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发表于 2008-3-5 23:34
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| 来自广东
与现在媒体宣传截然相反的论述，请大家看看！！
房价下跌希望恐将破灭 未来或十年将更残酷
对于翘首期望房价下跌的中国居民来说，现实无疑是残酷的：据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。
江苏富豪严介预言：未来5到10年，99％的中小企业将会死亡……
对于翘首期望房价下跌的中国居民来说，现实无疑是残酷的：据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。
不过，对于在绝望中希望未来房价将会下跌的中国居民来说，未来的十年之内似乎却更为残酷：上周二来自教育部的消息说，今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。
报名参加高考人数与中国房价表面上似乎是风马牛不相及的两个问题，但事实上两者的关系却是如影随形。超1000万中国高考考生，基本是19岁左右的青少年，不管这些学生能不能全部考上大学，但他们都将在未来的1-4年进入中国的劳动力市场，而6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄，而且随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。
更令人沮丧的是，据教育部考试中心主任戴家干介绍，明年参加高考的考生人数可能将继续刷新今年的纪录。同样道理，这些人都是2-5年后全部进入劳动力市场，7-11年后进入适婚年龄。
如果追溯2002年以来中国报名参加高考的人数，结果或许更令人灰心。2002年全国参加高考报名人数仅为527万人，而2003年却攀至613万人，到2004年升至723万人，2005年跃为867万人，而2006年则高达950万人，除去重复计算的历届生，近年来报考人数仍是一年一个台阶。虽然明年中国参加高考的考生将是最近几年的波峰，但此后肯定也不会骤然下降。
可以想象，在目前青壮年的"就业高峰"远未到来之前，中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死，虽然目前中国的房价已经是人人喊打。
当然，影响房价的因素还有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍将是供给与需求的关系。更为重要的是，在这些潜在劳动力的背后，却是一个很简单的宏观经济学定律：中国将在相当长时间保持着高储蓄率和巨额的经常项目顺差，目前困扰着中国的流动性过剩还将在相当长时间内延续，包括房市和股市的资产仍将被泛滥的资金重估。
以这些学生为例，很明显，这些人都是独生子女，如果等这些青少年参加工作，一家人基本上都是储蓄，而只有少许消费，这样中国的国民总储蓄将会进一步走高，如果中国的投资未能同步跟上，根据著名的国民经济恒等式，储蓄大于投资，最后就是贸易顺差。而且储蓄越多，顺差越大。
很显然，在人民币的汇率完全浮动之前，贸易顺差的结果，将是外汇占款的飙升，然后又是流动性泛滥、贷款膨胀，固定资产投资和资产价格又将是有米之炊。
虽然在中国对公众宣称房价继续上涨，需要一定的勇气，但是在目前的情况下，房价要想下跌，除非中国政府有回天之力，也许你不相信，但是现实将会告诉你。（
代表委员齐声否认楼市拐点论
[编者按]
楼市是否真的出现"拐点"？今年楼市到底怎样走？在全国两会现场，房价是代表委员们关注的热点之一。
