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楼主: 屁股仔

2008年,我将全程跟进三水的楼市,请大家关注!!

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 楼主| 发表于 2008-1-30 23:22 | 显示全部楼层 | 来自广东

大家猜猜夜青狼是谁???

是不是刘超超呵!!!!!!!!!!!!!!
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 楼主| 发表于 2008-1-30 23:56 | 显示全部楼层 | 来自广东

关于广州与佛山合并的博客帖子,我赞成三水跟广州合并!

有传闻说广佛合并最迟在2008年3月完成,届时大广州总面积达到1.1万平方公里,人口1700万,GDP总量过万亿元,将超过北京直逼上海,一举跃升为中国一类城市,并跨入世界二类大城市之列。更有言之凿凿者说,相关方案已报国务院审批。

  对此,地方官员和参加两会的委员代表、专家学者纷纷表态,基本上都认为广州和佛山合并是不可能的,甚至有斥合并为无稽之谈。不过,说到合作,各方观点倒是颇为一致。

  与此大异其趣的是,也许没有利益纠葛,不在漩涡中心,网友们的观点要超脱和淡定得多。有人认为,两地合并,则两地之间的位置将成为至少较中心位置,随着这些地皮大量出让,广州、佛山的楼价虚火将会得到很大程度的降低,市民的居住条件将得到改善。有人更干脆地认为,合并是迟早的事,因为“在全地球上怕也很难找到如此亲密的城市了”。的确,广州市中心到佛山机场比到广州新开发区还近得多。还有人分析得更具体,认为向省会融合是趋势。从城市发展规划的角度来考虑,广州东扩、北扩、南进都进行得相当顺利,可是西拓的步伐被佛山阻隔。广佛如此近的市区距离,却要支付两套行政成本。从全国来看,比广佛距离远的城市间都有合并趋势,这些城市被省会强大的向心力吸附融合、进一步节约行政成本已经是大势所趋。
  从都市群发展的需要和必然规律来说,我认为广州和佛山的合并只是迟早的事。“真正的城市规划,必须首先是区域规划”,这个概念在我们这里还不够深入人心。在国际上,围绕首都等主要城市形成了一些比较著名的“首都圈”,像大伦敦区、大华盛顿区和大东京区等。马克•杰斐逊在1939年曾经提出了“城市首位率”的概念。首位城市,即它总是比这个国家或某个区域的第二位城市大得异乎寻常,在国家或区域中发挥着异常突出的影响。这一点,在亚洲国家中体现得非常明显。比如日本东京人口超过全国的27%,韩国首尔超过43%。中国地域广大,未来将会以城市群为中心,出现多个“首位城市”。上海是,北京必然也是。那么,广州呢?广州是像现在这样,成为珠三角众多都市圈中的一个同样大小的点,还是成为珠三角众多都市圈组成的都市群中的“领头羊”即“首位城市”?珠三角城市群有一个非常明显异于长三角城市群和京津冀城市群的特点,就是各个城市圈彼此的独立性较强、互补性较弱,而且城市规模也不相上下,乃至于至今还没有形成有?强影响和辐射能力的“首位城市”。不论是从提高城市效率的要求,还是广佛区域之间越来越紧密的合作要求来看,最终的发展结果应该都是让广佛地区发展成珠三角都市群中的“首位城市”。而与其被动地被时代牵着鼻子走,不如站在时代的潮头,推历史的车轮一把。在这其中,行政区域合并往往有着提纲挈领的作用。

  有人认为合并不见得是好事,国外对城市发展有“小的是好的”的说法,城市控制在40万-50万人口适宜,城市环境、管理都容易治理,而超级大城市往往面临着交通、环保、居住、就业等问题。但东京、首尔等超级大都市的发展经验告诉我们,上述观念正在被城市发展的历史所超越、所抛弃。更何况,中国城市的发展有与西方截然不同的地方,除了中小城市聚集效应不明显、产业分工不足、效率低下以外,不尽合理的制度和文化安排,也使其成为内耗重重、关系网错综复杂的地方,严重影响人的效率和生命质量。寻求自由呼吸的人们总是不顾一切向往着大都市。联合国统计表明,城市人口增长最快的是100万人口以下、5万人口以上的城市。我国的情况刚好相反,100万人口以上的城市发展最快。

