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过去十年，房地产毫无疑问是公认的创造财富最多的行业。根据国家统计局公布的数据显示，过去十年，我国房地产市值增加了240多亿。这直接使得数以万计的开发商以及早买房、多买房或者从事房地产相关行业的人，均轻松实现了巨额财富的积累。笔者身边就有一位朋友，因为早买房，叠加擅于利用银行资金杠杆，十年间凭借房子实现了财富过千万，轻松碾压了无数同龄人。
不过，有一类人通过房地产获得财富更快也更多且更让人羡慕，那就是在一二线城市坐拥大面积土地的拆迁户。大城市“拆迁暴富”有多恐怖，我们举两个例子：深圳城中村白石洲拆迁，一夜之间诞生了几十个亿万富翁；广州大冲村拆迁，据悉也诞生10个亿万富翁，而且400多户家庭资产均过千万。
“拆迁暴富”是国家政策导致的不公平创富，绝大多数人即使有不忿但也无话可说。但另一拨伴随拆迁而存在的群体不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，更严重挤压了数以万计刚需的利益，早已是过街的老鼠，人人喊打。这便是窥探到拆迁有利可图，专业购买老破小“博拆迁”的投资炒房客。这部分人的目的非常明确，买来不被看好的老破小，就等着拆迁一声响，然后赚取巨额拆迁补贴，最终达到钱房双赢。平心而论，正是因为有这部分群体的存在，存量房市场才会蠢蠢欲动，不仅造成了房源紧俏，更加剧了楼市“只涨不跌”预期，对于整个存量房市场来说是“煽风点火”，最终导致无房者买房更难度加大。
事实上，透过现象看本质，我们更会发现，拆迁造成的不公平造富的弊端也是显而易见的：获得巨额拆迁款补偿的这部分群体，不仅财大气粗，更产生了高人一等的优越感，对于传统的知识改变命运、勤劳致富等认知是一场摧枯拉朽的颠覆。
拆迁影响最大的还是全国诸多三四线城市。众所周知，过去五年是全国重点一二线城市调控的关键时期，从国家统计局的数据可以看出来，过去这几年包括**、上海等在内的几十个一二线城市基本都是保持稳定态势，房价整体波动很小。不过正因为有拆迁的存在，全国160多个三四线城市却迎来了完全不同的市场行情——从统计数据看，过去四五年时间，绝大多数三四线城市房价翻了一番，更有甚者短短两三年时间，房价飙涨了200%-300%，由原来的三四千一平上涨到一万多一平。这期间，开发商、拆迁户、银行、地方甚至是中介都赚得盆满钵盈，但是无数普通刚需却不得不承担房价极速飙涨后购房成本的大幅增加。
按照地产大佬王健林的说法，过去五年以及未来五年，三四线城市都没有多少上涨空间，这些城市其中的绝大多数都要走“汽车城”底特律的老路——产业没落、人口流失、购买力向大中城市转移，房子严重过剩，高房价难以支撑。
为何地产大佬的预判会失误？过去五年，全国三四线城市房价能迎来逆势“补涨”？很多专家开脱说是城镇化进程、投资炒作过盛和居民收入大幅增加所致，但我们认为，过去这几年影响三四线城市上涨的核心因素是“拆迁的拉动”——从住建部公布的数据看，2015-2019年，全国棚改所占比例最多的城市是三四线城市，75%的棚改份额（2000多万套）在三四线城市，这意味着棚改引入的贷款资金有3/4（3万亿多）都流向了三四线城市的楼市。
熟悉中国房地产进程的人都知道，棚改货币化安置政策不仅解决了地方拆迁补偿款问题，还为开发商创造了大量购房需求，很好地解决了库存需求的问题，更直接导致了房价的快速上涨，因为棚改货币化安置不再发房，所以很多拆迁户拿地拆迁款之后，只能自行到市场上购买商品房。叠加承接了大量一二线城市严调控下外溢的需求和资金，所以很多三四线城市房价短期就获得了巨大的拉升。
棚改货币化安置政策能一直实行下去吗，拆迁暴富的神话会一直上演吗？答案是否定的。一方面，过去这几年，很多专家学者都意识到了拆迁的弊端，确实使得千万人“出棚进楼”，但不得不承认，棚改拆迁对于三四线城市房价的助涨作用也是巨大的。所以“叫停拆迁”的呼声也是此起彼伏；另一方面，以民生工程自居的棚改拆迁越走越偏，比如为了拿到长期低利息的贷款，很多城市都在借棚改拆迁之名大肆发债，不符合拆迁条件的小区也申报拆迁了。
