有盘猛涨22%！有盘暴跌30%！有盘稳如泰山！数说三水西南68个楼盘的沉与浮

房叔

都说二手房市场是楼市的晴雨表，想要了解三水楼市，就要知道三水的二手房市场行情。上一期房叔分享了北江新区26个楼盘的二手房挂牌成交数据【数说楼市】每天带看98次！成交量翻倍！北江新区二手房价格全线回调，本期房叔整理了西南主城区二手房的挂牌成交数据，一起来看看！


西南街道老城区航拍  杨立善摄

西南老城区片区，西北至广三高速、南至北江、西至肆江大道、东至三水区行政边界，共12.44 平方公里，常住人口 19.02 万人！


这一片区楼盘密集，教育、医疗、商业等配套资源丰富，生活便利，十分宜居。据不完全统计，这一片区目前共有68个小区楼盘，其中电梯楼34个，步梯楼34个（事实上，步梯楼盘远远不止34个，还有一些以街巷命名的开放性老旧小区，如劳动大街、红卫大街、园林大街等未统计在其中）。据某二手平台数据显示，2022年6月-2024年1月，西南街道主城区68个楼盘二手房挂牌**量增加了20%，挂牌价格回调了10%，90天内成交量增加了50%！

此外，挂牌出租房源数也增加了17%。

也就是说，这两年西南街道二手房，无论是**还是出租的数量都在增加，价格却在下降，成交方面有在好转。



据某二手平台数据显示，西南老城区的二手电梯楼盘有34个，共2359套二手房源挂牌**，挂牌均价8944元/㎡，相较与2022年6月份，挂牌均价回调6%；30天内带看2204次，平均每天带看73次！90天内共成交40套房源！



据了解，西南老城区这些电梯楼楼龄大部分在2-15年之间。34个二手电梯楼盘当中，有26个楼盘价格回调，回调幅度在2%-34%之间，其中回调幅度超过10%的楼盘有蓝湾首府、三水雅居乐花园、恒福家园、智汇大厦、保利御江南、恒丰豪庭等7个楼盘。价格保持平稳的楼盘有碧桂园印象北江、观景豪园。

此外，房叔发现日美名轩、山水领寓、德保豪庭、金太阳公馆、恒福南湾、成业大厦这些楼盘挂牌价居然逆势上涨，涨幅2%-22%不等；不过，细看发现日美名轩只有2套房源挂牌**，其均价被一套单价13000+的复式拉高了，金太阳公馆则被一套别墅拉高了均价。因此，这些挂牌量不超过10套的房源，很容易被个别高价房源影响均价，难以代表整个楼盘的价格行情。


数据来源：贝壳  数据统计于1月29日  

从上表不难看出，西南老城区电梯楼成交量较高的两个楼盘，是保利御江南和博雅滨江，两个都是三水人居大盘，楼盘大，楼房多，挂牌量自然也大！



保利御江南航拍  杨立善摄

保利御江南目前共有108套房源挂牌出租，801套二手房源挂牌**，挂牌均价为7031元/㎡，其中不乏有别墅。30天内该楼盘被带看了895次，平均每天带看30次左右，90天内，有15套二手房成功交易。从保利御江南成交记录来看，12月-21日-12月29日，10天内成交了3套房源，且都是大户型。其中两套别墅，一套4房2厅的毛坯洋房。其中洋房的成交价仅为5367元/平方米！别墅的成交单价也没过万！


再看看博雅滨江，目前共有31套房源挂牌出租，404套二手房挂牌**，挂牌均价8816元/㎡，30天内共被带看308次，90天内有7套房源成交。看来，成交量和挂牌量是成正比的！


博雅滨江前有北江，后有铁路，所以前排和后排楼房之间的价格相差甚远。从成交记录来看，12月17日5字头成交的是1室1厅的小户型毛坯房，7字头成交的两套是简装和精装房，二手房由于位置、户型、楼层和装修不同，每个房源的价格都有一定的差异。

再看看西南老城区的步梯房。据不完全统计，西南老城区叫得上名字的步梯楼盘也有34个！这些步梯楼目前共108套挂牌出租，246套二手房挂牌在售，均价5135元/㎡，比2022年6月份的挂牌均价下降了16%！由此可见，三水西南老城区的步梯楼比电梯楼价格降得更凶猛！


西南街道老城区步梯楼航拍 杨立善摄既然步梯楼降价那么多，挂牌均价那么低，成交量如何呢？会受到购房者的青睐吗？



成交带看方面，西南老城区的步梯楼30天内仅被带看了160次，90天内成交2套！成交的这两套房源分别位于汇丰豪园和碧湖花园。据了解，汇丰豪园和碧湖花园建于三水电梯楼兴起之初，小区以步梯楼为主，仅一两栋电梯楼。

汇丰豪园最近一次成交的是96.81平方米的三室两厅步梯楼，成交单价为5062元/㎡。从某二手房平台成交记录来看，该楼盘2023年一整年仅成交了这一套房源，2022年也仅成交了一套，2021年无成交。


碧湖花园的成交情况也一样，平均每年成交一套！该小区2023年步梯楼的成交单价为5600元/平方米左右。

因此，三水西南老城区楼市的主要竞争力还是靠电梯楼支撑，步梯楼想要出手会越来越难！

综上所述，在当下的三水西南，楼市正处下行通道，无论是电梯楼还是步梯楼，价格都有不同幅度的回调，步梯楼比电梯楼回调幅度更大！仅少量楼盘价格能勉强保持稳定。另外，从带西南北江新区和老城区二手房的带看次数来看，三水的购房需求还是有的，但大部分人都处于观望状态，也有少部分人果断地选择在各方面政策都比较好的当下出手。

结合上一期提到的西南北江新区的二手房挂牌成交情况来看（【数说楼市】每天带看98次！成交量翻倍！北江新区二手房价格全线回调）； 西南北江新区的二手房或比老城区电梯楼更受购房者的青睐，因为这两个片区二手房挂牌量和挂牌均价都不相上下，但最近90天内的房源成交量却几乎差了一倍！

看完以上西南街道的二手房挂牌成交数据，你如何看待当下三水西南的楼市？你认为现在是较好的购房时机吗？如果有购房需求，你会不会考虑年后出手？欢迎评论区留言或加入二手房交流群讨论。

专业怼弱智K

其实日日议论楼价真没意思，刚需的，有能力和有需求的，几贵都会买，冇钱买的，就算跌到四千都冇钱买，只能口嗨说楼价暴跌，说别人买楼是韭菜

淼水十三郎

数据假到死，园林大街4800一方，找谁买呢

999

涨价的，不够利息+转卖税费！

全亏！

kenmy

御江南叫西南老城区？

哪里有吃的

去抢楼啦，五系又升价啦。

黄金12宮

一句总结，老区旧楼，比不上郊区次新小区，唯地段论破裂

有晴

高丰新村有一套90平方的，开价26万，可以过户

夏冰

有晴 发表于 2024-2-3 16:54
高丰新村有一套90平方的，开价26万，可以过户

有无可能？好旧的？

有晴

夏冰 发表于 2024-2-3 20:22
有无可能？好旧的？

高丰新村顶多就二十多年，不过普遍只有四到六层，一般系自建楼