2008年，我将全程跟进三水的楼市，请大家关注！！

天占2008

房价回到2000不成问题,睇下他们成本就知了.万科就是例子.

屁股仔

人民网北京3月17日电（人民网前方报道组）今天上午，建设部有关负责人就“住房保障”情况接受中外记者集体采访。建设部副部长齐骥在回答记者提问时表示，建设部不主张提拐点问题，但是关注房价问题。

齐骥指出，确实这几年房价的持续上涨，特别是从去年二季度开始，出现了房价的快速增长，引起了各方的关注，也带来了很多的问题，特别是使我们广大的居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。去年的四季度，特别是今年的一、二月份，房价的涨幅已经趋缓。有些房价上涨比较快的城市价格实际已经出现了一些回落。这是一个好的现象，说明市场的预期已经发生了一些比较积极的变化，供求关系也出现了一些好的变化。

这说明这几年中央、国务院采取的一系列调控措施已经出现了效果，特别是去年24号文件的出台，加大了对低收入家庭住房困难问题解决的力度。应该说对普通老百姓住房问题的市场预期发生了很大变化。另一方面，也加强了土地信贷调控的力度，主要是从供应端，我们着力于总量平衡这样一个前提下，加快了结构调整的力度。就是说，我们用同样的蛋糕优先向中低收入家庭倾斜，使得一些刚性的需求、合理的需求得到保障。

齐骥说，另外我们从需求端也采取了一些措施，主要是遏制投机性需求，控制投资性需求，也产生了一些积极的变化。所以从供求方面产生了积极的变化。当然，中国处在这样一个发展的阶段，供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在，政府部门加强对房价的监控也是一项重要的任务。

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“第二套房贷”有松动迹象 房价大跌条件不具备

据新华社上海3月16日电新房开始优惠大甩卖了？开发商熬不住打折换促销了？不，这只是城外的策略、城里的期盼。“上海之春”房展会上的最新信息显示，折扣很小很微弱，并且限于城市外围的楼盘，中心城区房价依然很高很坚挺，打折还没有“进城”。

“阳春三月”迹象显现

走访在房展会上，各楼盘不同的“表情”让人强烈地感受到当下流行的某种楼市“定律”：促销热度与楼盘至中心城区的距离成反比，房价折扣与距离成正比。

与房展会上的情形相映照，进入3月份以来，上海新房成交量开始从2月份的谷底回升。非唯上海，北京、广东的楼市成交量也开始呈现出“阳春三月”的迹象。

房价大跌条件不具备

“上海之春”房展会上依然火热的场面、纯粹是技巧层面的策略性促销，以及近来各地攀升的成交量，依稀透露出以下信号：

其一，目前房价出现大的降幅条件并不具备。从需求看，今年中央用于廉租房建设的资金为68亿元，就算地方拿2∶1配套资金，全国廉租房投资不过200多亿元，尚属杯水车薪，根本不会对商品房市场构成冲击。大量的刚性需求在观望无果之后仍会回到商品房市场。从成本看，土地流标现象不会长久，地价仍将维持在高位。因为目前土地出让收入仍是地方主要财源，这一点没有改观，地价就不会大落———地方政府通过调节土地出让规模、节奏就可以轻而易举地控制地价。

其二，住房保障比房价“拐点”更值得期待。这对于中低收入群体是如此，对于高收入者也是如此，对于国民经济而言更应如此。九部委联合下发《廉租住房保障办法》以及《廉租住房保障资金管理办法》出台已有时日，中央已明确要求地方必须从土地出让金中拿出10%用于住房保障体系建设，2008年中央财政用于全国廉租房建设的资金也已公布，现在的问题是，地方还鲜有动作。

此外，已有媒体报道，上海市场出现第二套房贷款政策松动现象。一些银行因为2月份房贷锐减，开始对还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户，给予第一套房同等优惠利率。业内人士认为，如果银行信贷向楼市开闸，消费者当前的持币观望将会迅速变成入市行动，供需矛盾又可能加剧，那会导致楼市再热。

被视为上海楼市风向标的“上海之春”房展会，截至昨日已经在上海展览中心举办了3天。早报记者连续跟踪报道3天后发现，由于此次房展会人气上升，部分楼盘在展会期间见势涨价。

上海新房价格大多报涨 均价突破12000元/平米

上周（3月7日-3月13日）上海商品住宅（指一手住宅剔除配套动迁房，下同）成交均价较前一周大涨11.58%，突破12000元/平方米大关，达到12604元/平方米。佑威房地产研究中心昨日发布的报告显示，造成上周均价大幅上涨的原因是高档房和别墅成交量大增，推动楼市量价齐升。