事实上，两方面的消息显示，国家住建部已经确定：2021年起，棚改将逐步“停止”：一方面，去年7月份，住建部副部长黄艳明确表示，在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。未来棚改拆迁也会因城而异，不需要的一个不拆，需要的要严加审核；另一方面，2020年初公布的《政府工作报告》明确，2020年是棚改拆迁的“收尾之年”。换言之，从2021年起，实行了十年之久的棚改拆迁将逐步退场。
对于“棚改逐步退场”，很多人可能不解。这里我们多说两句，首先从住建部透露的信息来看，未来5年棚改不再是老旧小区处置的主导方式，这意味着其规模不会很大，可能不及过去5年的百分之一，直白点说2021年全国拆迁的体量可能只有几十万套；其次，既然拆迁的体量会大幅萎缩，那意味着未来老房子拆迁的条件可能会更加苛刻：要求更高，审批也会更严格。
全国现存的老旧小区，少说也有百万个。住建部确定2021年起棚改拆迁的原有模式将逐渐“停止”，那么这些数量众多的老旧小区未来将迎来何种命运？要知道这类小区的居民大多以中老年人为主，而且这类小区的居住环境相对较差，改善的需求也非常强烈。
住建部确定，2021年起，老房子全部“这样”办
2020年7月28日，住建部副部长黄艳在发言中明确表示：以棚改货币化安置补偿为主导的老旧小区改造的方式将逐渐停止，未来5年针对全国17万个2000年底以前建成的老旧小区，总共涉及超过1.2亿居民将进行“原地改造”。这意味着，从2021年起，“旧改”将全面接替运行了十多年之久的“棚改”。根据住建部公布的信息来看，旧改主要内容包括三方面：第一是基础类改造，即房子主体、基础设施改造，包括但不限于
管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化等问题的优先改造；第二是完善类改造，主要是配套设施建设，比如停车场配建、加装电梯、引进物业规范管理等；第三是提升类，说白了就是精神层面的配套建设，比如养老、抚幼、文化娱乐建设等。
答案很明确，2021年起，符合条件的20年以上的老房子将全部进行“旧改”：不再大费周章、劳民伤财地全部拆掉重建，但会通过上述提到的三项内容进行全面彻底的改造。虽然棚改拆迁和全面旧改本质上都是为了老旧小区居住环境的改善，但不得不说二则有实质性的差别：第一、资金来源不同，棚改是央行通过一定程序的专项贷款发放，其中经历了国开行、地方、开发商和被拆迁者，资金完全形成了闭环。而旧改资金来源主要是三个方面，专项补贴、旧改居民和社会资金；第二、操作方式不同，棚改目的性很强，很多地区为了达到棚改的目的不惜“强拆”，旧改则完全是以人为本，被改造群体的意见未达成一致，改造无法进行。 旧改的意义是什么？毫不夸张地说，一个老旧小区经过三大类改造之后，不管是居住环境还是社区配套服务，亦或是很多老旧小区急需的提升类服务，都将有质的飞跃，尤其是居住环境这一块，提升可能会更加明显。事实上，通过这两年很多老旧小区旧改的试点来看，改造之后的老旧小区，不仅舒适度大幅提升，市场价值提升也是有目共睹的。很多老旧小区居民更迎来了身价的“再度上涨”。
未来大规模拆迁将“停止”，老旧小区将全部进行旧改，确实能让很大一部分群体的居住环境有明显改善，但是不得不承认，“旧改”取代“棚改”，也会让两类人失眠：
第一大量购买老破小“博拆迁”的专业投资炒房客可能要失眠了，因为老旧小区不再拆迁，这意味着很多人的“拆迁暴富梦”将彻底破碎。从棚改规模减少的城市看，山东、安徽、河南等地的影响最大；
第二大量翘首以盼拆迁获得巨额补偿金置换房产的老业主要失眠了。很多人已经苦等了很多年，就盼着老房子拆迁获得巨额赔付，再购买新房。住建部确定，未来老房子将全部旧改，这类人的心理落差可能更大。事实上笔者身边就有不少“拆迁梦”破碎的人已经开始失眠了：现在就低价抛售换房，还是等改造完毕后再作打算，很多人举棋不定，彻夜难眠。
来源：楼市奇说 | 
狗仔卡
发表于 2021-1-18 10:32
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