停车位物权纠纷二审民事判决书

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佛山市顺德区容桂街道办东晓华庭业主委员会、广东豫德物业服务发展有限公司物权纠纷二审民事判决书

物权纠纷

发布日期：2018-12-31

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广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤06民终12487号

上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂街道办东晓华庭业主委员会，住所地广东省佛山市顺德区容桂。
负责人：周乃山。
上诉人（原审被告）：广东豫德物业服务发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂。
法定代表人：屈华亭。
委托诉讼代理人：田晓芳，广东正帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区同德投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂。
法定代表人：黎建源。
委托诉讼代理人：胡裕强，广东科顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈某欣，广东科顺律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区容桂街道办东晓华庭业主委员会（以下简称东晓华庭业委会）、广东豫德物业服务发展有限公司（以下简称豫德公司）因与被上诉人佛山市顺德区同德投资有限公司（以下简称同德公司）物权纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
东晓华庭业委会上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项，改判案涉的80个露天车位归佛山市顺德区容桂街道办东晓华庭全体业主共有；2.本案一、二诉讼费用由同德公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实有误。一审判决第6页第8行中认定，“2012年同德公司…地面无产权车位80个（即宗地图中标识为CW10-CW89的位置）”，一审判决第9页第3行中认定，“CW10-CW89号露天停车位…不属于东晓华庭开发建设必要的配套工程”，均属于认定事实不清。（二）同德公司开发时已将红线范围内所有用地面积用完，同德公司将载明产权的建筑物出售完毕后，该土地使用权最终转移归属全体业主。（三）CW10-CW89号露天停车位所占面积占用了案涉小区的绿地或公共场地。宗地图上绿化占地面积是691.38平方米，但实际案涉小区绿地面积仅约有215平方米。原因在于被CW10-CW89中的部分车位不同程度地占用。（四）一审判决违反了建设用地规划所必须满足的配套汽车位条件。（五）业主在购房时签订的《补充协议》应为无效协议。（六）一审判决应返还给同德公司的停车费用不准确。（七）东晓华庭业委会对一审判决中引用的证据《土地权属登记证书》（[登记字号]：顺府国用（2006）第1XXXXX7号）有异议，同德公司在一审庭审中未出示过该证据。（八）一审判决存在诸多错漏，欠缺严谨性。（九）一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院全面审查证据，重新核实案情，撤销一审判决，改判支持东晓华庭业委会的上诉请求。
针对东晓华庭业委会的上诉，豫德公司辩称，对东晓华庭业委会的上诉没有意见。
针对东晓华庭业委会的上诉，同德公司辩称，（一）《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，确定了小区建筑区划内的车位、车库归属应满足业主的需要之余，还确定了车位、车库的法定权属及除前述的法定权属之外的建筑区划内车位、车库的归属应当由当事人进行约定。本案中，佛山市某区发展规划和统计局出具《复函》，称双方争议的CW10-CW89号露天车位属小区配套车位，不属于小区绿地或者公共场地、公共道路部分，不计入绿化面积。此外再根据同德公司提供的《补充协议》的约定内容可知，同德公司对案涉CW10-CW89号露天车位享有用益物权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（二）东晓华庭业委会第二项上诉请求要求改判案涉的80个露天车位归全体业主所有，豫德公司第二项上诉请求要求改判不需要返还车位费用，在一审中并未提起，应予以驳回。
豫德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项，改判豫德公司无需向同德公司返还收取的车位费89739.45元；2.本案一、二审诉讼费用由同德公司承担。事实与理由：（一）一审法院依据佛山市某区发展规划和统计局出具的《复函》，援引《中华人民共和国物权法》第七十四条认定案涉车位属同德公司所有，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）《复函》第二条意见与东晓华庭小区原始报建和规划资料相矛盾，其意见的合法性存疑。（2）占用绿化用地建设成车位与车位所依附的土地本身是否绿化用地，是两回事。（3）CW10-CW89号车位不计入绿化面积，但其属于业主共有场地。案涉的80个车位并不具有独立的产权，其所依附的土地的使用权属于全体业主共有。（二）一审法院以同德公司提供的90份《补充协议》复印件就认定东晓华庭业主与同德公司之间已经通过补充协议的方式确认案涉80个车位的用益物权归同德公司所有是错误的。1.书证应当提交原件核对，一审法院仅依据同德公司提交的复印件就认定案件事实，不符合我国民事诉讼法规定。2.即便该90份《补充协议》真实，但该90份《补充协议》上均无显示签名业主所占的专有部分面积，无法证明该90份《补充协议》所代表的表决权符合法定标准。3.《补充协议》的第七条应为无效条款。（三）《补充协议》第七条同时涉及到案涉小区车位和广告位的归属，一审判决既支持约定有效，又判令同德公司对广告位不享有权属，明显自相矛盾。（四）豫德公司不应向同德公司返还所收取的车位费89739.45元。同德公司自称案涉80个车位的权属可能存在争议，现在争议未经人民法院判决，同德公司无权要求豫德公司退回收取的车位费。豫德公司受东晓华庭业委会委托提供物业管理服务，在此情况下豫德公司不存在恶意，相应的民事责任应由委托人东晓华庭业委会承担。最后，即便豫德公司需要退还部分费用，也应先扣除豫德公司付出的成本。综上，请求二审法院查明事实，作出公正、合理的判决。
针对豫德公司的上诉，东晓华庭业委会辩称，同意豫德公司的上诉。
针对豫德公司的上诉，同德公司辩称，意见与对东晓华庭业委会的答辩意见一致。
同德公司向一审法院起诉请求：1.确认佛山市顺德区容桂东晓华庭小区的80个露天停车位的用益物权（包括使用权）归同德公司所有；2.东晓华庭业委会、豫德公司立即停止对东晓华庭小区的80个露天停车位及广告使用权的侵害，拆除出入口门禁并立即向同德公司返还80个露天停车位；3.东晓华庭业委会、豫德公司立即赔偿同德公司经济损失155340元；4.本案诉讼费用由东晓华庭业委会、豫德公司承担。
一审法院认定事实：2006年9月，同德公司获得佛山市顺德区容桂某人市社区居委会青龙南路编号6号地块的土地权属登记证书[登记字号：顺府国用（2006）第1XXXXX7号]。2009年，办理该地块规划计划审批。2012年，在该地块上建设东晓华庭项目并办理商品房权属证明书，其中包括有产权车位9个，地面无产权车位80个（即宗地图中标识为CW10-CW89的位置）。在同德公司出售东晓华庭的《商品房买卖合同》中均于《补充协议》中约定：乙方（即业主方）所支付给的《商品房买卖合同》约定的购房款只与其所购买的商品房有关；区内经规划批准建设的汽车库（位）、摩托车库（位）及广告牌（架）位置属甲方（即同德公司）经营性开发项目，其所有权及相应的土地使用权归属甲方，甲方有权通过出售或出租等方式处分。
2016年9月7日，佛山市顺德区某街道国土城建和水利局出具容桂建信复[2016]30号《容桂街道国土城建和水利局关于陈某欣、伍某欢信访事项的答复》，建议陈某欣、伍某欢与开发商、业委会、物业管理公司协商制定使用方案，充分利用规划内的停车位。
2016年11月14日，东晓华庭物业管理人员和同德公司管理人员因拆除招牌一事发生纠纷，并报警。
经一审法院致函，佛山市某区发展规划和统计局于2017年6月28日出具顺规函[2017]362号《某区发展规划和统计局（城市规划）关于容桂街道东晓华庭小区有关规划情况的复函》，称：“一、东晓华庭小区于2010年9月30日办理了建设工程规划许可证的变更，其中变更了建设工程规划许可证附件中的总平面图。我局于2012年1月13日核发了建设工程规划条件核实意见。二、根据2012年1月13日核发的建设工程规划条件核实意见所附的宗地图显示，来函中提及的CW10-CW89号露天车位属小区的配套车位，不属于小区绿地或公共场地、公共道路部分。三、CW10-CW89车位不计入绿化面积。”
另查，2016年3月1日，东晓华庭业委会成立。2016年5月1日，东晓华庭业委会与豫德公司签订《容桂东晓华庭物业管理服务委托合同》，约定：所有停车位收取费用、户外广告位、大堂电梯广告位所收租金均由物业公司占90%、业委会占10%比例分配。豫德公司入驻后，将露天停车位进行出租，并向东晓华庭业委会支付自2016年5月至2017年3月期间停车费返款9971.05元。
