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170轮竞价，上万人围观，
20余人追击一套房产，
低于市场价近半放出开拍，
花市场价1.43倍的价格买房
……
以上这些都是今年三水法拍房出现的现象。
近两年，法拍房逐渐为大众所知，拍法拍房的人也越来越多，一次法拍不仅有上万人围观，甚至还有几百人设置提醒模式。
据阿里司法拍卖平台数据统计，截止至12月9日，三水区2020年共计进行了118次房产拍卖，其中绝大多数房产位于西南街道。
（标红房产为高于市场价成交，点击查看大图↓↓↓）
从以表格可见，在今年的法拍房市场中，高于市场成交的房源仅占约20%，大多数位于三水广场附近、北江新区以及三水新城，此外还有少量云东海、白坭的别墅产品。
其中，溢价（相对于评估价）最高的一处房产为赤岗路17号三座某房源，市场评估价为12万，成交价为29.2万，共有11人报名，历经82轮竞拍，最终溢价143%。
从表格中同样可见，在法拍市场里，低于市场价成交的还是占大半，其中白坭山水龙盘某栋别墅低于市场价165万成交。省下的钱还够在中心区买一套舒适改善大房。
然而，不管再多人围观法拍房，在整个购房人群比例中，法拍房仍然是小部分。
究其原因，不仅因为数量少，更因为法拍房背后有不少“坑”令人望而却步。
以下，小编整理的关于法拍房市场的问答，希望能够帮到大家“淘房”成功。
Q:何谓法拍房？
A:法拍房是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房产。这些房产既包括了业主因无法按时还银行房贷而被强行拍卖的房产，也包括了因涉及刑事案件而被司法机关没收的房产，还包括了因民间借贷违约而被借款人要求法院按程序拍卖的房产，甚至也包括不少无主的房产。
Q:一拍、二拍、变卖有什么区别？
A:一拍指的是该房产首次进行拍卖。一般一拍的起拍价是评估价（市场价）的7折左右，如果流拍了，就会进行第二次挂牌（二拍），二拍起拍价一般在一拍的基础上再打8折，也就是说，相当于打了5.6折。如果二拍也没成功，最终该房产将会被变卖。
Q:法拍房可以贷款吗？
A:可以按揭。但是法拍房付款期间很短（成交后的7-15天），所以要在拍卖之前要提前办好贷款申请和资格审查手续，并提供银行所需要的材料，由银行审核决定拍卖的房产是否可以按揭，以及贷款额度。
Q:法拍房贷款流程有哪些？
A:可1、竞拍之前贷款初审并准备资料。
2、竞拍中前往银行签署贷款合同，银行审核通过，就可以参拍。
3、拍卖成交后，在规定期限内将首付款缴纳至法院账户，付款凭证提交贷款银行。
4、银行将贷款金额直接打给法院账户。
5、办理房产证及抵押手续。
6、将他项权证交给银行
Q:法拍房的优势有哪些？
A:其一，便宜。法拍房的起拍价一般是市场价的七折左右！
其二，容易捡漏笋盘。有时候，法拍房会出现一些，核心地段，还不错的房源，特别是有学区房加持，这些即是笋盘代表。
其三，部分地区法拍房不限购。
Q:法拍房与二手房在税费上的差别？
A:法拍房要交的税与普通房屋买卖并无区别，税费的多少与房子是否“满二唯一”“满五唯一”以及房屋性质、房屋面积、房屋原业主性质等因素有直接联系。所以，在决定购买法拍房之前，购房者应该主动咨询地方税务部门，了解该法拍房需要缴纳的税务情况。
Q:法拍房悔拍的后果？
A:1、没收保证金。成功竞拍之后悔拍的，交纳的保证金不予退还，同时该套房产还会继续上拍。
2、剥夺原买受人参加重新竞买的机会。
3、承担下次拍卖的损失。如果下次拍卖成交价格低于上次悔拍的价格，那么有可能法院会要求原买受人承担两次价格的差额，例如第一次悔拍的成交价格是100万，而重新竞拍的成交价格是80万，那么原买受人就需要补齐20万的差价。
4、浪费首套贷款资格。如果是买受人是第一次购房，用的是首套房贷资格，那么悔拍的话，贷款资格就会被浪费。
5、承担其他法律后果。对于某些恶意竞拍，甚至存在违规操作的买受人，还会受到法律的惩罚。
Q:哪些人会买法拍房？
A:专业房产投资客、刚需客、限购城市被限购的一类人。
Q:购买法拍房有哪些风险？
A:1.不能落户的风险：
很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。
2、原房主的身份风险：法拍房的原房主很有可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人是很麻烦的。
3、无法马上入住的风险：有可能存在购买法拍房之后，还不能及时的办理入住的情况，如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。
4、补缴费用的风险：法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察，如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题，接到房屋之后才发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量的维修费用。此外，购房法拍房还需要支付税费，如果有物业欠款的还需要购房者补上，所以就有网友说或许拿房后的价格会比市场价还高。
5、手续难办的风险：房屋产权的问题也是一个风险所在，比如因为是老旧房子，各项房产手续不齐备，那么在拍卖成交后办理各项产权时可能会遇到不少麻烦。
6、资金承受风险：购买法拍房是需要全额付清的，在处置流程中，我们提到拿成交确认书后就需要支付尾款，而这个尾款就是拍卖房价减去保证金后的价格，虽然法拍房可以办理贷款，但购买法拍房的资金不能按揭，必须一次付清。所以对于资金紧张的朋友，这也是一种风险。
7、法拍房有可能存在瑕疵，比如是否为凶宅。
Q:法拍房文件会有风险提示吗？
A:有。
标的物公告的部分事项
划重点：
1.办理过户手续及与过户有关的费用，由买受人承担
2.房产可能存在的欠费情况由买受人自行解决
3.法院不作过户的任何承诺，不负责户口的迁入、迁出事宜，不负责调取原始购房发票以及是否唯一房产的证据。
总结
法拍房作为一种购置房产的正规渠道，这几年，逐渐从偏门变成了一种流行趋势，受到专业投资客和精明购房者的青睐。鉴于法拍房也是一款优劣势对半开的房产，普通购房者购买前一定要小心调查、谨慎操作。
#今日话题#你们会买法拍房吗，欢迎留言！
蛙哥带你看三水楼市<END>
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狗仔卡
发表于 2020-12-11 15:10
变色卡
抢沙发
发表于 2020-12-11 16:14