  我们应克服对于大都市的偏见,大力发展轨道交通,不仅可以成功解决交通瓶颈,而且可使一贯亏本的公共交通成为蠃利产业;人的聚集优势也能成功降低环保成本,使环保成为赢利的新兴产业。等等。

[ 本帖最后由 屁股仔 于 2008-1-31 00:02 编辑 ]
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银鱼

愿得一人心,白首不相离

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发表于 2008-1-31 00:06 | 显示全部楼层 | 来自广东
:L :L :L 睇呢吴止三水窝,系广佛窝,其实有无可能呢????
曾在这高高低低弯弯曲曲中跌倒,
才骤觉开开心心简简单单已极好
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 楼主| 发表于 2008-1-31 00:07 | 显示全部楼层 | 来自广东

接上文

合并的好处当然实际上也就是合并的理由,所以在谈了地理亲缘后,我们就直接转到这里。

1、就两市市区居民来说,合并实际上只是一种拆除人为隔离之举,但是对两地生活便利的影响小到电信与移动话费多缴少缴、小孩上学多走少走远路,大到身份认同(如摩托车佛山籍和广州籍的差别)、心理归属等,都有根本性变化。

2、就两市城市建设来说,合并将使两市交通、工商、房地产等规划无缝对接,大大缓解广州市区因西部屏障而给东部(如天河等)严重臃肿造成的压力,使城市资源利用、优化得到质的提升。

3、就对珠三角与整个广东省来说,广佛之间“柏林墙”的拆除,将使得事实上存在着的“超级广州市”能被人看清,能被人承认。新广州市一千三四百万的人口(奇怪吧?因为人为分割,全国第三大城市广州的户籍人口算起来来只及上海三分之一强,北京约五分之三,甚至还不到成都三分之二),和超过6500个亿的GDP(对2005年的可靠估算数字,总量接近中国第一大都市上海,比目前第二大都市北京多约2000个亿左右),将无疑使珠三角城市群这个“优秀团队”的元帅更象一名元帅,而不只是现在的一名大将。

无需深思熟虑,实质上已是一体的两地合并,完成“名符其实”的统一,各种效应这里可以信手拈来:

首先,行政资源的优化(政府机构弥合将舍去许多重复,比照外国三级管理的政府体制,我们的行政浪费实际上本来就已经太多。)

其次,宣传、广告收益的最大化(比如说,在新广州市的概念被承认之前,国外媒体对广州市城市风情的推介就基本上不会提一大“收费站”[而非一大江一大山一大海湾——作者注]之隔的佛山这边;而关于佛山的推介也顶多加一句市中心离省会广州不到三十公里,但是要知道,多数人对三十多公里的概念不会即时就很清晰,比如我们网上的MM们往往就会把这“咫尺”当作了天涯。)

最后,新广州品牌的魅力将大大提升。
“新广州”6500亿以上的年GDP(还是对2005年的可靠估算数字),和超过一千几百万的人口(人多并非都是好事,但对于一个城市上档次却必不可少,特别是在我们地大物博的中国),将形成巨大的品牌凝聚效应,从而使广州对现代经济元素的吸附与整合将起到质的提升作用。
这种品牌提升的作用究竟有多大呢?本来本人不喜欢说到甲时,就拿乙、丙来比较,以免落下一个让人感觉本人因爱此厌彼而使私心的嫌疑,和挑起战争嫌论坛上的口水不够的骂名,但是,在这里,我誓死捍卫我自己说话的权力——
说句广东人应该认同而长三角,或其它地方可能反感的话,为什么最先登陆广深的所谓“总部经济”,会在成熟运作那么多年后,反而抽资出逃(有关抽逃实例,外资的请查台资企业、欧美企业动向,内资的请参看三年前《深圳:你将被谁抛弃?》的网文)?除了经济腹地与政策导向的驱动外,品牌可能就是最大的原因,大的原因,要清楚,整个珠三角(包括或者特别是连体的广佛地区)无论是市场成熟度、城市化程度、经济发展程度和经济外向化程度,以及人均收入等多个方面远远高于环渤海和长三角!