一审法院认为，关于80个露天停车位的用益物权的权属归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条规定在确定小区建筑区划内的车位、车库归属以满足业主的需要为基本之原则的基础上，同时规定：1.车位、车库法定权属。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，因为上述业主共有的道路或者其他场地根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定应属于业主所有，故而占用上述场地而建的车位亦应属于业主所有。2.除上述法定权属之外，建筑区划内车位、车库的归属应由当事人进行约定，约定的方式包括：出售、附赠、出租等。此处的约定既包括以商品房买卖合同方式进行约定，也包括其他形式的约定。及至本案中，首先，经一审法院致函，佛山市某区发展规划和统计局出具《复函》，称：同德公司及东晓华庭业委会双方争议的CW10-CW89号露天车位属小区的配套车位，不属于小区绿地或公共场地、公共道路部分，不计入绿化面积。即同德公司及东晓华庭业委会双方争议的CW10-CW89号露天车位并未占用小区的绿地或公共场地，所占用的面积未计入绿化面积，故上述车位不能基于物权法第七十三条之规定及第七十四条第三款规定的法定权属规定，确定必然属于东晓华庭业主所有。其次，根据东晓华庭业委会所提供的《补充协议》约定，区内经规划批准建设的汽车库（位）的所有权及相应的土地使用权归属同德公司，同德公司有权通过出售或出租等方式处分。即涉案的CW10-CW89号露天停车位已经通过补充协议的方式进行了约定，并确认其使用权归同德公司所有。上述约定未违反法律的强制性规定，且虽然补充协议是由同德公司提供，但其作为商品房买卖合同的补充约定，是基于业主与开发商协商的结果而确定。再次，CW10-CW89号露天停车位所占面积并未占用小区的绿地或公共场地，不属于东晓华庭开发建设必要的配套工程，其作为土地上能够明确区分和排他使用的特定空间，已由开发商同德公司通过有偿方式取得，同德公司亦有权取得上述CW10-CW89号露天停车位的使用权属。综上所述，CW10-CW89号露天停车位的用益物权应属于同德公司所有，同德公司的诉请有事实及法律依据，一审法院予以支持。
因涉案CW10-CW89号露天停车位的用益物权归同德公司所有，东晓华庭业委会、豫德公司在未取得同德公司授权的情况下对上述停车位进行出租收费，且至开庭之日仍未获得同德公司的追认，东晓华庭业委会、豫德公司的上述行为已损害同德公司的合法用益物权的行使，故东晓华庭业委会、豫德公司应停止对涉案CW10-CW89号露天停车位的出租收费行为，并应向同德公司返还CW10-CW89号露天停车位，东晓华庭业委会、豫德公司已收取的车位费用应予返还。但同德公司虽然主张车位的损失为155340元，但未提供证据证明，仅为估算数据。而根据豫德公司提供的证据显示，东晓华庭业委会及豫德公司约定车位租金的分配比例为：物业公司占90%、业委会占10%比例。豫德公司自入驻后共计向东晓华庭业委会支付停车费款项9971.05元。一审法院对豫德公司所提供的证据予以采纳，并计算得出东晓华庭业委会、豫德公司实际收取的车位费用应为99710.5元（9971.05元÷10%）。上述费用应由豫德公司向同德公司返还89739.45元（9971.05元×90%），由东晓华庭业委会向同德公司返还9971.05元（9971.05元×10%）。对于同德公司要求东晓华庭业委会、豫德公司拆除入口门禁的主张，因无证据证明上述门禁是由东晓华庭业委会、豫德公司所建，且门禁的存在亦不必然意味着对同德公司行使其对露天车位的用益物权造成损害，故对同德公司要求东晓华庭业委会、豫德公司拆除入口门禁的主张，一审法院不予支持。
对于同德公司要求东晓华庭业委会、豫德公司停止对广告位使用权的侵害的主张。广告位通常位于商铺之上，其可能利用商铺专有部分的外立面，亦可能占用商品房房屋的外墙面。在商铺专有部分的广告位不属于业主所有，而商品房的外墙面应属于全体业主所有。本案中，虽然同德公司、东晓华庭业委会、豫德公司均确认曾因广告牌原因发生纠纷，但同德公司未能提供证据证明东晓华庭业委会、豫德公司所拆除的广告牌是属于商铺上的专属广告位部分，还是仅是拆除了超出专属广告位之外，占用商品房外墙面部分，故而无法确定东晓华庭业委会、豫德公司拆除广告牌的行为是属于损害同德公司权益之行为，还是维护业主合法权益之行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应由同德公司承担举证不能的责任。对同德公司该项诉请，一审法院不予支持。
综上所述，同德公司诉请中合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、位于佛山市顺德区容桂东晓华庭小区的80个露天停车位的用益物权（宗地图上标号为CW10-CW89的露天停车位）归同德公司所有；二、东晓华庭业委会、豫德公司于判决生效之日起五日内，腾退佛山市顺德区容桂东晓华庭小区的80个露天停车位（宗地图上标号为CW10-CW89的露天停车位）给同德公司；三、东晓华庭业委会于判决生效之日起五日内向同德公司返还收取的车位费用9971.05元；豫德公司于判决生效之日起五日内向同德公司返还收取的车位费用89739.45元；五、驳回同德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3406.8元，由同德公司负担1220元，由东晓华庭业委会负担218.70元，由豫德公司负担1968.10元。
本院二审期间，东晓华庭业委会向本院提交广场停车场全景图9张，拟证明CW10-CW28号车位是由绿化带改造的。豫德公司、同德公司没有提交新证据。
经审查，东晓华庭业委会在二审中提交的证据无法证明CW10-CW28号车位是由绿化带改造而来，本院不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物权纠纷。根据东晓华庭业委会、豫德公司和同德公司的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：案涉80个露天车位的使用权、收益权的归属问题；东晓华庭业委会、豫德公司是否应向同德公司返还收取的停车费用。
关于第一个焦点。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。依据该条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属可以由开发商和业主通过约定确定归属。本案中，案涉小区经规划部门审核批准，用于停放汽车的地面车位有80个。同德公司与业主签订的《补充协议》中明确约定，区内经规划批准建设的汽车库（位）的所有权及土地权归属同德公司。本院认为，前述协议中的“所有权”及“土地权”实际应为地面车位的使用权、收益权。虽然用语不当，但前述协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，表明同德公司与业主就地面停车位使用权及收益权的归属已达成一致意见。此外，根据佛山市某区发展规划和统计局出具的《复函》显示，讼争车位并未占用小区的绿地或公共场地，所占用的面积未计入绿化面积。本院确认讼争车位的使用权、收益权归同德公司。一审法院确认讼争车位的用益物权归同德公司所有，用语不当，本院予以纠正。东晓华庭业委会、豫德公司主张讼争车位的使用权、收益权为东晓华庭全体业主共有，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令东晓华庭业委会、豫德公司腾退讼争车位予同德公司，处理正确，本院予以维持。
关于第二个焦点。因讼争车位的使用权、收益权归属于同德公司，东晓华庭业委会、豫德公司无权收取相关车位使用费，一审法院判令东晓华庭业委会、豫德公司返还已经收取的费用，于法有据，本院予以维持。东晓华庭业委会、豫德公司上诉认为，在豫德公司收取的车位费用中，有些是讼争车位的费用，有些是占用业主公共场地及部分市政道路收取的车位费用。本院认为，东晓华庭业委会、豫德公司未举证证明其收取的车位费用中除讼争车位外还包括其他车位费用，故本院对该主张不予支持。豫德公司还主张，即使应向同德公司返还车位费用，也应从中扣除豫德公司支出的成本，但豫德公司未举证证明其所主张的成本的具体数额，故本院对其诉请不予支持。
二审中，豫德公司向本院提出调取东晓华庭小区规划档案的申请。本院认为，上述档案对本案处理结果并无实质性影响，故本院对其申请不予支持。
综上所述，东晓华庭业委会、豫德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决对讼争的法律关系认定不准确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4999号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4999号民事判决第一项为：位于佛山市顺德区容桂东晓华庭小区的80个露天停车位（宗地图上标号为CW10-CW89）的使用权、收益权归佛山市顺德区同德投资有限公司。
一审案件受理费3406.80元，由佛山市顺德区同德投资有限公司负担1220元，由佛山市顺德区容桂街道办东晓华庭业主委员会负担218.70元，由广东豫德物业服务发展有限公司负担1968.10元。二审案件受理费2093.48元，由佛山市顺德区容桂街道办东晓华庭业主委员会负担50元，由广东豫德物业服务发展有限公司负担2043.48元。
本判决为终审判决。