个别新房源涨价55.6%

在新房供应方面，上周全市共有14.66万平方米商品住宅房源上市。这些住宅推盘项目基本上都提高了房源报价。佑威房地产研究中心的报道称，如果这些房源上市能够被市场接受，上海房价再度上扬便难以避免。

上周推盘量较大的5个项目中（剔除一个只推出1套公寓的项目），有4个项目的房源报价都有不同程度上升，其中长宁的金色贝拉维价格上涨最为猛烈。该案上周推出132套房源1.85万平方米，报价为3.5万元/平方米，较去年4月上涨了55.6%。浦江一品漫城推出306套房源2.90万平方米，报价1.5万元/平方米，较去年11月底上涨了25%。

房价或再现报复性上涨

佑威房地产研究中心分析师薛建雄昨日在接受记者采访时表示，去年上半年，房价上涨过快，购买力同时被透支。去年下半年，受政策影响，购买力严重下降。但从长期来看，房价还是有很大的上涨压力，毕竟经济在加快发展，人民币也在升值。目前，金融政策才是决定房地产市场走向的最重要因素。一旦银根出现松动，刚性需求累积后爆发，楼市还是有可能出现去年上半年那样的报复性上涨。

郎咸平：制造业倒闭推高楼市泡沫 看不出有明显拐点

日前，经济学家、香港中文大学教授郎咸平在国内发表“2008中国经济走势的演讲”时指出，目前一些地区的房价走高，不是这个地区的经济环境变得更好了，而是这个地区的经济环境变得更坏。以深圳为例，深圳的房价去年翻了两三番，是因为经济持续恶化，尤其是企业家所面临的投资营商环境持续恶化。企业家不想干了，把公司关了，或者把应该投资而不投资的钱抽出来打入楼市形成楼市泡沫。

他说，当虚拟资金打入楼市拉抬房价之后，楼价过高，社会大众承接力不足，因此造成很多地区有行无市的现象，深圳特别明显。但是政府目前的紧缩政策，使得一般老百姓更难借到银行按揭，而这是为什么最近成交量进一步大幅萎缩的原因。但是成交量少就难以有效压低房价，因此，除了深圳等少数房价涨得过快的地区外，目前看不出房价有明显拐点现象。

“那为什么深圳房价涨得最快，我的答案可能出乎大家意料之外，因为深圳地区倒闭的工厂增加最快，企业家关了工厂去炒楼，因而造成深圳楼价不合理的大涨。而这些虚拟资金一旦撤出进入别的省份或行业追逐利润，深圳房价就开始有下跌迹象。”

超九成网友热盼房价下跌

近日，《第一财经日报》与网易财经频道联合进行一份购房意愿调查。在接受调查的35068位网友中，在调查中，有将近94%的网友表示，目前的房价水平已超出他们的承受范围，“迫切希望房价下跌”，有近83%的人表示，未来3个月内不会买房。



希望房价下跌的意愿却遭遇房价连年的暴涨，一位IP地址显示为山东济南的网友甚至表示，虽然“国民经济发展了，但我一年工资只能买一平方米半的房子”。或许他的情况仍属极端，不能代表大多数人的实际收入情况，但房价上涨的速度高于个人平均工资收入增长水平却早已是不争的事实。

GIGI

原帖由 屁股仔 于 2008-1-13 22:01 发表
就是雅居乐了，虽然别墅买不起，但他的洋楼还是可以关注的。如果明年下半年大环境好的话，就像我之前的一个回帖那样说的，他的开价会在7000左右。但雅居乐绝对会让你住进去有主人的感觉。这是我在番禺雅居乐深深感受 ...

    D保安质数都唔同既.:P :P :P

屁股仔

地产企业临阵叫停赴港IPO在内地房地产业引发的效应开始显现，上海证券报此前独家报道的“房企演绎地价股价对堵怪圈”正逐渐产生恶果。昨日，SOHO中国总裁潘石屹在接受上海证券报记者采访时坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。

几乎与此同时，中国证监会发行部公开表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。

一边是刚刚大量囤地再包装上市的企业融资受阻，一边是政府防止股市资金与土地资本的风险对接，去年本报所提出的“地价股价对赌”怪圈或将提前走向破灭。所谓“怪圈”的定义是：开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。这是一个恶性发展的连环套，一但资本市场信心不足，无法融得资金，开发商看似完美的资金链将顷刻破灭，加上房地产市场加紧调控，国内资本市场将严控股市资金用于囤地。接下来，开发商资金不足就会抛售物业，房价继续调整。

可见，房地产业是正处于敏感时期的高危行业。据业内人士介绍，以恒大为代表，今年排队境外上市的内地房企的有40多家，准备募集200亿美元。“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，近日人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。”潘石屹称。