不过面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。
代表委员的看法在上海业内得到了印证：包括易居房地产研究院等业内人士表示，2008年，上海中心城区一手房将难求。
代表委员齐声：房价"拐点"尚未真正到来
□特派记者李芹 申延宾 周凯
晨报讯去年年末，万科集团掌门人王石的房市"拐点论"以及万科楼盘带头降价等事件，让本就温度居高不下的楼市卷入了新一轮价格迷雾。而在全国两会现场，房价也是代表委员们关注的热点之一。
面对"拐点论"，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价"拐点"尚未真正到来。
"我们经常可以看到商场里有部分产品在打折，但我们从来就没有就此认为这类商品的价格拐点来了。"全国人大代表、民建上海市委副主委、上海市政府发展研究中心咨询部主任张兆安表示，近期一些房价打折的现象并不意味着"拐点"的到来。
张兆安表示，从楼市的供给看，受土地因素制约，楼市的供给曲线肯定是向下走。但从楼市的需求看，市场需求仍然旺盛。"虽然近来房产交易量比较低，但市场上的潜在需求仍然很大，一旦出现机会，这些潜在需求就会转变成实在需求，而且这种需求从长期来看将一直存在。"
在做客新浪网谈及房价时，全国政协委员、著名经济学家厉以宁明确表示，没有看出房价处于"拐点"。厉以宁表示，房价的整个问题由供求决定，供求紧张才会让房价上涨。
来自民建上海市委的全国政协委员张泓铭另一个身份是上海社科院城市与房地产研究中心主任，其历来关注房地产市场的发展。张泓铭认为，房价的"拐点"需要从多方面、多角度地完整理解，不能简单地以房价绝对值的是否下降、房价短期内的变化、少数楼盘的价格变化来判断。
上海30楼盘价格调查：中心区依然坚挺
□晨报记者徐运 李欣欣
万科打折促销余波未平，跟进的开发商也频频将优惠促销的短信群发到市民的手机上。楼市的拐点是否真的来临？面对成交量持续四个月下滑，目前上海楼市的价格走势究竟怎样？
对上述问题，记者近日通过实地走访楼盘售楼处，先后调查了30个新近开盘的楼盘。调查显示，本市外环外周边板块的房价有所松动，但中心城区的一二手房价格依然坚挺。
中心区依然坚挺
"手续都办好了，房产证过几个星期就可以拿到了。"昨日中午11点，当记者来到静安区某新开楼盘的售楼处时，售楼人员正满面春风地送走两名购房者。走进售楼处，四张小桌子旁都坐着看房者。
"这是资料，你可以拿一份。"
一位中年销售人员漫不经心地应付着记者。"万科都在打折了，你们的房价可以谈么？"记者试着问。"你觉得可能吗？这是啥地段？越往后只有涨的份。"抛下这句话，这位中年售楼人员不愿再理会记者，而是忙着去接待别的购房者了。
记者随后又走访了位于黄浦、徐汇、普陀的一些楼盘的售楼处。记者发现，这些中心城区的楼盘价格都非常坚挺。
随后，记者的调查范围又进一步扩大，并在内环、内外环之间以及外环以外的区域，分别选取了一些新近开盘的楼盘进行调查。在记者累计调查的30个楼盘中，与上一批房源推出的价格相比，有12个楼盘涨价，占被调查楼盘的40%；3个楼盘的价格下跌，其余楼盘价格基本持平。
二手房并未显现普降
在新闸路的一个楼盘附近，五家房产中介门店一字排开。昨日上午，记者来到这里发现，中介生意清冷，门可罗雀。记者走过其中一家门店的"门窗贴"前时稍稍放慢了脚步，立在门外的一名工作人员马上殷勤地走过来，欲拉记者进店面谈。
进门之后，记者发现这家中介门店内没有顾客，七八个工作人员都挺清闲。拉记者进店的业务员对记者实话实说，"整个2月份我只做了一单生意。"
大型房产中介公司???中原地产和信义房产近300家门店的调查显示，整个2月二手房成交量与1月相比，降了三成左右。从成交的案例来看，多数房源成交价格稳定，尤其是中心城区的多数房源成交价格基本与去年七八月成交价格持平。相比而言，中外环区域除松江九亭二手房价格略有松动外，其他区域价格与今年1月持平，普降现象并未显现。