4、对于南中国乃至全中国来说,“大广州”的事实澄清,有助于让广州更好地发挥(除香港外的)华南龙头作用,使中国超强城市的国际竞争力提高,更重要的(也是具有无可代替的优势的)则是今后几十年,中国与东南亚政治、经贸关系将日趋紧密,处于连接东南亚前沿的新广州,对该区域经济元素的辐射(更多则是吸纳),无疑将很有益于中国在与东南亚国家的关系中扮演更积极角色。

合并的“顾虑”?

1、超大城市会不会“弊大于利”?

超大城市的麻烦确实是显而易见的,至今对超大城市究竟利大于弊还是弊大于的争论还没有定论,但是超大城市对于一个地方经济实力的促进是无疑的(它的最大弊端大概来自于由此而生的一系列社会问题),而且不管它利大弊大,我们看到的现实是,超大城市本身存在着,而且基本上都活得还很“滋润”,比如东京、纽约、汉城、芝加哥、洛杉矶……甚至上海、北京。
另外,有人可能会惊呼经过行政合并后,“新广州市”的市辖区将达15个之多,还有两个代管市,一个市管这么多区,会不会是多管“咸”事?坦白说,我也不能确信中国这种市管区体制运转效率会很乐观,但是现实我们看到的是,上海已有16个区,兼管3个县;北京也16个区,兼管两个县;就连GDP还不到“新广州市”三分之一的武汉市都管13个区——黑格尔老先生曾说,“存在的就是合理的”,外国思想家们包括黑格尔本人都只是把这句话当作某种启发思维的方式,而在我们中国人这里,往往只需要量按其字面意义来理解:既然大家都那样去做,那样做就一定是“真理”!这句话正好可放在这里做注脚。

2、合并会不会是一场“劳民伤财”的运动?

也许别的什么城市群、金三角、银四角等等的“合并”是个极为复杂的工程,广佛的合并其有利条件明显要充分得多,事实上,两地早已实“合”,缺的只是形式上的“并”罢了(而我们平时看到的大多数的“合并”则是完全相反,貌合而神离)。只因为这种“合而不并”,一个同城的“恋爱故事”,写给我们不知实情的读者看到的却是“双城记”——也正因为“新广州市”进入人们的视野已经势就,只需利导,广佛的合并就有足够的理由会被认为顶多只是一场“劳民”,却不是“伤财”,而是“生财”的技术变革!

3、港深都不能合并,广佛行吗?

港深的某些条件与广佛相似。但是港深有两大致命方面与广佛差距明显。首先是体制的的矛盾。港深是两种完全不同的社会制度,上百年的分割让香港与祖国内地的经济发展水平、政务与企业事务管理方式,乃至生活习惯和意识形态上都有很大差异。
其次,港深两地本来面积加起来也不大,腹地也谈不上广阔,合并在城市拓展方面仍然明显不济;如果硬要从陆上扩地,几乎只有大举“北伐”,这又要涉及触动东莞、惠州现状。广佛则本来疆域广阔,甚至还存在一部分农村地带,又东南西北都能扩充,因此合并的潜在能量要大许多。

4、国家会在利益“博弈”的矩阵中,多顾及其它大都会如北京、上海(甚至武汉等)的利益?

这也许会是将来的方向(如果是这样,我们大概只能感慨“既生瑜”们,又“何生亮”!);或者,也许这正是现在之所以维持某种均衡的原因。但是(我还是只能用但是),我们可以发表一点(哪怕是微弱的)关于我们自己见解的声音(要记得一个跟我来自同一个城市的,学历比我还低,叫作呙中校的家伙,写的那篇很普通的深圳网文最终竟然震破了决策者们的耳膜!)
我个人觉得,北京作为首都,经济方面跟作了几千年“蛮荒”之地的岭南良性竞争应该,争风吃醋地争(特别是凭借其政治优势——当然,我们从小就跟着课本读“我们都爱首都北京,我们都爱天安门”,北京作为政治首都的地位是不容撼动的!),就好象有些降低自己尊贵了;至于上海(说到上海,我们中许多人都感情错综复杂,有种要热泪盈眶的感觉),我觉得它“喝了整整一条全国最大的河流”,肚子里要更能“撑船”。 毕竟只要是为祖国的和平崛起,为十几亿老百姓腰竿能更硬一些,何妨将“小利”而汇于“大义”乎?而武汉、南京等我们众多的其它兄弟姐妹,则也许能从“新广州”汲取一点榜样的力量!