此外，潘石屹还指出，“目前国际资本市场的状况非常不堪，两个月前，美国商界人士都非常悲观，但政府人士从布什到鲍尔森都在不断给大家树立信心。但这两个月中，贝尔斯登等事件令国际资本市场信心不足。而中国经济日益紧密地与国际经济相联系，也令这一形势对中国市场的影响进一步加大。”

“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”潘石屹认为，IPO遇挫的开发商会想出各种各样的办法，但到底会朝什么样的方向发展，还需要观察。房地产企业可能面临的具体困境包括：公司负债情况是否已经十分危急；产品定位是否符合市场需求，会不会与保障性住房形成冲突；同类住宅开发商之间竞争如何解决；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。

相关新闻：基金三地套现 次按阴影笼罩亚洲楼市

"次按风暴加股市不振,令亚洲房地产市场大大改变风险预期,不少房地产投资信托公司纷纷脱售房地产来减轻负债。"3月21日,新加坡华侨银行原分析员陈木坤(Tan Buck Koon)告诉本报记者。

陈木坤表示,在美国次按风暴连累下,澳大利亚多家房地产信托公司,包括Centro房地产集团、麦格理全国信托(Macquarie CountryWide Trust)等纷纷脱售物业来削减债务,以加强投资者对它们的债务状况的信心。

陈续称,"美国次按危机将拖累整个亚洲经济。除了亚洲制造业和金融业受到重创,房地产业也难逃此劫。"受到次按风暴的寒气吹袭及环球股市下滑影响,亚洲房地产市场已经出现疲软现象,在未来几个月内其交易量和价格都将下滑得很厉害。

业内观点：王石：房价仍将稳步上涨 万科将加紧并购

对于当前不断升温的楼市“拐点论”，王石表示，内地特别是珠三角地区，其楼价正理性地回落，但并不是说会出现大跌，内地楼市并不会如股市般从牛市转向熊市。

他说，虽然近期股市表现不理想，但并不会因此而影响内地楼市成交量的扩大。反而是内地宏调收紧银根，使得货币流动性减少，并可能导致房地产市场继续调整。在这种情况下，万科集团将把握宏调带来机遇，并购优质企业的住宅项目，可望维持集团资产回报率超过15％水平。

投资策略：中金公司:可逢低吸纳优质房地产股

投资者应摆脱“政策市”思维，相反股市急跌有助于股市的长期稳定，分析行业和个股基本面长期趋势和合理估值水平，在急跌中寻找反弹机会才是正道。经过近期股价大幅调整，大盘蓝筹股平均2008年市盈率已不到22倍，而其它很多中小盘个股市盈率仍高达30-50倍以上，估值风险较高。如果进行非对称加息，必然会挤压到银行的净息差，银行盈利将面临较大下调风险。而目前银行2008年平均市净率仍在3.2倍以上，股价调整的风险依然存在。房地产公司股价从高点回落至今幅度普遍超过了50%，股价对负面因素反映较为充分，从近期对全国主要城市房地产市场调研情况来看，房地产龙头企业销售和业绩情况可能要好于当前市场过度悲观的判断。进一步考虑到房地产行业稳定性对宏观经济全局的意义，对地产股票可逢低吸纳。

屁股仔

七公的帖子在一年前或许可以反映的事实，但没有用科学发展观看待问题。初中政治课本上不是说了，事物是向前发展的，发展的道路是曲折的，明白事理的人都知道房子的稀缺性导致的结果就是长远的一段时间，房价的上扬是必然的！大家只是关心房价增长的幅度是否与钱包的厚度成正比增长！！

屁股仔

2008年1月份大约有40%的楼盘是低价开盘的，但这个低价仍远高于去年的同期，有人将其解释为“拐点”的表现，但也有人将其视为一种策略。也许现金流充裕的公司仍在我行我素，现金流紧张的企业则打个短平快，加速资金的周转流速，换一个盈利的方式。房价的涨幅在减缓，却还难以看到由正变负的迹象。

房地产市场是宏观经济的“晴雨表”。股市的反弹、物价上涨尤其是建材的快速增长以及各地“地王”频出……这些宏观经济因素的出现无不向我们影射房价上涨将定局。那今天小小的降价潮，除了给购房者一些心里平衡，缓和开发商和老百姓的矛盾，还代表着什么信号……



原中房集团副总裁孟晓苏曾透露过，2008年春节后会有一次房价的剧烈反弹，并认为是周期性表现。

现在北京、广州、上海和杭州这些地方，在市中心已经找不到1万元/平方米的房子了，房价过快上涨当然引起人民群众的不满。国家出台相关措施，限制房地产交易，想从房地产出售方手里收税，但是很容易被出售者转移给购买者，由此推动二手房价的上涨。国家统计局分析出四点原因：1、需求旺盛，2、供应不足， 3、地价上涨，4、成本上涨。除此以外他认为还有一条，就是结构欠缺。