[未来走势]
新盘集中上市短期内或有促销高潮
□晨报记者徐运
3月至4月初，本市楼市将迎来一个供应小高峰，其中本月至少有30个楼盘将推出新房源。新盘的集中上市，短期内的供应量增大，是否会令房价有所松动？
对此，业内人士分析说，虽然往后的一两个月上海楼市可能会迎来促销高潮，但今年中心城区一手房将难求。
集中上市或有促销高潮
网上房地产数据显示，3月至4月初，本市新房上市量比前期将有明显增加，其中本月至少有30个楼盘将推出新房源。
这些即将推出的新楼盘分布在松江、静安、闸北、长宁、浦东、宝山等9个区，其中宝山地区最多。
对未来房价走势，佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，因此上海楼市可能会迎来促销高潮。
中心城区供应仍偏紧
日前，上海市房地局公布了今年的住房建设计划：全年竣工住房面积(含配套商品房)将有约2500万平方米，其中约750万平方米位于浦东、黄浦等10个中心区。
据易居房地产研究院统计，2007年传统市中心5区黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁的成交量为179.51万平方米，而2007年度的供应量却仅为94.95万平方米。
对此，易居房地产研究院分析师张毅松表示，根据规划，上述五区的新开工面积为75万平方米，随着存量在2007年消耗巨大，2008年中心城区一手房将难求。
而上海中原地产副总经理陈宇珏则认为，中心区域的二手房价格仍将保持坚挺，"目前中心城区不论是一手新房的供应量还是二手现存房源的挂盘量都较少，而需求量则较大，因此目前中环内尤其是内环内的价格将难以下滑。"
陈宇珏同时表示，中外环之间的房价会有微调，但受影响最大的还是外围区域。"由于今年接近70%左右的新增供应量都会集中在外环线以外，这一区域的楼盘价格应该会出现明显的松动。"
[晨报观察]
今年究竟该不该买房
晨报记者唐佳报道 2007年底王石提出楼市"拐点论"以后，有关这个话题的辩论众说纷纭、莫衷一是。一方是持币观望，一方是推迟开盘；一面是打折促销，一面是成交萎缩；那么，2008年究竟该不该买房？
其实，与以往历次房价争论相比，这场持续发酵的争论并无太多新意。支持"拐点论"的理由无非是国际经济形势不乐观、国内高房价不合理、国家政策调控力度有可能加大等等；而反对"拐点论"的理由，也无非是中国经济高速发展且后劲十足、城市化有待大发展等等。
值得注意的是，对于同样的信息，不同的人有时会得出截然相反的趋势判断，除了自己所代表的利益以外，个人的气质也起了很大的作用。
就拿楼市"拐点论"来说，对于悲观派来说，即使"拐点"在未来一段时间内没有出现，他们还是可以说：这种"拐点"终究会出现的，只是延迟了而已。
反之，对于乐观派来说，即使"拐点"已经出现，他们也仍然会说：长期来看，房价总是会上涨的，与其到时候再买，不如现在买。即使是不具备任何市场知识的人都能看出，上述两者都是正确的，或至少都没有什么错。
因此，对于本身不是业内人士的普通人来说，重要的问题其实不是"拐点论"的正确与否，而是2008年该不该买房。记者的看法是，如果你是要搞投资，则2008年肯定不是买房的好时机；如果你是买了自住，则能拖几个月观望一下最好，不能拖必须现在买也不会有太大的损失。因为明智的投资既应该选择正确的时机，又应该选择比较好的投资品；而自住则是消费，居住这种消费不存在替代品，可选择的时机也相当狭窄。
新闻晨报
中国房价已是全球最贵 中美房价孰高孰低？
近年来，国内住房价格持续高涨，住房问题日益突出。有学者指出，中国房价已经是全球最贵。
中国的房价与日美欧房价相比，真的是最贵的吗？我们应该如何比较中国的房价？让我们站在全球化的角度来看中国的房价高低，拿上海与东京和纽约的房价进行一次理性的观察。