5、“广佛都市圈”的口号都已喊了那么多年,“至今已觉不新鲜”,你的这颗石头(或者还只是一粒砂子)砸下来,不过是将一滩僵水的“沉碴”泛起,“上面”不批,是不是要大伙帮着一起来“瞎吹胡子干瞪眼”?

广佛都市圈确实在广东人的记忆中或许是一改革开放起来就有了的声音,但是外地人始终不可能有本地人的敏感,不信你来郑州、石家庄、延安,甚至是长沙、南昌等“泛珠”城市街头,随便问上十个人,我保证起码能有七八个都不太知道广州与佛山之间的已如此“亲密接触”!而且在这里,我们提出的不是广佛都市圈,也不是“广佛一体化”,而是“广佛行政合并”,这就使得一个旧的问题有了新的意义,甚至完全变成了一个新问题。“都市圈”和“一体化”是稍稍具备一点条件的地方都可以尝试的发展道路,而完整的“行政合并”则必须是条件几乎完全成熟才应该进入人们的视野,更重要的是,进入决策者们的头脑中的,而其实质性的意义也远非它们所能比!
但是作为本文的作者,我当然能完全深味,认清我们谈的所有这些,如今并不是我们每一个头脑理智者,甚至我们的感情冲动者们的难处之所在,我们的难处在于我们微弱的呼喊、甚至情急的热泪,太容易淹没于每日更新的信息海洋中,既不能进入普通人的议论,
更何谈渗进从地方更到中央的战略家们的文治武略!但是如果我们团结如绳,凝聚于钟,如果我们所有热爱广东的乡亲们,和甚至包括象我这样决心投身广东火热建设的外乡人——我们所有这些人共同为广东的“至高利益”为祖国的“至高利益”呐喊,在这个曾经用网络诞生过芙蓉姐姐、木子美,甚至“窜红”过广州美院的两个简单得不能再简单的小男生的“人气就是力量”的年代,我们就能向这个有如珠江之水,有如白云山之雾,浩瀚远去的世界,呈献上我们的,我们的声音!
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 楼主| 发表于 2008-1-31 18:07 | 显示全部楼层 | 来自广东

我也想做一个统计!!!!

今年打算在西南买房子的请发表意见!!
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 楼主| 发表于 2008-1-31 21:48 | 显示全部楼层 | 来自广东

大家看看163的这个08年房子专题!

http://gz.house.163.com/topic/gz/vista/foshan.htm
http://gz.house.163.com/topic/gz/vista/images/loupanzonghui/fsmap2.jpg

[ 本帖最后由 屁股仔 于 2008-1-31 21:50 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-4 13:58 | 显示全部楼层 | 来自广东

任志强的博客文章 角度另类

当衡量与计算猪肉的价格时,社会并不会产生歧义,因为猪肉虽然不像黄金有9999的标准,但质量却相差不大。但房子的变化却是巨大的,不但房子本身的情况发生了巨大的变化,房子的位置、地点也因为城市交通、道路、环境、配套等因素发生了巨大的变化。基础设施建设投入的因素似乎并没有被计算于房价之中,那么土地的价格又怎么会发生变化呢?