审判长　　郑正坚

审判员　　邱程辉

审判员　　潘伟丹

二〇一八年五月十日

书记员　　何智峰

http://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=543ae7a7613642a58194a9c600822a27

佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会与罗龙,张柱洪,彭月崧,广东玫瑰园房地产发展有限公司,佛山市南海汉荣投资有限公司,广东家能现代厨具有限公司,广东丽日集团投资有限公司,陈才荣业主共有权纠纷二审民事判决书

发布日期：2015-03-24

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广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）佛中法民一终字第3334号

上诉人（原审原告）佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会，住所地，组织机构代码证06145＊＊＊＊＊＊。
负责人欧阳林静。
委托代理人王雪琴。
委托代理人刘嘉惠。
被上诉人（原审被告）罗龙，男，1929年8月15日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）张柱洪，男，1969年7月20日出生，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）彭月崧，女，1955年7月23日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）广东玫瑰园房地产发展有限公司，住所地，注册号4406000＊＊＊＊＊。
法定代表人侯文勇。
被上诉人（原审被告）佛山市南海汉荣投资有限公司，住所地，注册号440682000＊＊＊＊＊＊。
法定代表人张汉成。
被上诉人（原审被告）广东家能现代厨具有限公司，住所地，注册号440682400＊＊＊＊＊。
法定代表人陈启元。
被上诉人（原审被告）广东丽日集团投资有限公司，住所地，注册号44060000＊＊＊＊＊＊＊。
法定代表人陈锦波。
被上诉人（原审被告）陈才荣，男，1979年10月3日出生，住广东省佛山市禅城区。
上述八被上诉人的共同委托代理人杨炳光。
上诉人佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会（以下简称丽日业委会）因与被上诉人罗龙、张柱洪、彭月崧、广东玫瑰园房地产发展有限公司（以下简称玫瑰园公司）、佛山市南海汉荣投资有限公司（以下简称南海汉荣公司）、广东家能现代厨具有限公司（以下简称家能现代公司）、广东丽日集团投资有限公司（以下简称丽日集团公司）、陈才荣业主共有权纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审判决审理查明：2004年2月13日，佛山市国土资源局（出让方、甲方）与佛山市丽日玫瑰房地产开发有限公司（以下简称“丽日玫瑰公司”，已注销，受让方、乙方）签订《佛山市国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》，主要约定：……第四条、乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其它经济活动。……第六条甲方出让给乙方的地块位于佛山市禅城区魁奇路以北、华远东路以西，地块编号为04A，出让土地面积为209832平方米（属佛山市政府39679平方米，占总面积的18.91%；属禅城区政府170153平方米，占总面积的81.09%）。地块具体位置、面积与四至范围见附图所示。……第十条、本合同项下的出让地块，按总体规划建设为住宅、商业、配套公建设施（包括办公）项目。……第十六条、在乙方支付每期土地使用权出让地价（即第十四条所约定的第一期至第六期）后十日内，甲方可向乙方开具其已支付的地价所对应比例用地进行规划、报建所需的证明文件。依据规划批准的《佛山市禅城区建设市政局建设工程设计条件》（案卷编号为：G0312230M01），甲方同意本合同项下出让地块最多可分割成四宗地并发放相应的土地使用证。……甲、乙双方均在合同上签字盖章确认。
2013年5月15日禅城区法院立案受理许悦锋、李平、李颖碧分别起诉彭月崧、罗龙、张柱洪转让合同纠纷三案，并于2013年6月14日作出（2013）佛城法民一初字第507号、508号、511号民事判决，上述判决查明以下案件事实：丽日玫瑰名城商业街北段（商业）于2006年8月办理规划验收，该露天停车场作为项目的环境绿化设施一并验收。涉案的露天停车场规划为“拟建停车场”。还查明，2012年9月13日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具《关于“丽日玫瑰名城”北门东侧空地使用问题的意见》，认为：非经小区业主同意，任何人无权将该空地进行销售，我局建议将该空地出租给全体业主作停车场使用，并由物业服务公司进行管理，其收益扣除必要管理费用后，归全体业主所有。2013年4月15日，丽日业委会出具《丽日玫瑰露天车位管理告知函》，根据上述《关于“丽日玫瑰名城”北门东侧空地使用问题的意见》，丽日业委员会督促物业服务公司对上述公共停车场进行管理，将该空地出租给全体业主作停车场使用，其收益扣除必要非管理费用后，归全体业主所有。该判决认为开发商即丽日玫瑰公司有权对涉案的停车场进行出售。佛山市丽日玫瑰房地产发展有限公司（以下简称丽日玫瑰公司）与彭月崧、罗龙、张柱洪签订的《车位使用权转让合同》合法有效。后彭月崧、罗龙、张柱洪与案外人许悦锋、李平、李颖碧另行签署《车位使用权转让变更登记》亦合法有效，许悦锋、李平、李颖碧已向彭月崧、罗龙、张柱洪支付了涉案车位的转让款，彭月崧、罗龙、张柱洪也将车位交付给案外人使用，双方对车位使用权的变更已完成。许悦锋、李平、李颖碧的请求无事实和法律依据，判决驳回许悦锋、李平、李颖碧的诉讼请求。上述判决均已发生法律效力。
2013年5月30日，张柱洪不服佛山市禅城区国土城建和水务局上述行政行为，向禅城区法院提起行政诉讼，案号为［（2013）佛城法行初字第123号］。法院于2013年8月19日作出行政判决，认为佛山市禅城区国土城建和水务局超越职权，判决撤销佛山市禅城区国土城建和水务局于2012年9月13日作出的禅建函（2012）1234号《关于“丽日玫瑰名城”北门东侧空地使用问题的意见》。该判决于2013年9月7日发生法律效力。
另查明，2014年4月20日至2014年4月25日期间，丽日业委会向涉案小区业主发放《业主大会授权委托书》，主要内容为我小区北门露天停车场（原丽日玫瑰名称售楼部），使用权依法应归全体业主所有，现被非法出售并使用，为维护全体业主合法权益，现委托丽日业委会，全权代表向法院提起诉讼，所需费用从小区公共收益中列支。并附有一区至四区委托人名单。2014年4月28日至2014年4月30日期间，丽日业委会出具《丽日玫瑰名城”业主大会授权委托书“表决票统计表》（一区至四区）、《丽日玫瑰名城”业主大会授权委托书“表决票总统计表》，该表显示同意的票数符合“两个半数”的法定条件，并由统计员、监票员、总监票员签名确认。