纽约房价遇冷
"去年第四季度，纽约曼哈顿的公寓平均价格为140万美元，比2006年同期上涨17.6%。"美国Dealogic公司投资银行分析师李曦寰说。
不过，曼哈顿的房价飙升似乎只是个特例。虽然经纪人和投资人，甚至屋主都不相信，纽约的房地产会随着全美其他地区一起下跌，但最近的一些数据显示，曼哈顿的房子不可能永远涨下去。根据《纽约时报》统计，今年１月份，曼哈顿一些地区的公寓租金平均下跌了7%。
"纽约房地产也许不会像其他受到次贷危机严重冲击的地区一样，但岌岌可危的GDP增长率已经开始威胁到非常脆弱的华尔街银行的业绩。华尔街的金融业只占到纽约全市就业人数的5%，但这些人的收入却占到全市的23%，而且，他们往往是市区豪华公寓的主要买主。很多华尔街银行将年终奖金的发放时间延迟到2月甚至3月，如果期盼已久的年终奖不如人意，这些高收入人群很可能推迟或者取消购房计划。"李曦寰的担忧非常明显。
事实上，这一推迟购房计划对于市场的影响可能比以往任何时候都大，原因很简单--支撑纽约140万美元均价的是高端公寓。数据显示，去年成交在1000万美元以上的公寓是2006年的３倍，尤其是位于中央公园附近的顶级豪宅。
上海房价收入比最高
即使纽约的房价有所下跌，但其总价相比于中国目前的房价，依然令人咋舌。不过，需要指出的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房价，而不是按每平方米计算。
据了解，目前，旧金山一套中等价格的家庭别墅售价为72.7万美元，纽约为45.3万美元。也就是说，纽约的平均房价为：45.3万美元÷220平方米＝2059美元/平方米。而根据美国商务部的统计数据，去年美国人均收入为3.6万美元，换算成月收入就是3000美元。以此得出，纽约人的房价收入比为2059美元/平方米÷3000美元＝0.69。
那么，在10多年前就寸土寸金的东京，情况又是怎样的呢？
一位已经在东京待了３年多的梁先生帮记者算了笔账：一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币为210万元，公寓单位每平方米的价格约为2.6万元人民币。日本人的人均年收入约为34510美元，月收入为2.3万元人民币，所以，东京的住房收入比为2.6万元/平方米÷2.3万元＝1.1。
用同样的方式来计算上海的住房收入比：上海2007年上半年人均收入是12278元，下半年增长15%的话，全年将超过2.6万元，月收入2167元。按照上海市统计局的最新数据，上海去年房价均价为8253元/平方米，那么8253元/平方米÷2167元＝3.8。由此可见，上海的住房收入比远高于纽约、东京。
不过，就上述住房收入比的算法，任志强曾公开表达过反对意见："7.5万美元在美国可以购买2.0升排气量以上的汽车5辆以上，而同样家庭年收入10万元人民币的北京人，一年的收入又能买几辆2.0升排气量以上的汽车呢？也许一辆也买不了。也许任何人都可以用其他商品的同类计算方式对比出中美之间家庭年收入购买能力的差别，也就知道单独用收入与房价对比是毫无意义的，必须用消费能力同等的情况去对比房价。"（国际金融报 邓旭）
楼市进入“冰冻期”——是又一个“烟幕弹”
中国楼市，真的很奇怪。3月2日，笔者留意到两条有关楼市的新闻。一则是说春节前后，广州楼市一片凄风冷雨。尽管楼市冰封，但外资对于国内房地产市场依然显示出前所未有的热情，他们正等待着投资机会。另一则是说地产商碧桂园集团创始人杨国强很热心，他打算买下一千多亩地，让在广州的外来人口可以成本价买到房。
这两条一冷一热的新闻，让人颇有些感慨。假若每一个房地产商都能这么有社会责任感，或许楼市就不会进入什么冰冻期了。如果外来人口都能买到房子，楼盘又何愁卖不出去呢？
