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因未履行《土地前期整理协议》相关条款，佛山里水河村山塘工业区项目原土地前期整理合作方——恒大集团被踢出局。
11月23日，项目重新竞投土地前期整理合作方，华远地产中选。 自此，恒大退出它在佛山的首个旧改项目。 而华远，则是首次通过旧改**佛山限购区。 这也是华远继2018年3月公开拿地后，重新杀回佛山这个“伤心地”。
布 局三水、高明四个项目全部亏本 为何说佛山是华远的“伤心地”？ 因为华远地产在佛山参股、开发的四个项目，业绩并不理想。 回顾2018年3月，华远地产在土拍市场上显得十分豪气。
七天内，二度在佛山三水新城拿地，豪掷31亿元，合计面积逾15.1万方，总建面约42.8万方，折合楼面地价约为7638元/㎡。 后续华远地产引入远洋地产进行共同开发，依次定名为“华远远洋海蓝城”“远洋华远天骄”，由双方各操一盘。 到了2020年2月，远洋正式退出三水海蓝城项目，而华远退出天骄项目。换言之，华远海蓝城、远洋天骄将由华远地产、远洋地产各自独资操盘开发。
在华远拿地的时候，就有机构计算，两宗地块开发的住宅项目精装价需达1.5万元/㎡方能保本，而当时三水新房价格水平约在1.2万元/㎡。 后续三水的市场大家都知道了。 2021年1月，三水的新房备案均价为10288元/平，10月份新房备案均价为9485元/平，再度下跌。 数据显示，华远海蓝城项目2020年结转2.03亿元，但项目期内净利亏损2.33亿元。 其实，华远早在2017年就进军佛山了。
2017年，保利华南以10.78亿总价竞得佛山高明西江新城地块（保利玥府项目），项目联合万科、美的、华远三家企业开发，各占25%的权益。 在上述项目东侧，华远地产还以增资入股方式，获得佛山市高明区美玖房地产开发有限公司33%股权，上述地块（美的明湖项目）由美的在2017年以10亿元斩获。
而这两个项目，在2020年也有不同程度的亏损。 美的明湖北湾花园二期亏损3260.62万元； 保利文玥华远亏损573.02万元。
数据来源：企业财报、观点指数整理
不过，海蓝城项目、明湖花园项目被华远计提存货跌价。 观点地产梳理的数据显示，截止2020年末，华远在长沙、西安、天津、佛山的9个项目存在存货减值的情况，2020年合计计提存货跌价准备金额6.62亿元，佛山两项目金额占2.49亿元。
上述总计提对净利润影响为-6.58亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元，对归属于上市公司股东的净资产的影响为-5.02亿元。
拿地3年后，佛山三水、高明房价不升反降，但华远几个项目的地价并不算低。 也就是说，华远在佛山的几个项目，利润空间并不算大，这或许也是导致其计提存货减值的最重要原因。
数据来源：企业财报、观点指数整理
而这种种结果，离不开华远集团这三十余年总是错步的发展战略。 当同行在规模的角逐赛中争得面红耳赤时，华远谨慎地在后方低头踱步； 当高速奔跑的同行开始放缓脚步，华远却反其道而行之，默默提速。 华远当时在佛山的布 局，实在令人捉摸不透。
有网友评论说：在广州开发一套几亿的豪宅，到佛山却跑到农村拿地。 2015年前后，房企抢占佛山南海、禅城、顺德等经济中心、政治中心，而华远却选择布 局三水、高明等相对较为偏远的区域。
借道旧改折回临广板块 近两年，随着地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，以及北上广深等一线城市相继出台城市更新的重磅文件，越来越多的房企加大投入城市更新领域。
佛山市场方面，南海、顺德等临广地区的土储增量大大减少，房企开始布 局三水、高明。 而华远的选择是，借道旧改，布 局佛山临广板块。 至于这步棋高明还是不高明，有待时间验证。
华远地产也是国内最早涉及旧改的企业之一，旧改经验丰富。华远华远的旧改足迹遍布在长沙、西安、重庆等地，开发了多个旧改项目，实现了旧村、政府和企业的三赢的局面。 此次里水项目的签约，是华远在佛山旧改落子的重要开端。 华远地产中选佛山里水河村山塘工业区项目土地前期整理方，享受50%增值收益，同时，须提前垫资1.45亿元实施拆迁，土地整理期为两年。 业内人士表示，项目位于广佛交界里水板块，地理位置优越，且具备稀缺的湖景资源，地块价值前景可期。
项目土地整理面积约6.32万平方米，项目地块计划出让土地的占地面积约56.44亩，折合3.76万平方米，配套基础设施约38.33亩。 按照土地整理面积94.77亩计算，土地权属人共可获得约3.9亿元货币收益（不包含土地整理成本，为土地权属人的纯货币收益）。
此次拿下佛山旧改，能够扩容华远在湾区的土地储备。 另一方面，旧改无论于恒大还是华远，都是一块难啃的“硬骨头”。 旧改项目周期长、资金回流慢，就意味着，华远需要在其中沉淀大量的资金。 所以，“接盘”里水这个旧改项目，华远仍旧面临诸多挑战。
财报透露，截至2021年6月30日，华远地产总负债约516.92亿元，总资产620.95亿元，资产负债率83.2%，一年内到期的非流动负债约88.62亿元，但期末现金余额仅为67.15亿元。 尽管华远地产的债务情况较前几年有所好转，但在融资难度加大、销售下行的今天，华远地产的城市更新畅想能否如愿，还不得而知。
文章整理自：观点地产等
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狗仔卡
发表于 2021-12-2 09:45
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