还查明，丽日玫瑰公司的投资者为佛山锦月房地产开发有限公司（以下简称锦月公司）、玫瑰园公司、南海汉荣公司、家能现代公司，法定代表人为陈锦波，已于2011年3月15日注销；锦月公司的投资者为丽日集团公司、陈才荣，法定代表人为陈锦波，已于2013年12月26日注销。
诉讼中，玫瑰园公司、南海汉荣公司、家能现代公司、丽日集团公司、陈才荣陈述：涉案地块上共设置80个车位，所有车位是使用权已由开发商全部转让完毕，其中19个车位的使用权由罗龙、张柱洪、彭月崧受让后转让给了第三人。
2014年5月4日，丽日业委会向原审法院起诉，请求判令：1、确定“丽日玫瑰名城”北门出口东侧地块属于丽日玫瑰名城四区业主共有；2、罗龙等八人共同赔偿其占用“丽日玫瑰名城”北门出口东侧空地期间造成的丽日业委会损失3984000元（暂计至2014年6月7日止，余下数额按照每月32000元的标准计算至款项实际付清之日，未按判决指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息）；3、罗龙等八人承担本案的全部诉讼费用。
原审判决认为：本案系业主共有权纠纷。关于丽日业委会的诉讼主体资格问题。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。据法院上述查明的事实可知，丽日业委会通过组织涉案小区全体业主实名投票表决活动，依法取得代表全体业主提起本案诉讼的授权委托，其诉讼主体适格。
对丽日业委会关于诉请确定“丽日玫瑰名城”北门出口东侧地块的用益物权属于业主共有的诉请。据法院上述查明的事实可知，因涉案地块位处丽日玫瑰名城小区范围内，且未独立取得产权证，故包括涉案地块在内的丽日玫瑰名城小区所占土地的使用权属于全体业主共有。在涉案土地权属问题上，已为政府所确认，罗龙等八人及开发商丽日玫瑰公司（已注销）对此在诉前与丽日业委会代表的丽日玫瑰名城小区业主并不存在争议，且罗龙等八人在本案中亦不表示异议，故丽日业委会关于确认涉案土地用益物权的请求并不构成诉求，法院对此不作处理。但就涉案地块上所设车位使用权的问题。建筑区划内的车位有两种情况。其一是经过规划的车位，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款之规定，凡经过规划的，其权属都由当事人自行约定；另一是未经规划的车位，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，则属业主共有。本案中，涉案地块上所涉车位业经规划，并作为项目通过规划验收，故开发商有权对涉案地块上的停车位进行处分，其出售车位合法有效，应受法律保护，亦已为生效法律文书所确认。
至于丽日业委会诉请罗龙等八人共同赔偿其占用涉案地块造成丽日业委会的损失，是基于侵权行为所提出的损害赔偿请求。如前所述，开发商处分涉案地块上设车位属于合法有效行为，丽日业委会亦未提供有效的证据证实开发商或罗龙等八人对小区业主实施侵权行为，故丽日业委会该项诉请缺乏事实依据，法院亦不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回丽日业委会的诉讼请求。本案适用普通程序，受理费38672元，由丽日业委会负担。
上诉人丽日业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对涉案事实和诉请没有进行司法审判，涉嫌渎职；判决结果与所列的法律依据没有丝毫关系，裁判没有任何法律依据。第一，本案第一项诉请是“确定‘丽日玫瑰名城’北门出口东侧地块的用益物权（包括使用权）属于丽日玫瑰名城小区四区业主共有”，判决书“本院认为”部分写的诉请是“确定‘丽日玫瑰名城’北门出口东侧地块的用益物权（包括使用权）属于业主共有”。显然“四区业主共有”和“全体业主共有”是两个不同的权利主体。第二，既然法院对是属于“四区业主共有”还是“全体业主共有”都搞不清，何来后面“涉案土地权属问题上，已为政府所确认”的断定？更何况，判决书也写明“该地块未取得独立产权证”，也就是说丽日业委会的共有权并没有直接的产权证予以确定。也正因为这个原因丽日业委会才提起确权之诉，法院既然受理了，为什么不判？第三，退一万步讲，就算政府行政行为确定了涉案土地权属，难道丽日业委会就不能再请求司法确权？反之，行政行为确定权利属于丽日业委会，不是正好证明法院更应该作出同样确权的判定吗？第四，“提出诉讼请求”是丽日业委会的权利还是法院的权利？如果法院认为丽日业委会不该提出某一诉讼请求，应当依据民事诉讼法第一百二十四条处理，可以不予受理或者驳回起诉。第五，原审判决认为罗龙等八人对丽日业委会的用益物权不存在争议，那么为何又在其后说开发商对地块上的停车位有处分权，这个停车位与土地是分开的吗？直到现在该地块还被罗龙等八人占有使用，难不成用益物权是没有权能的空权利？第六，本案即使罗龙等八人承认丽日业委会的用益物权，法院就应该做出判决。更何况，罗龙等八人还主张其有“使用权”。第七，开发商对涉案地块“使用权”和“处分权”得来的事实经过和法律依据，也请原审法院解释清楚。综上，请求：1、撤销原审判决；2、判令确定“丽日玫瑰名城”北门出口东侧地块的用益物权（包括使用权）属于丽日玫瑰名城小区四区业主共有；3、判令罗龙等八人共同赔偿其占用“丽日玫瑰名城”北门出口东侧地块期间造成的丽日业委会损失3，984，000元（暂计至2014年6月7日止，余下数额按照每月32000元的标准计算至款项实际付清之日，未按判决指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息）；4、罗龙等八人承担本案的全部诉讼费用。
二审期间丽日业委会补充如下上诉意见：一、涉案地块的合法用途不明。该地块目前的性质有不同说法：一是根据禅城区法院（2013）佛城法民一初字第507、508、511号民事判决查明的事实，涉案土地2006年8月办理规划验收时，是作为环境绿化设施被验收的；二是根据罗龙等八人的主张，该地块规划是“拟建停车场”，因此该地块可能是作为停车场验收的；三是根据丽日业委会的调查，到目前为止，公开的正式文件中均查不到该地块单独进行停车场规划、报建以及验收的任何文档。在佛山市规划局禅城分局对整个“丽日玫瑰”楼盘所签发的16份《佛山市建设工程规划验收合格通知书》、14份佛山市禅城区建设工程验收备案小组出具的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、佛山市规划局出具的17份《佛山市规划局禅城分局建设工程规划条件核实意见书》以及丽日玫瑰公司出具的《工程竣工验收报告（建筑工程）》等文件中，均查不到与该停车场有关的任何信息。必须一提的是，一审判决在确认事实部分引用第一种说法，即涉案地块“作为环境绿化设施被验收”，但是在“本院认为”部分又故意称“所涉车位业经规划，并作为项目通过规划验收”，这是故意将“作为环境绿化设施被验收”偷换成“作为停车场被验收”。丽日业委会认为，如果作为停车场经规划、报建、验收的话，一定有单独的《建设用地规划许可证》、《规划条件核实意见书》、《规划验收合格通知书》、《工程竣工验收备案表》等。本案依目前的证据，无法确定涉案地块的合法用途。