实际上，根据一些过时的或是随心所欲的数据，结合一些极端个案，然后拼凑出楼市进入冰冻期这类伪问题、伪观点的做法，并不少见。如果回顾中国楼市发展史，我们就会发现，近些年来，每每调控进入关键时期，总会有"冰冻期"这种似曾相识的伎俩出现--2005年中，上海等大城市的房价一路阴跌，甚至在短时间内出现大跌。
但无论如何，我们必须对当下的楼市状况有足够清醒的认识。笔者以为，所谓的"冰冻期"之说，只是一种博弈手段，是地产商在释放"烟幕弹"：现在调控措施已经见效，调控目的已经达到，可以适时收兵了。他们这样做，目的很明显，那就是要努力阻止更多的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。
因为纵观目前仍然高不可攀的房价就可以说明这一切，即使是略有些微下调，也只是房地产商混淆视听的数字游戏，对老百姓来说还是"难以承受之重"。否则杨国强就不会说"月入4000多元的家庭，也可以在广州拥有自己的房子"--其言外之意则可以理解为，目前在广州月入4000多元，是难以买到房子的。那么，照现在这种房价，住房消费的刚性需求，必然是难以启动的。所以目前楼市进入冰冻期只不过是针对房地产商而言，对老百姓根本就没有任何意义和价值。而楼市是否真的进入冰冻期，不是房地产商说了算，而是老百姓说了算。面对当前楼市的低迷景象，我们切不可麻痹大意，放松警惕，更不可就此"偃旗息鼓"，降低调控力度。如果这样，那么我们所面临的，很有可能将是房价上涨在经过短暂休整冬眠之后的又一次卷土重来。
我们必须旗帜鲜明地指出，楼市并没有进入冰冻期。如果非要给出这样的结论，也只能印证出宏观调控的作用正在发酵，使房地产开发商们开始感到了压力。因此，要真正实现遏制房价过快上涨的宏观调控目标，有必要加大调控力度，防止投机性资金进入楼市，同时更合理地调整住房消费结构，以提高适合中间阶层消费的住房供应量，让中国房地产业的发展告别疯狂，进入常态发展。（中国证券报）
北京一地产商称：“钉户”也导致房价上涨
"'钉户'也导致了房价上涨，把开发商都当成高房价的罪魁祸首和过街老鼠不公平。"昨天的十一届全国政协一次会议分组讨论中，身为北京某房地产公司老总的政协委员穆麒茹屡出"麻辣语录"。
谈到拆迁时遇到的"钉户"，穆麒茹直言："'钉户'为了他个人的利益，损害了包括开发商在内的多数人的利益 ！"
穆麒茹称，拆迁时，国家和政府都要求开发商拿出许多名目的补偿，"我觉得够了，如果过度补偿，费用也会打入开发商的开发成本，最终还是会落到买房人的头上"。
"'钉户'是个人行为，就是有那么些人在撺掇这些'钉户'，说'咱们不走，咱就扛着'，这么一撺掇，个别人没有受到很好的法律教育和素质教育，就开始瞎叫价。"穆麒茹表示，这样势必造成工期延长，资金成本越来越大，要么开发商干不下去，要么成本加在房价上。
"地产商现在都成了过街老鼠，还有谁敢替地产商说话呀？"说到地产开发商目前在舆论上的尴尬处境，穆麒茹颇为不平："人们只看(房价高的)表象，事实上原因是多方面的，我不否认也有一些不法商人，把房子盖得不好，却卖了高价去坑蒙业主，但毕竟多数开发商还是遵纪守法的，他们用银行贷款做开发，经营产业，对国家整个税收也作出了很大贡献，中国经济还是需要他们的积极性的。现在指责他们，把他们作为房价高的罪魁祸首，这是不公平的。"
今年从紧的货币政策让不少地产开发商都有危机感。对此，穆麒茹坦言这一政策肯定对房地产行业有影响，会加速整个行业的整合。"尤其一些小的开发企业，没多少本钱，完全靠贷款，在行业中立足就很困难了。很多企业可能越做越大越强，有些可能就慢慢得放弃了"。（新快报） |
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狗仔卡
发表于 2008-2-29 10:15
