看到的以意大利和西班牙为主的地中海建筑风格。而事实上，由国际一线设计机构组成的班底交出的答卷，的确也在华南地区达到了较高的高度。在此风格引领下，尽管三水高端人群不多、供应量较大和同类物业较多，但是首期的交易有近40%来自本地市场。从销情上看，这个定位应该是成功的。

    山水庄园将意大利和西班牙两种风格拼在一起，风格变化而又整体和谐，尤其注意富有地域特色的细部打造：锡耶纳的熟褐色土瓦、外露清水红砖；托斯卡纳的坡地建筑、深红色屋顶、乡村气息浓厚的石材墙面；罗马风格的圆拱、圆柱和拱廊；Adobe风格的方形塔楼、红瓦白墙、细长的马蹄形窗户；甚至出现了带有伊斯兰风格的花式彩绘釉砖几何图案镶嵌、拱形房门和旋柱——通常这被认为是最地道的西班牙风格才会出现的元素。前文提到的美林湖国际社区，产品以南加州原产地建筑风格设计。而南加州风格其实是从中南美西班牙殖民地传入的，深受西班牙风格的影响，也属于地中海风格的一支。所以我们同样可以看到强调古朴和自然的细部处理：高低错落的陶质屋顶、藤蔓斑驳的墙头、石材立面、喷泉、壁炉、庭院、铁艺、百叶窗，富贵内敛，质朴典雅。更绝的是，为了营造斑驳的外墙效果，美林湖放弃了经济方便的涂料，改为直接使用彩色砂浆，自然做旧，令建筑与周边环境更浑然一体。

    但是必须看到，近年别墅市场建筑风格发展创新极快。早期的别墅项目热衷于风格的简单模仿，购房者把来自欧美的建筑形式当作财富炫耀的载体，风格成了富贵的代名词。但由于模仿不到位，外观形象与户型结构、室内空间严重背离，细部设计、施工极不精细，外观比例尺度失调，给人以庸俗、粗陋的印象，风格特征成了浮夸的外衣，反而降低了居住者的层次。而后期项目，随着别墅市场日渐成熟，设计、施工水平都有长足发展，尤其是出现了发源地设计、或原版照搬的项目，在市场上获得较大成功，似乎又走上了盲目追求所谓最正统、最纯粹、最原汁原味的偏离道路。这当中又以地中海风格因为施工相对简便，对比例、尺度的要求不如其他建筑风格严格，建筑饰面材料也以涂料为主，并且休闲气息、生活氛围浓郁，形象鲜明，容易模仿而最先得到青睐，最先发展，最先成熟，也导致最先泛滥。

    美林湖国际社区、山水庄园在产品的打造上是成功的，这两个项目联手对地中海风格进行了深入细微、淋漓尽致的教科书式展示。但再往下，市场成熟度已经非常高的地中海风格还可以怎么走？联想起各地风格、类型相似的项目俯首皆是，项目的特色和个性已经完全淹没在风格中，这是否预示着地中海风格在内地别墅市场上已经走到尽头？在此不敢妄作推论。

    但可以预见，直接克隆、毫无创造的拿来主义，生命力必不长久。如果仍旧单为满足一时的“大、洋、豪”和一时的市场口味，以使用功能、居住习惯、地域气候、人文需求去适应所谓的“风格”，将别墅产品时装化，那必然也会像时装一样，很快面临着“换季”的问题，成为过时的产品。

    作为改革开放的前沿阵地，广东地区的房地产开发已经有20多年经验，但在广式务实文化和追求高性价比的影响下，相对于北京、上海，甚至重庆、成都、武汉等二、三线城市，近些年在概念超前、产品创新方面的确开始落后了，经常处于“跟市场”而不是“带市场”的状态。可以想见，随着近年来消费者认识水平的提高和眼界的开阔，别墅风格必然会越来越趋于多样化，走出盲目追求异域风情的窠臼。相信更多原创的、但适居性更好的新风格类型别墅，如充满传统人文气息的新中式风格、结合了地域性和本土化的现代乡土风格、讲究用材与做工的简约现代风格、混搭多种风格亲切随和朴实自然的乡村风格等，其价值必然会得到市场充分和客观的认定。

gundam

整个项目总投资约为10亿元,项目愿景是成为华南地区高档物业的标杆，为此，组织了全球一线的设计团队，:dabin14

系中国边度有地甘既团队啊?????根据我了解中国的大手笔,出名设计都系翻鬼佬设计,你个10亿点够使,静系要人地张图纸都过亿喇,米枪得甘假好无,影衰晒姓李地人:dabin13

网悠

10亿？？？

谎天大谬

邻家的猪

山水庄园的投资方主业为五金行业，没有房地产开发经验，因此在项目操作上采取了投资与开发分离的开发模式，投资者注入资金，全权委托专业的房地产开发公司开发管理...;P ;P ;P

好心唔该呢个所谓既版主了解清楚先啦....人地前几年就系白坭开发左富景花园啦;P ;P
仲有~~~山水庄园个楼盘同而家白坭起紧既凯旋花园既开发商都系个老细自己公司来嘎;P ;P ;P 唔系咩委托人地开发嘎;P ;P ;P ;P

ahmi2156

阿飞哥的枪又在乱扫了:lol