二、涉案地块用途不影响本案权属的审理。涉案地块的权属与用途是两个不同的问题，整个地块上并无建筑物或构筑物，无论涉案地块是绿地还是停车场，都不可能是漂浮于涉案地块的存在，一审判决故意将其分开处理，主要还是为了偏帮罗龙等八人。涉案地块的用益物权，包括占有、使用和收益，属于业主共有是不争的事实，已为罗龙等八人和一审判决予以确认。罗龙等八人所谓的“使用权、处分权”没有法律依据，理由如下：（一）根据“物权法定原则”，罗龙等八人辩称的“使用权、处分权”，在针对土地的权利中是不存在的。《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，任何人不得创设法律没有的物权。所有权包括：国家所有权、集体所有权和私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻权；用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。罗龙等八人所主张的“使用权、处分权”在物权法中不存在。（二）根据物权法“一物一权”的原则，如涉案地块属于业主共有，就不可能还被他人享有“使用权、处分权”。罗龙等八人主张其有“使用权”，一审判决认为罗龙等八人对涉案地块“有权处分”，那丽日业委会的用益物权表现为什么形式呢？丽日业委会基于用益物权而享有是占有、使用、收益的权利与一审判决罗龙等八人的“使用权、处分权”，明显在同一物上互相排斥，不可能同时存在。（三）涉案地块的“使用权”不可能属于丽日玫瑰公司，更不可能属于罗龙、张柱洪、彭月崧。1.国土部门不给其颁布使用权证就是最好的证明。从丽日玫瑰公司与佛山市国土资源局订立《佛山市国有土地使用权出让合同》始，该涉案地块就一直与其他地块一起作为一个整体被开发，没有单独的初始备案登记和单独的《土地使用权证》。在整个项目报建时，也没有单独立项属于地产商专有。目前，也没有任何证据证明在售楼部拆除之后，该地块被单独投资、规划、报建和建设。所以，国土部门不认可其使用权。2.四区的所有业主所持权证包括涉案地块，说明停车场所在的土地面积，已纳入计算整个小区容积率的土地使用面积，已为小区的所有建筑物分摊。3.从房屋价格构成分析，涉案地块如果有建设成本的话，其建设成本也已分摊计入购房价款之中。也就是说，业主们已经支付了费用，丽日玫瑰公司又再次转让给罗龙、张柱洪、彭月崧，现在罗龙、张柱洪、彭月崧又企图转卖给业主，属于二次收费，重复买卖，对业主们太不公平！（四）佛城法民一初字第507、508、511号民事判决书确定的内容与本案无关联。1.上述判决书审理的合同纠纷，解决的是合同相对人之间的问题。本案是物权纠纷，与上述合同没有关系；2.上述判决只对双方发生法律效力，与丽日业委会无关；3.物权归属是交易的基础和前提，因此本案判决所确立的权属只能成为后期交易的判断标准，交易的真伪不能反过来作为权属判断的标准。因此，无论上述判决对合同本身的认定结果如何，都不影响本案对物权权属的审理。所以，涉案地块的权属问题，上述判决书无权审理，也没有审理。另，合同案件的双方都有希望合同合法有效的主观愿望，不排除互相勾结进行伪诉讼的可能。（五）即使按照已规划验收的车位处理涉案地块，本案的车位也应属于业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人约定。第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一，一审判决认为“规划了的车位，依当事人约定；未规划的，则属于业主”，这显然是在枉法裁判。根据现行法律法规及商品房开发流程，在验收合格的商品房小区内可能会出现未规划的地块吗？第三款本身其实是非常明确的，即占用业主共有的地块（无论是道路还是其他场地），用于停放汽车的车位的话，这些车位就属于业主共有。第二，“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人约定”本身无错，但本案要看具体是如何约定的。1.丽日业委会提交的四份四区业主的《商品房买卖合同》，第12页第17条均约定：“地下室、公共配套、幼儿园、会所等没有分摊入公共部分的物业的产权归开发商所有”，暂且不说该条的效力，仅从该条的表述就可以看出，涉案地块的停车场就不归开发商所有。2.罗龙等八人提交的《商品房买卖合同》，第17条约定“整个项目下的地下室、车库、车位属于开发商所有，开发商有权处分。幼儿园、会所等没有列入分摊的公共设施的产权归开发商所有，开发商有权处分”，显然与丽日业委会提交的合同的约定不一样，其中，特别提到车位的问题。这就更加证实：在丽日业委会提交的四份合同中，车位还不属于开发商所有。此外，有必要再次声明，罗龙等八人提交的《商品房买卖合同》不是四区的，与本案无关。3.即使是四区的，罗龙等八人提交的《商品房买卖合同》第17条，其约定也因违反法律而无效。首先，约定的前提是权利不明，如果该地块本身就列入分摊的公共设施之中，业主们已经支付了对价的话，其权利就属于业主们的，不用再约定。本案的开发商在业主们不知情的情况下，通过签订合同的形式将已经分摊入建筑成本的车位占为己有，属于欺诈行为，该行为侵害的不是一个人的利益，是公共利益，在任何情况下都是无效的。其次，“地下室、车库、车位属于开发商所有”的约定，是否有效最终不是以合同为准，而是以物权登记为准。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。罗龙等八人至今也无法取得权证，说明这条约定不发生法律效力。最后，如果在一个小区内，就同一个地块，不同时期业主与开发商所作的约定不同，就开发商而言，属于典型的约定不明，应视为没有约定；对业主们而言，因《商品房买卖合同》均为格式条款，单个业主在订立合同时显然存在信息不对称，如果开发商没有就该条前后变化及原因，在订立合同时给买方做详细解释和说明，应该按照无效处理。更何况，涉案地块还在四区业主的红线范围内，不能因为显失公平的约定就将土地的用益物权判给开发商。
被上诉人罗龙等八人答辩称：一、丽日业委会在上诉状中所列的七点上诉理由均不成立。1.涉讼土地是属“四区业主共有”，还是“全体业主共有”，并非本案焦点，若纠缠该字眼则纯属挑词架讼、玩弄文字游戏。“四区业主共有”既可理解为“第四区业主共有”，亦可理解为“第四小区业主共有”；“全体业主共有”既可理解为“第四小区全体业主共有”，亦可理解为“四个小区的全体业主共有”。而造成此种不同理解的始作俑者恰恰是丽日业委会，因为丽日业委会一直称代表四个区的业主起诉且提交了四个区全体业主的签名；另，在其起诉状中诉请“业主共有”，而开庭时又改为“四区业主共有”，应请丽日业委会明确，“四区业主共有”是四个区的业主共有或第四区的业主共有？2.涉讼土地的权属已由行政机关确权之事实，已由丽日业委会一审时提交的证据予以证明，在行政机关所颁发的产权证中已注明业主共有的土地面积为36856平方米，这就第四小区全部的土地面积，包含了涉讼土地的面积。难道这一确权事实且由丽日业委会提供的证据证明的事实，丽日业委会无法判断，反而责怪法院不能判断？涉讼土地的第四区范围内，不可能分割办证，因为涉讼土地与第四区其它土地连成一体而成整宗土地，没有单独的红线予以分割，若能分割而独立办证，则涉讼土地不可能成第四小区业主共有土地。3.上诉的第三、四、五、六点其实是同一个意思，即责怪原审法院对其第一项诉求没有处理。对此，罗龙等八人认为：①对于丽日业委会一审时第一项诉求，法院已经处理，而不是没有处理或回避，处理的结果是与其它诉求一起被驳回，理由是：行政机关已确权且就涉讼土地的权属问题丽日业委会与罗龙等八人一直未有争议。②原审法院处理结果显然是正确的，在行政机关已确权且不存在任何权属争议的情况下，就不存在诉争的问题，所谓的“诉请”是虚假的诉权。③丽日业委会在本案中有几项诉请，除确权之诉外，还有损害赔偿之诉，而这两个诉均涉及实体上的权利，而非程序上的权利。因此，原审判决不是“驳回起诉”，而是“驳回诉请”，完全合法，④涉案土地是开发商依法受让而来，开发商对所受让的土地享有开发经营权。就涉讼土地，开发商依规划将其建为停车场既是其权利又是其责任。开发商因建造停车场而原始取得了停车场的使用权，在无法律禁止的情况下，开发商就有权处分其所享有使用权的停车场。
二、原审判决认定事实清楚、适用法律正确。1.涉讼土地是开发商支付对价后取得，开发商对涉讼土地依法享有开发经营权，而开发商依规划将涉讼土地建成了停车场，分割成80个停车位。因此，本案的焦点并非涉讼土地的权属问题，而是80个停车位的使用权问题。2.至于涉讼土地的权属，在开发商开发完毕第四小区后，由于与第四小区的其它土地为一宗土地，因此依法律规定必然成为第四小区业主共有土地，该共有关系亦由各业主所领取的权证所确认，且开发商自始至终对此没有异议。但需要强调的是，涉讼土地虽为业主共有，但业主必须接受该土地已建配套设施即停车位的事实，业主共有的土地并非空地而留给业主开发建设或无偿占有使用。3.对于80个停车位的权属问题，显然不属于物权法规定的属业主共有的情况，那么只能归属于开发商因建造而原始取得使用权或依约定取得，4.已生效的众多判决对停车位的权属问题已作出了处理，确认由开发商享有。基于此，丽日业委会有关确权的诉求、有关损害的诉求当然没有任何事实根据和法律依据，驳回其诉求是本案唯一、亦是必然的结果。
二审期间，被上诉人罗龙等八人向本院提交如下证据：1.竞买须知（共5页），拟证明丽日玫瑰地块报建时已经有明确的规定，涉案地块是作为停车场，在该须知的附图中标有“2”的就是涉案土地，在该土地的西北角盖有校对章，有“拟建停车场”字样。在《国有土地使用权出让合同》的附件中也有同样的附图。2.丽日玫瑰名城总平面图（共1页，是报建资料之一），拟证明该图显示，涉案所谓空地确要建为停车场。3.涉案停车场设计图纸（共1页），拟证明建涉案停车场之前需报备的资料。4.禅法规统函（2013）485号文（共2页），拟证明涉案停车场作为环境绿化设施一并验收。5.规划条件核实意见书（共1页），拟证明对停车场写明“基本完成”，符合规划的条件。上诉人丽日业委会质证认为，由于没有原件核对，对其真实性、合法性、关联性不予认可。即使是真实，发表质证意见如下：1.对于竞买须知，这是不完整的，竞买须知第1页中明确写明本案的停车场是与小区配套的，是公共配套设施，从罗龙等八人开始拍卖整个小区土地时，就已经明确知道，可见之后侵权行为的主观意思非常明确；2.对于总平面图，虽然显示地块是停车场，但同样是作为小区的配套设施，就与复函中最终与小区的绿化验收一致，说明配套设施与环境绿化的属性一样，是全体业主共有，开发商不能侵占。3.对于设计图，与总平面、复函是一致的，不能证明罗龙等八人主张停车场属其所有。4.对于复函和意见书，也明确说明停车场是配套停车场，与环境绿化的属性一样，属于小区业主共有。因此，上述五份证据不能证明罗龙等八人就停车场的建设取得了规划、验收及房管部门出具的允许其销售的合法文件，反而证明了其对诉争地块进行侵占、使用或转让。本院认为，上述证据1是作为国有土地使用权出让合同的附件，与一审中的证据相印证，本院予以确认，其他4组证据部分是在另案中法院依职权向行政机关调查的证据，其他部分亦与上述证据相印证，故本院亦予以确认。
上诉人丽日业委会在二审期间没有向本院提供新的证据。
经审理，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是在案涉地块上建设的停车位是否属于丽日玫瑰名城四区业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条是关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的规定，判断小区车位的归属，应按此条规定的原则来确定。本案中，案涉停车位虽在该小区业主享有共有权证范围内的土地上所建设，但该停车位的使用权不属于业主共有，理由如下：首先，涉案小区已按规划建有地下停车位，并由开发商出售给业主使用，符合上述法律第一款关于“首先满足业主的需要”的规定；其次，在丽日玫瑰名城小区整体土地拍卖公告中已明确案涉地块的地下部分是人防工程，该地块地上部分只能作露天停车场，与小区配套使用。而该拍卖公告是作为开发商丽日玫瑰公司签订涉案小区土地使用权出让合同的组成部分，故该地块的用途在整体土地出让时已明确建设为停车场，并非公共绿化用地。第三，该地块在报建时已规划为露天停车场，并按规定报批和取得行政部门的规划验收，有佛山市禅城区发展规划和统计局出具的复函予以证实。该复函中载明“该露天停车场作为项目的环境绿化设施一并验收”只表明停车场同时兼有绿化环境之功能，这从停车场设计图中多处明确标明栽种绿化植物可以看出，否则不可能通过行政机关的规划验收。可见，案涉停车位并非开发商在规划外擅自占有业主公共的绿化或其他土地所建。最后，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》约定“整个丽日玫瑰名城项目的地下室、车库、车位属于开发商所有，开发商有权处分。”即使按照丽日业委会提供的部分业主在《中华人民共和国物权法》实施前与开发商所签订的《商品房买卖合同》中也有“地下室、公共配套、幼儿园、会所等没有分摊入公共部分的物业的产权归开发商所有”的约定，故根据业主与开发商的约定，作为开发商的丽日玫瑰公司亦有权对作为公共配套的停车位进行处分权利。综上所述，根据上述《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，涉案的停车位经规划审批建成后，作为土地上能够明确区分和排他使用的特定空间，已由开发商丽日玫瑰公司通过有偿使用方式进行出让，故案涉车位虽建于小区业主的共有土地上，但已作为建筑物区分所有权中专有部分，由受让人享有使用权，而不属于小区业主共有。因此，丽日业委会请求确认案涉土地的用益物权（包括使用权）属于四区业主共有以及会罗龙等八人赔偿占有期间的损失，缺乏事实和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。
至于原审法院是否遗漏当事人诉请的问题，本院认为，纵观丽日业委会的诉讼请求以及陈述，其诉讼主要目的在于要求确认案涉车位归属业主共有，从而取得相关收益和赔偿，其诉讼请求的第一项亦出于该目的，并在诉讼中明确为“确定案涉土地的用益物权（包括使用权）属于四区业主共有”，但如前所述，车位的归属并非以土地共有作为认定依据，故其请求缺乏依据，应予驳回。原审法院虽然论述理由不恰当，但驳回其请求并无不当，没有违反法定程序。
综上，原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。丽日业委会的上诉请求，理由不充分，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38672元，由上诉人佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　吴健南