到了2007年年底，有不少城市房子不好卖了，深圳好像房价降了，其实是银行在年底收紧房地产信贷。为了控制房地产购买力过旺，所以采取一些限制措施。到年底，很多银行的抵押贷款额度已经用完，所以年底之前不是提高首付的问题，而是没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时停止。但不会真正造成购买力萎缩。

国务院早就要求总量基本平衡，我们看到总量平衡已经被打破。国外很多中低收入家庭、最低收入家庭是住在政府建的廉租房和经济适用房里。我们这些年忽略了住房保障体系的建设，投资经济适用房的比率太少，廉租房在很多地方几乎没有建设。这种结构性的供需不足，推动房价不断上涨的情况，在全国各地都有发生。

事实上，房价本来就是一个复杂的数字，无法用简单的语言说清楚。所以，有钢性需求的置业者一定要想清楚和看清楚，再落实在行动上。不要盲目地把愿望嫁接在市场经济中。

重要信号之一：股市反弹

在连续多日大幅下跌之后，19日沪深股市出现了久违的普涨行情。前期下跌较多而近期较为抗跌的房地产板块，表现出色，收盘居各板块涨幅第二名，龙头股万科和保利地产在板块中涨幅靠前。这是自2007年11月初地产股开始漫长低迷走势的首次反弹。

业内人士认为，如果地产股反弹市态良好，消费者当前的持币观望将会迅速变成入市行动，供需矛盾又可能加剧，那会导致楼市再热
重要信号之二：物价上涨

2008年3月11日，中国国家统计局公布2月居民消费价格同比增涨8.7%。而就在前一天（3月10日）国家统计局发布的统计数据显示，今年2月全国生产资料出厂价格同比上涨7.2％，生活资料出厂价格同比上涨4.9％。物价上涨，最能保值的产品就是不动产。尤其是近几个月来，包括钢材、水泥等建材以及人工费等连连上涨，地价不断上涨。
钢材、水泥等建材、人工费以及地价不断上涨高于往年，导致房价动了块大“奶酪”，这在一定程度上封杀了房价下跌空间。

北京某大型别墅楼盘营销经理告诉记者，由于钢材是甲供产品，由开发商而非建筑公司埋单，因此将直接影响到开发商的利益，也势必体现到最终的房价中去。他说，和去年同期相比，钢材每吨已涨了近2000元，而一幢别墅钢材的用量有50吨，成本上升的压力显而易见。
重要信号之三：地价飙升
土地是未来房价的重要基础，土地价格的升降则潜在的反映着预期的房价。尽管成本不是决定房价的唯一条件，按通过土地的价格可以估算出保本情况下的房价。其余的利润则要看市场的反映了，这也就是消费者的选择权。消费者既可以给较高的许可度，也可以用脚投票。
2008年2月份还有一批土地要开标，如果仍保持1月份的飘红记录，就更能让市场清楚了。或许人们更关心的不是“拐点”，而是房价不要出现大起大落的局面。和谐社会大约在保障低收入家庭更容易解“居者有其屋”的同时，也要保证更多家庭的财产升值。
事实上，土地新政、各地“地王”频现等都大大增加了开发商的开发成本，加之开发商资金链的缺失，开发商将通过高房价来快速回笼资金以获得更大的利益。虽然，宏观经济才是决定房地产市场走向的最重要因素。但是，一旦决定房产发展的这些经济因素出现松动，刚性需求累积后爆发，多米诺骨牌效应就会显现，楼市还是有可能出现去年上半年那样的报复性上涨。

结束语
我们深刻理解任志强说的话：尚未购买而只能靠购买商品房解决住房和改善住房的人群必然的希望“拐点”出现，以让他们能更宽松的负担购房的支出，但除非中国整体经济的宏观经济下滑，或是政策失控，否则这种愿望很难实现。而如果真的是中国的整体宏观景气下跌，那么即使房价负增长，这些人大约也没有胆量在此刻去购房。因为人们永远无法知道房价下跌到最低点的准确时间，反而会让机会从手缝中走掉了。
在中国的房地产市场中，有人认为，供求关系只能解释房价的预期，最终决定房价的仍将是宏观经济与政府的强制性政策。但是研究过市场经济的人都应该知道，任何国家、任何政府也只能影响市场的一时，而不可能是永远……

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原帖由 ofll 于 2008-3-24 01:11 发表
如果中国经济还要持续发展的话，不把房价压下来，物价就不会下来，如果房价还涨，经济离崩溃不远了，政府很明白这点，请关注新一届政府的政策。

物价下降经济就发展？？房价涨？经济就崩溃？？:funk: