预测一波，地产更大的雷，在明年！

浮生若夢

2016年9月，有人预测国家的**，并发布在天涯上，此贴便是著名的《中国楼市的13个必经之路》。




按照这则天涯神贴，中国楼市会走过这13个阶段：

1、开闸放水（2015年降准、提倡全国三成首付）

2、房价飙升（16年一年的情况）

3、卖地解地方政府债务危机（已完成）

2011年，人民日报还四问地方，拿什么还债？




2017年，国家统计局就表示，地方债已成为优质资产。



4、驱赶人民币存款进入房市（钱都变成了房子首付款了）

5、外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全 (已实现，2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)

6、银行通过CDS（信用违约互换）转移大部分风险（已成为现实）

7、限购制造天花板，房价开始下跌（组合拳已经出来，或快或慢，总会有效果）

8、跟随美帝收紧货币 （已经成为现实，楼市持续定向加息。但略有出入的是，美帝为应对疫情持续放水，而中国为应对美帝拒绝跟随放水，反而开始对楼市实行资金监管）

9、高位接盘或投资客无法**，人民币资金成功被锁定。（现在房产的流动性特别差，新房不容易看出来，去卖卖二手房就知道了）

10、土地财政转型（17年的租售同权，租赁用地，共有产权，都是土地财政转型的试探；如今，国家在大政策方面更认同实体经济，土地财政收入也开始移交给税收端口）

11、开征房产税，彻底套死无害散户。（这个观点我持不同意见，房产税至少5年后才出）

12、驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业（这个是大目的，目前正在做的事情）

13、人民币国际化（这个三五年都完成不了，需要更长的时间，一带一路的根本目的就是这个，而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币）




这个预言最早出现在2016年9月17日，所以前6条是已经发生的事，没什么好惊讶的。

真正令人吃惊的是，预言刚过十几天，2016年10月国庆期间，很多城市宣布限购限贷，并且到2017年4月，北三县和环京房价泡沫破灭；

2018年，中美贸易战爆发；2020年，新冠疫情在美国爆发，美国为同时应对疫情和中国挑战，大量增发货币；而中国拒绝继续替美国挽救通胀，反而开始收紧货币政策。

2021年，中国开始全方位推行二手房指导价，大量二手房市场冰封，以深房理为代表的炒房资金成功被锁定。同时，土拍两集中、土拍资金划转税务部门征收，也预示着土地财政模式开始转型。

目前，我们正处于由步骤9，向12过渡的阶段，只不过跟预测有所不同之处，我们并没有尝试去刺破泡沫，也没有想过让房价大跌，而是在尝试把房价维持在一定的高位，通过横盘振荡，以时间换空间来消化房地产泡沫风险。这也是为什么全国多个城市试行二手房指导价——这个政策本身，既能防止二手房大涨，也能帮二手房托底，进而帮助政府卖地。

唯二预测偏激进的是，房地产税年年有呼声，仍然年年无响应；人民币国际化虽有苗头，但仍然任重而道远。个人认为，这两项预测，仍需要5-10年，才会有真正的阶段性成果。

02

说实话，上述的预测成“神”，除了预测者的扎实国策基础和眼光外，也有一定的幸存者偏差，毕竟不成功的预测多如牛毛，只会徒增笑柄。

我认为目前房地产行业正处于严冬早期，最寒冷的冬天也许明年才会到。

为什么这么说呢？一方面，由于项目预售限价大部分都是从2018年开始，这三年来，大量地产公司的早期便宜土地储备已经开发清盘，2018年以后拿的多数土地是不赚钱甚至亏本的。尤其是今年4月集中供地后，很多公司高价拿到的地铁定亏本，这些项目不仅销售价格会受到行政管控，附带的大量无偿移交租赁房，也在无形中拉高土地成本。

在这样的情况下，随着早期便宜土地开发殆尽，地产商财务报表的数据势必会越来越难看：虽然销售均价越来越高，但利润率却越来越低，甚至整体出现亏本。




怪不得有人说，地产进入白银时代，在我看来，地产进入铜钱时代还差不多。

羊羊的天空-May1

买不起房的我不需要懂。

小皇子

新三水，重来不缺经济学家。

等吧。准备暴跌到1000一方，再送装修。

前几年跟一个中介美女打赌，房价不涨就给我睡，结果到现在还没兑现承诺

大沥猛男

肤浅！我炒房地产股票的，研究了很久
1房地产绑架了金融体系！如果加上房贷跟相关行业占40%，40万亿！
2房地产的情况比管理想的脆弱！只是收紧半年时间，就倒下数只大笨象。还有被称为鲸鱼的恒大在生死边缘。
以恒大为首的民营房企融资成本在10个点左右。
而国央企为，4个点左右。然而市场占有率依旧大部分是民企，大概6成7成。
按2020年销售金额17万亿算，有10万亿是民营房企！
意味着再加强调控就是自杀，硬着陆！！！
得出以下结论，打压最强时期已经过去。
最近限降令，还有土地锁上限。以在救民企房企，这是转变！锁死房价，让利润给民企房企！
所以8月份房地产股票暴力反弹！因为房价定了，房企的利润也定了！
任泽平也提示，防止用力过度硬着陆

999

普通刚需盘，4000地价+4000建筑精装修！

2018年的观点！

999

六月恒大4300地价+3000精装修，应该是保本！

638

不是不能降价，不能太随意啊。某些地区板块房价都跌回7000元时代，梦回2016年啊! 限跌令只是防止地产商躺平而已，都躺平了那还得了

自行车干净

降也不会降很狠的