代理审判员　　彭进海

代理审判员　　姜欣欣

二〇一五年三月九日

书　记　员　　邱雪碧

http://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=f335d0da29674be7be43506b5924c52b

彭智昌、谭炳英等与佛山市南海区国土城建和水务局二审行政判决书

行政处罚

发布日期：2016-07-28

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广东省佛山市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2016）粤06行终215号

上诉人（原审原告）彭智昌，男，汉族，住佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）谭炳英，男，汉族，住佛山市高明区。
上诉人（原审原告）黄勇涛，男，汉族，住湖南省冷水江市。
上诉人（原审原告）梅俊之，男，汉族，住湖北省安陆市。
上诉人（原审原告）李浩，男，汉族，住佛山市南海区。
上述五上诉人的共同委托代理人李虹儒，广东平诺律师事务所律师。
上述五上诉人的共同委托代理人云晶，广东平诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区国土城建和水务局，住所地佛山市南海区桂城天佑三路1号。
法定代表人蔡汉全，局长。
委托代理人邝竞开。
委托代理人麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
原审第三人广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区。
负责人陈向军。
上诉人彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩因诉被上诉人佛山市南海区国土城建和水务局（以下简称南海城建局）行政处理纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2015）佛南法行初字第444号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年7月9日，彭智昌等五人通过邮寄方式向南海城建局递交《行政处理申请书》等材料，认为利海尖东半岛花园内的地上车位和地下人防车位属业主共用部位，2015年4月，广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（以下简称利海物业公司）未经业主同意在小区道路设置路障，擅自占用小区内公共道路，封锁地下人防车位，阻碍业主使用地上停车位和绝大部分地下人防车位，并向使用的业主收取每次不少于十元的停车费，违反了《物业管理条例》的有关规定，请求：1.南海城建局责令利海物业公司改正违法行为，拆除障碍物，停止收费，准许彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩免费使用车位；2.南海城建局对利海物业公司的违法行为罚款20万；3.南海城建局责令利海物业公司退还停车费暂计10万元。2015年7月23日，彭智昌等五人通过邮寄方式向南海城建局补交了相关材料。
经调查核实，南海城建局于2015年9月2日对彭智昌等五人作出《佛山市南海区国土城建和水务局关于彭智昌等业主信访反映事项的答复》（以下简称《答复》）：据了解，利海尖东半岛住宅小区由佛山托斯卡纳房地产开发有限公司开发建设，由利海物业公司提供前期物业管理服务，该小区共建有规划停车位732个，其中：一期规划地下停车位272个（可办理房产证，俗称“产权车位”），一期规划地面停车位172个（不办理房产证，俗称“非产权车位”）；二期规划地下停车位112个（“产权车位”），二期规划人防地下室停车位176个（不办理房产证，俗称“人防车位”），一期停车位全部于2012年9月完成竣工验收备案，二期停车位全部于2014年8月完成竣工验收备案，随后，物业公司根据物业服务协议的约定向相关车位权属人提供停车管理服务，并于2015年4月2日依法办理了《广东省收费许可证》，于4月20日开始按收费许可标准收取停车服务费；据开发商反映，一期“非产权车位”的归属以附赠的方式约定供业主使用，二期“人防车位”现已全部开放供业主有偿使用，具体以出租（定期或不定期）的方式约定；另经查阅利海尖东半岛项目的相关规划建设图纸和现场踏勘了解，目前该项目内用于停放汽车的车位、车库均已经规划部门审查核定，暂未发现有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定，关于“规划用于停放汽车的车位、车库”的归属、使用和管理等问题，实际上属于平等民事主体之间的合同法律关系范畴，依法应由当事人具体协商约定，如对有关权属或服务存有争议，又确实无法协商一致的，建议相关当事人通过司法诉讼或仲裁途径处理，行政职能部门没有依据强制介入或干预；关于俗称的“人防车位”实际上属于人民防空设施的一部分，根据《人民防空法》第二条、第五条的规定，另据利海尖东半岛项目的有关建设工程规划许可证、施工许可证等资料显示，该项目的“人防车位”是由开发商投资建设的，开发商据此行使“人防车位”的使用、管理和收益权，并委托物业公司提供相应的有偿使用和管理服务，没有发现违反法律法规的规定，认定“人防车位”属于业主共有，目前尚没有发现相关法律法规依据。2015年9月7日，彭智昌等五人收到了上述《答复》。彭智昌等五人不服，向人民法院提起行政诉讼。
另查明，彭智昌、黄勇涛、李浩、谭炳英、梅俊之分别是广东省佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园60栋601房、54栋603房、37栋101房、45栋602房、41栋303房的房地产权属人。
原审法院认为：南海城建局对彭智昌等五人的申请，经审查，作出《答复》，对彭智昌等五人的权利产生了实际影响，属于行政诉讼受案范围。南海城建局认为涉案答复不属于行政诉讼受案范围，理由不成立，不予支持。彭智昌等五人作为利海尖东半岛住宅小区的房屋的业主，要求南海城建局对利海物业公司设置障碍物，收取停车位的行为进行处理，并对南海城建局所作《答复》不服，提起行政诉讼，具有原告主体资格。南海城建局认为彭智昌等五人不具有行政诉讼原告主体资格，理由不成立，法院不予支持。
依据《物业管理条例》第五条第二款的规定，南海城建局作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，在收到彭智昌等五人的申请后，经调查核实，作出《答复》，具备行政主体资格。南海城建局在2015年7月10日、7月24日收到彭智昌等五人的申请材料后，经调查核实，于2015年9月2日作出涉案答复，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条的规定，程序合法。关于彭智昌等五人申请处理的规划地面车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，规划车位、车库不属于法定的业主共有财产范围，建设单位有权通过出售、附赠或者出租等方式约定和处分。南海城建局经查阅利海尖东半岛项目的相关规划建设图纸和现场踏勘了解，发现目前该项目内用于停放汽车的车位、车库均已经规划部门审查核定，暂未发现有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。彭智昌等五人认为利海物业公司擅自占用物业管理区域内道路、场地，没有事实依据。彭智昌等五人请求南海城建局责令利海物业公司改正违法行为，拆除障碍物，停止收费，准许其免费使用车位，对利海物业公司予以罚款，并责令利海物业公司退还停车费，没有法律依据，不予支持。关于规划用于停放汽车的车位、车库的归属、使用和管理问题，属于平等主体之间的法律关系，依法应由当事人具体协商约定，如对有关权属、使用和管理存在争议，应当通过民事途径予以处理。关于彭智昌等五人申请处理的地下人防车位。人防车位属于人民防空设施的一部分，根据《人民防空法》第五条的规定，利海尖东半岛住宅小区的人防车位，由开发商使用、管理和收益。利海物业公司作为物业管理公司，接受开发商的委托，利用人防车位提供相应的有偿使用和管理服务，没有违反法律法规的规定。综上，南海城建局对彭智昌等五人所作《答复》，具有事实和法律依据。彭智昌等五人提出的诉讼请求，均没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩的诉讼请求；案件受理费50元，由彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩负担。