94年小潘的万通新世界广场就卖出了4000多美元/平方米的高价,那时的美元是1:9的汇率。今年金融行业的甲级办公楼,硬件远远好于万通,但价格却不到94年万通的水平,房价似乎没有涨。1994年西单赛特的商铺曾卖出了6600多美元/平方米的高价,至今北京大约也就是这个水平或尚有不及。同样是1994年亚运村的阳光广场也卖出了2600—3600美元/平方米的高价,今天大约周边的楼盘能有此殊荣的也是极少数。

1994年有内外销房的差别时,外销房的地价高、房子好、有热水、有俱乐部、有环境、有绿化、有配套,标准都远高于内销房,因此价格明显的高于内销房,但并未引发市场的争论。因为还有较差建设条件和较低价格的内销房。当人们明知无能力享受外销房的豪华时,心甘情愿的接受没有浴室、没有热水、没有漂亮的楼外装饰和明亮的大玻璃窗的普通房子。

但随着城市的改造、经济的发展、人民生活水平的提高,当年的外销房的高标准已被打破,住房建设的差异性在缩小。更多的新建普通商品房不但好于了当时的外销房,连环境、绿化、配套也都大大的超过了当时的水平,但房价似乎也追不上当年的辉煌了,大约在于再也找不到那么较差的建设标准和较低的价格的住房做陪衬了。

当房子越盖越好,城市的道路、交通、普通越来越好时,政府就不得从土地中收回对城市的投资,因此几年之前地方政府才有了“经营城市”的概念,用政府加大投资的方式改善城市的基础设施和配套,以吸引更多的投资者。在改善城市面貌中提升住房的质量,从而也大大的提高了土地的成本。总不能在城市面貌的改善中再去允许建设低标准的“破房子”吧。

七八年之后北京实验性建设的大板楼许多已被无情的拆除了。前三门当年被称为官员们的“豪宅”,今年已经成了影响城市面貌的记录。而远郊区县的新建花园式小区无论是房子还是环境都远远的超过了当年的这些豪宅的标准。北京是如此,全国也同样。无论一、二线城市还是曾经荒无人烟的海滩,或是少见樵翁的山沟,都变成了不但人满为患,而且标准远高于当年外销房的建筑群落,成为一方美景与圣地,房子也自然价格不菲。

有人说二手房的价格明显上涨,二手房并未发生住房本身的标准变化,其实不然。外部环境的改变再影响着二手房(旧房)的价值,如地铁、轻轨、学校、商场、公园的建设也是一种提升。何况还有位置因素与内装修的改善等等。

旧的房改房的改善也许并不大,但生活水平的提高和收入的增长难道不会在物以稀为贵时提升资产的价格吗?

北京最早的拆迁用房在二环外,后来到了三环、四环,而今五环的房子都在城市扩张的大饼中变成了中心区。2007年1633万常住人口中62%的人口集中于占北京总面积仅8.3%的主要功能区内,自然连二手房的价格也在城市扩张与人口相对集中时变成了黄金的地段、黄金的价格。

问题并不是出在土地的价格普遍上涨之后,房子的标准在提高,随之房价同样在提高,而在于除地理位置差别影响的价格之外,缺少了相近地段的住房标准差别中的价格差。不在于房型面积的差别,而在于建筑标准的差别缩小了,于是当土地无差别的攀比价格时,住房的建筑标准也在攀比中逐步升高,城市面貌因此而改观了。但普遍的价格都提升了,再也找不到那些虽然标准差一些但还勉强买得起的差房子了。难为的是让不同收入差别的人群都只能在一个消费层次上进行产品的选择,而无法按消费差别分层次的进行选择性消费。

90/70的政策出台大约就是无法在同等地价的条件下去改变住房建筑标准上的差别,而不得不在面积的大小上做出差别性的一种无奈之举。

住房的普通价格上涨之后,尽管居民的收入水平也在提高,但住房的可支付性指数在明显的下降。从2003年开始连续四年处于持续下降的状况,东部发达地区尤其明显,已普遍低于HAI 90的低线。但全国的平均水平按30年按揭贷款计算的HAI仍在120.68,按20年按揭贷款计算仍在101.02,高于100的标准值。除个别地区或个别城市之外,并没有到了今天无法接受的可怕程度,否则又怎么会在房价上涨的同时仍保持着销售的高增长呢?

