超38万方房子只能租不能卖，新市民、青年人的福利

房地产日报

近日，最新《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知》印发，对企业自持商品房屋的租金、租期、开发周期、装修等都有明确规定，过去通过竞投自持比例确定的、在土地出让合同中约定期限内只租不售的地块都要遵循。


在限地价的背景下，2017年起佛山的土拍市场尝试了附加各种条件，常见的包括：“限地价+竟自持+竟自持年限+竟配建+摇号”等不同种类的排列组合。配建一般只需要承担建设的工作，但自持的房子就不同了，属于不能卖的固定资产。 据统计，2017-2020年间，佛山一共有25个地块竞拍到了“自持”部分，实际可建设达到38.06万方。
每块地自持的比例不同，甚至自持的年限都不同，本次《通知》就明确了这部分房子，应当以带装修、合理的租金加入到保障性租赁住房的发展工作中来。

/ 花样百出的“拍地套餐”/
大相在前面说过，“限地价+竟自持+竟自持年限+竟配建+摇号”等组合方式都是过去限地价的背景下应运而生的。每一块地的价值在“楼面地价”的基础上，增加了更复杂的配建要求、自持比例。
从城市发展的角度来说，从土地层面捆绑“自持”“配建”，由开发商参与建设更高效，同时可以通过更多的租赁住房来降低租房的门槛和生活成本。

自持部分要用于建租赁住房或人才住房，要求房企有足够强的经营能力和耐心，扛得住现金流和回款的压力。
从开发者的角度来看，毕竟收益有限，敢拍“自持”，说明房企对自身、对市场和行业未来预期都有信心，也说明当时开发楼盘的收益是完全有钱赚的。
在封顶为“自持比例100%”、“自持70年”的条件下，土拍成本的算法真是五花八门，经过前期几块地的尝试，从平洲的越秀地块开始，才稳定在70年、竞拍自持比例或面积。来看看25个项目具体是哪些：


盘点时，大相疑惑怎么只有2017-2020这四年出现过“自持”？数据库大神唏嘘的回答：今年不需要了吧...
2017年是尝试，2018年是稳定，那么2019年就是“盛况”，单一年就有12宗地竞拍到了自持部分，最高比例达到35%。

不过，2019年后期多数叫到自持的最低档就成交了。实际上2020年还有另外5块地的竞拍条件中是有自持的，只是没用上。最后一次出现是2020年2月，到现在已经过去了21个月。
当时有房企自信满满的说：“优质房企永远不用担心拿不到地块”、“长租公寓这种模式有很大机遇能在佛山发展起来”。
现在对于房地产的调控、金融端口的管理、以及市场预期的降低，自持这样的“硬骨头”确实比较难啃。
也许这38万方自持的租赁住房会变成历史，但不用担心，更多的保障性租赁住房会按城市需求来建设，“配建”、“存量房转化”都会是更合理的路径。

/存量房转保障性租赁住房/
国家层面住房保障体系分为三种：公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。
公租房是有非常严格的准入门槛的，收入保障线设置的比较低，不适用多数新市民、年轻人。 大家也都知道，现在市场上最主流的产品就是90-120㎡的三四房，单月租金要2-3千元上下，对于不想去城中村老破小租住的人来说，很焦虑。 以桂城一套2500元/月的房子、“押二付一”计算，年轻夫妻初来乍到就要付款7500元，广州、深圳成本则更高。

丨图片来源于贝壳租房 2021.11.26

今年的22号文说：保障性租赁住房面积低于70平米，租金低于同地段同品质市场租金。住建部进一步明确“主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛”。

广东“十四五”期间将筹建129.7万套保障性租赁住房，明确了佛山是重点发展的城市之一。
对于人口净流入的大城市，帮助新市民、青年人等缓解住房困难，挖掘存量土地和房屋来作为保障性租赁住房增量也是一个渠道。 比如推动闲置棚改安置房、公租房、经适房等政府闲置住房，国有企业自有物业，非居住存量闲置用地和房屋等发展成为保障性租赁住房，都会给予减税减出让金等不同的优惠政策。

本次佛山关于自持商品房的《通知》，除了对房企的自持租赁住房管理规范之外，同时还鼓励企业把已竣工验收且未**的非自持商品房向市住房和城乡建设局申请认定为企业自持商品房屋。 按2021年第三季度公开的，佛山市存量住宅用地信息数据可以看到，未销售的房屋土地面积达到765万方，一些符合条件的存量房也是有机会“变废为宝”的。


保障性租赁住房作为普惠性的保障，可以很好的解决低租金、住的体面安稳的需求。
由房企或者市场机构开发，也能更好的满足多样性。但单单从四年来的土拍“自持”部分提供租赁住房，是远远不够的。佛山也有大量空置房源，远在三水高明，救不了市中心上班一族的燃眉之急。

当然也不能一直薅房企羊毛，《通知》的第11条提出了解决方案：企业可以成立租赁管理部门开展自持商品房屋的租赁经营，也可以与房屋租赁企业、房地产经纪机构合作经营。 这笔70年的大生意，不知道谁会先迈出一步呢？
      

jojo2019

年轻人改变不了
只能政府自己改变

999

jojo2019 发表于 2021-11-29 13:36
年轻人改变不了
只能政府自己改变

这个话说得太对了！

jojo2019

999 发表于 2021-11-29 14:00
这个话说得太对了！

你真的明白我的意思？

有故事得旅行

老年人有福利吗

鸡毛飞上天

共同做大做强租赁市场

廢話少說

保障性租赁住房面积低于70平米，租金低于同地段同品质市场租金。住建部进一步明确“主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛”。
这句话时啥意思该怎么理解？？？