上诉人彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩上诉称：一、被上诉人南海城建局并未完全、充分履行法定职责。被上诉人提交了三份会议签到表，形成时间分别为2015年4月23日、2015年5月6日以及2015年8月12日。其中仅有2015年8月12日一份形成于五上诉人提出书面处理申请之后，而会议地点就在上诉人的小区尖东半岛的物业服务中心，却未通知上诉人及其代理人到场参加，所提交的会议签到表亦未记载会议内容。被上诉人提交的上述证据无法证实其已对上诉人提出的申请和主张进行了充分调查和核实。二、地面车位和地下人防车位为业主共有部分，规划不能改变上述车位的权属。1.涉案的地面车位和地下人防车位是无法办理产权证书，不能登记为特定主体所有，被上诉人亦认为上述车位是非产权车位。根据《中华人民共和国物权法》对专有部分的相关规定，上述车位未满足成为专有部分的条件，故应认定为共同部分。2.地面停车位利用的是地表面积，该部分面积属于小区总土地使用权面积的构成部分，在业主购买专有部分时已分摊了共有的使用权面积，故地面停车位的权利应由业主共同享有。地下人防车位的全部投资成本都分摊在业主的购房成本上，故相关权利应由业主共同享有。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人南海城建局辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。二、被上诉人已履行法定职责，上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。1.上诉人反映的地上车位均属于规划车位，按法律法规规定，规划车位不属于法定的业主共有财产范围，建设单位有权通过出售、附赠或出租方式约定处分。若上诉人对规划用于停放汽车的车位、车库的归属、使用和管理存有争议，可寻求司法途径确定，被上诉人无法律依据以行政方式强制介入或干预。2.人防车位不属于业主共有部分，收益权归开发商。开发商已委托原审第三人利海物业公司进行收费等物业管理，且原审第三人已领取收费许可证，故原审第三人对人防车位收费并未违反现行规定。上诉人请求被上诉人责令原审第三人改正违法行为，拆除障碍物，停止收费，准许其免费使用车位，对原审第三人予以罚款，并责令原审第三人退还停车费，没有法律依据。3.被上诉人收到上诉人的申请后，通过核对资料、实地踏勘、现场会议等形式，实事求是履行职责，并在法定期限内书面答复上诉人，没有违反法律法规的规定。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人利海物业公司二审期间未发表意见。
二审期间，上诉人彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩对原审判决认定的事实部分有异议，认为一期第一排别墅南面的非产权车位及二期的地下人防车位属于业主共有。经查，原判查明事实部分对于争议车位的权属问题并未作出认定，上诉人相关异议系对《答复》内容的异议，将在下文详细论述。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”根据上述规定，被上诉人南海城建局作为房地产行政主管部门，具有对本辖区内物业管理监督管理的职权，其针对上诉人彭智昌等五人提交的申请作出《答复》，主体适格。被上诉人于2015年7月10日、7月24日在收到上诉人彭智昌等五人的申请材料，经调查核实后于2015年9月2日作出《答复》，并依法送达上诉人，其程序合法，本院予以确认。上诉人提出，被上诉人在收到其处理申请后仅与原审第三人召开会议一次，且未通知其到场参加，未进行充分的调查和核实。经查，在上诉人正式提交《行政处理申请书》之前，上诉人就通过其他途径向被上诉人南海城建局反映过停车收费的相关问题，被上诉人在2015年4月23日、5月6日已召开了两次协调会。在上诉人提交《行政处理申请书》后，被上诉人又于2015年8月12日召开了调处会。此外，被上诉人还约谈了开发商和物业公司，并进行了现场踏勘等方式进行调查。由此可见，被上诉人对于上诉人反映的事宜，已进行了必要的调查和核实。至于召开协调会的次数和形式问题，由于相关法律未对房地产行政主管部门在进行物业管理监督管理活动过程中，与被调查单位召开会议次数、形式等调查方式作出强制性规定，故上诉人的上述异议不影响被上诉人作出《答复》程序的合法性。
本案的争议焦点在于被上诉人南海城建局所作的《答复》内容是否合法。关于上诉人彭智昌等五人申请处理的地面车位问题。经查，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”根据上述规定，规划范围内的车位、车库不属于法定的业主共有范围，建设单位有权通过出售、附赠或者出租等方式约定和处分。二审法庭调查过程中，上诉人确认其要求处理的地面车位均位于利海尖东一期总平面规划图规划范围内，而据开发商反映，一期“非产权车位”以附赠方式约定供特定业主使用。据此，被上诉人答复称，经查阅利海尖东半岛项目的相关规划建设图纸和现场踏勘了解，目前该项目内用于停放汽车的车位、车库已经规划部门审查核定，暂未发现有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，符合法律规定，本院对此予以确认。至于上诉人主张涉案地面车位应由全体业主无偿使用的要求，实际上是对规划车位权属、使用和管理存在争议，属于平等民事主体之间的法律关系，不属于行政诉讼的审查范畴，应由当事人另循途径解决。关于上诉人彭智昌等五人申请处理的地下人防车位问题。经查，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由于利海尖东半岛住宅小区的人防车位属于人民防空设施的一部分，根据上述规定，应由投资者使用管理。上诉人认为小区人防车位属于业主共有，缺乏法律依据。根据利海尖东半岛项目的有关建设工程规划许可证、施工许可证等资料显示，该项目的“人防车位”由开发商投资建设，原审第三人接受开发商的委托，在依法办理《广东省收费许可证》后提供有偿使用和管理服务，没有违反法律规定。综上，被上诉人所作涉案《答复》，具有事实和法律依据。上诉人要求被上诉人责令原审第三人改正违法行为、拆除障碍物，停止收费，准许其免费使用车位；对原审第三人予以罚款，并责令原审第三人退还停车费，于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决驳回上诉人彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩的诉讼请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人彭智昌、谭炳英、黄勇涛、梅俊之、李浩负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　郭　赟

审　判　员　　何丽容

代理审判员　　黄春英

二〇一六年六月十五日

书　记　员　　杨　雯

http://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=9e1a0ea9a2bc4e799c1b3e122a9e93ae