大多数房价上涨速度过快的城市,恰恰是城市存量房空屋率较低的城市,或者是非常住人口购买率较高的城市虽有空屋但无助于解决实际居住需求。

2007年存量住房空屋率最高和较低的十个城市

2007年空屋率最高的十个城市
2007年空屋率最低的十个城市

城市
空屋率
城市
空屋率

银川
9.65%
乌鲁木齐
0.34%

石家庄
6.44%
广州
0.38%

上海
5.95%
重庆
0.39%

沈阳
5.89%
长春
0.64%

郑州
5.61%
昆明
0.93%

青岛
5.45%
深圳
1.06%

宁波
4.66%
贵阳
1.76%

厦门
4.39%
天津
1.83%

西宁
4.24%
成都
1.88%

武汉
4.17%
北京
2.02%




全国平均2.81%的空屋率即使全部能投入租赁之中,也无法满足城市不断扩张的人口增长,也无法满足每年800多万对结婚而形成的家庭分裂需求。城镇居民平均每户家庭的人口数从2003年的3.01下降为2006年的2.95,这意味着家庭分化速度在不断加剧,住房的刚性需求在持续的扩大。虽然城镇人口的绝对增长从2003年的2164万下降到2006年的1494万,但仍是一个巨大的数字,而新增住房的建设速度尤其是商品房(年400万套)却远远不能满足这一需求。

试图靠商品房来解决全部城镇居民的住房是不可能的,但如果忽略或降低了商品房的作用,则更将一事无成,历史的分房政策早就证明了这种结果。

2005年城镇家庭各种住房来源调查中购买商品房的总量仅为14.1%,租赁商品房的比例为11.0%。购买商品房比例最高的是个省区中上海最高为26.52%,广东最低为15.7%,北京仅为13.9%,其他的省区就比例更低了,因此将无法解决住房问题和房价过高问题推给市场就更没有任何道理了。

2007年政府从土地出让中获取了9000多亿元的收益,而全部商品房(含非住宅)的利润总额不足2000亿元。与房地产相关的税收却占了很高的比重,如北京约为税收总额的四分之一,可见房地产仍是中国经济的支柱型产业。不用市场化的方式解决住房的改善问题,而试图用非市场的方式解决房价必定是死路一条。

不管未来的房价如何,都不可能因房价的波动而否定住房政策中的市场化部分,那么就无论如何无法回避房价在供求关系与建筑质量的提高中调节的必然规律。正确认识房价上涨的必然因素,正确认识我国住房的现状,才能正确的判断出住房市场发展的未来。

所有尚未购买而只能靠购买商品房解决住房和改善住房的人群必然的希望“拐点”出现,以让他们能更宽松的负担购房的支出,但除非中国整体经济的宏观经济下滑,或是政策失控,否则这种愿望很难实现。而如果真的是中国的整体宏观景气下跌,那么即使房价负增长,这些人大约也没有胆量在此刻去购房。因为人们在下跌时永远无法知道何时是最低点,反而会让机会从手缝中流失了。

供求关系只能解释房价的预期,但最终决定房价的仍将是宏观经济与政府的强制性政策。非市场的政策是无法用市场化的方式预测的。
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 楼主| 发表于 2008-2-13 21:04 | 显示全部楼层 | 来自广东

大家新年好,我发表一条春节后的房子小心得!

大家新年好,我的春节是在外地过的,期间没有留意三水房价的变化。今天下午上了三水区建设局网站看了嘉德大厦的销售情况,粗略数了数,还有45套住房没卖出(总共套数约为300套),销售率是83.33%,未销售出去的主要是高楼层的。应该说这给了三水楼市一个强心针呵,要知道广州的楼盘现阶段是不可能在短短两个月的时间内有如此好的销售业绩的。前两天去了广州雅居乐看了看,那里的别墅连排的去到250万(二手的),三水这边的雅居乐应该说位置一般,但凭借雅居乐的质量与口碑,还是有一定的升值空间,细心的网友上网站看看,小面积的别墅200平方以下的销售得非常好,说明大家看好此楼盘。相信春节前大家都收到了恒达与丽日的促销广告,三水房地产竞争在新年后会愈发激励!!!!!!
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发表于 2008-2-16 16:23 | 显示全部楼层 | 来自广东
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 楼主| 发表于 2008-2-18 17:48 | 显示全部楼层 | 来自广东

嘉德还可以啊

1504房子卖了出去,现在期待雅居乐公寓开盘呵!!别太贵了,我想看看他的装修!
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