贝壳研究院：告别高增长 房地产将进入新发展周期

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即将过去的2021年，中国房地产市场在特殊背景下经历了大起大落。回顾全年，无论是销售市场还是土地市场，均呈现明显的前高后低走势，市场表现及行业信心一度跌至冰点，房企信用危机爆发进入至暗时刻。不过，行至年尾，政府不断释放的积极信号以及房企开展的多种方式自救行动，让行业预期初见修复，市场呈现“翘尾”现象。

贝壳研究院近日发布的房地产市场2021年度回顾专题报告中指出，从“九八房改”至今，房地产行业还在不断成熟和发展过程中，而发展的过程往往是螺旋上升的。区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等商业模式也都还有很大的探索空间。

报告认为，此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，在告别了高增长预期、放下包袱后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

房企违约债券余额达历年之最

根据贝壳研究院统计，截至2021年11月份，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。

贝壳研究院报告认为，2021年接连爆发的房企信用危机，是房企原有模式发展下的必然。

统计数据显示，房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年间增速远超其他行业。在行业快速发展中，房企对高负债的依赖程度愈演愈烈，为危机的爆发埋下潜在隐患。

在过去20年房地产市场的蓬勃发展时期，房企高负债与高周转相互配合，抵消掉了一部分流动性风险，滞后了危机爆发的时机。自2016年末中央经济工作会议中提出“房住不炒”定位后，房地产行业开始进入调整期，进入2021年，调控政策更为严格，从资金需求端到资金供应端双重调控，从单一金融渠道到相关金融渠道多维监管，加速了房企信用危机的暴露。

与此同时，“高周转”也骤然降速。受信贷管控和房企信用危机爆发的影响，销售市场结束上半年的高位运行，下半年出现明显下滑。年内不能达成年度销售目标的房企数量也将突破往年，据贝壳研究院统计，截至11月份，40家头部房企全年销售目标平均达成率为82%，低于往年，其中14家房企的销售目标达成率低于80%。

房企融资环境已有改善

在一系列管控举措之后，年底政府释放的积极信号，预示着监管政策已经见顶。

2020年为应对疫情，纾困中小微企业的措施纷纷出台，同时也出现了资金违规流入房地产市场的情况，这使得全国商品房销售面积和销售均价在2021年初达到同期历史最高水平且增速较高。

今年一季度，多城发布严查消费贷、经营性贷等违规流入房地产市场的情况。据贝壳研究院统计的220个省市，一季度有关严查资金来源的政策共出台13次，并在二、三季度进一步重申和加强。

今年上半年商品房成交量价持续高位运行，住建部频繁走访、约谈多个城市，并从限购、限价以及限售等方面对前期政策进行升级。比如：宁波扩大限购区域并随后补充针对拆迁购房者的限购条款；东莞将限价标准明确到以栋为单位进行价格申报，并限制申报价差范围10%-25%之间；绍兴的限售年限由原来的2年升级到3年。

三季度调控政策主要从预售证发放标准以及预售资金监管两方面入手：从预售证发放角度，发放标准逐年趋严。近年来，据贝壳不完全统计，海南、北京、广州、湖南等多地均提出过“现房销售”的要求或试点；从预售资金监管角度，北京的征求意见稿提出先监管后网签、预售资金直接由购房者转至监管账户，从根本抑制资金挪用风险，对房企是一场极大的考验。

伴随着调控政策升级以及金融信贷的收紧，全国商品房单月销售量高位回调，市场购房预期下滑，房企拿地意愿减弱。为稳定市场预期，四季度，市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏。

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