三水4字头神盘猛刷“存在感” ，数据背后细思极恐！

顶点12元

                                                              
一直以来，三水凭借不限购、价格低的标签，多次夺得佛山五区的成交桂冠。据佛山市房产信息网数据统计，刚刚过去的三月，三水区成交2146套领跑全市，而恒大以价换量，持续霸屏三水榜单，贡献多多。
于是，抱着一颗好奇且想还原楼市真相的心，决定前往恒大在三水卖得最火的楼盘——恒大雅苑。走，带你一看究竟。

壹项目距离佛山市约96公里 公交至少要换乘3次


恒大雅苑位于三水区南山镇漫江大道，与肇庆和清远接壤。小编从佛山千灯湖出发，途径二广高速和珠三角环线高速，导航显示需1小时17分，但实际到达项目足足多了20分钟。



下高速后，导航显示竟然还有17公里！






由于远的有点意外，扒开百度地图一看，项目去三水西南（三水市区），自驾要50分钟，公交则要2小时30分。而去佛山市中心，至少要换乘3次公交。（OMG，想逛街也太不容易了吧）




因此，对于考虑自住而工作地点又在佛山市区的购房者，每天3小时（来回）自驾车路程会相当痛苦。

其次，对于在广州越秀、白云等区域上班的购房者，到项目也要1.5小时车程，项目是没有配套楼巴。如果不是在南山镇工作，自住基本不现实。（距离与公交配套就是硬伤）

贰户型实用率低 客厅开间3.5米
据销售介绍，恒大雅苑占地面积约4.5万㎡，规划住宅7栋，共1053户房源。目前在售3栋1/2单元，户型涵盖95㎡三房两厅两卫和109㎡三房两厅两卫，2梯4户，毛坯发售，预计2020年8月交楼。


（3栋1单元户型图分布）

从户型图上看，各个户型都比较中规中矩。但实地亲踩后，发现实用率实在比较低。先说说建面约95㎡的户型，从样板间来看还是比较舒适。但，细心观察后会发现：客厅的开间约3.5米，长4米；而饭厅宽约3.5米、长1.6米，活动空间很局限，储物空间也不足。从现场地砖可以直观推断出来，现场地砖为80CM乘80CM，从阳台到饭厅为5块地砖，从走廊到门口为4块多一点，客厅饭桌位置连椅子仅为2块。



（建面约95㎡户型-客厅）

再看看主卧，次卧和儿童房，客厅占地面积小，但却没提高房间的使用率。主卧可以勉强放下衣柜，但次卧和儿童房要放下衣柜就很吃力。同时，细心发现主卧和次卧的床都不足2米。
（根据地砖自行判断）


（建面约95㎡户型-主卧）

儿童房更加是无论横竖都放不下一张长度为两米的床。直观可见，儿童房的床仅仅比窗台长一点点，房间又是正方形。


（建面约95㎡户型-儿童房）

另外，109㎡的板房也存在着同样的问题，虽然客厅稍微比95㎡的大些。但儿童房的床长仅有1.6米，空间是相当的窄；次卧的床只比窗台长20cm，若放2米的床，过道就剩下20cm了。


（建面约95㎡户型-儿童房）

其实，项目样板间的这波操作，目的是为了让房间看起来更加宽敞。小编认为，这会让很多第一次买房的客户由于缺乏经验，可能就会觉得使用面积还不错。实际上是视觉误差导致的错误感受。

叁毛坯发售  折后均价7字头起
从样板房的体验来看，项目的户型使用面积比较小，但如果价格真如传说中低也是可以接受的。
但据现场销售介绍，目前项目在售户型的均价在6800-7400元/㎡之间，销售在现场计算了一套109㎡户型的价格，加上契税和维修基金，总价要81万，折合均价7430元/㎡。如果按1200元/㎡的普通全包装修标准计算，均价要8630元/㎡。
对此，咨询现场销售，单价为何不是四千多，对方也表示挺无奈的。他说道，其实4999元/㎡就是个噱头，也仅仅是顶层和首层的价格，且数量非常有限。销售坦言很多客户就是冲着“4”字头价格来的，但来了之后都会大失所望，有的甚至还指责销售虚假报价。

于是，查阅相关数据显示，距离三水市区更近的芦苞，4月份的均价7200元/㎡，而市区西南二手房的均价也才6512元/㎡，也就是说，恒大雅苑的价格在这个区域不算太便宜。


来源：安居客


来源：安居客

肆教育配套不完善 距离三甲医院50多公里
不得不说，恒大雅苑周边有点“荒凉”，方圆1公里内，小编没有找到一家连锁便利店，旁边虽然有若干个新小区，但均没有居民入住。

（驾车去项目的荒凉道路）
特别要说的是，紧邻项目旁边，有一个销售称仍未收楼的楼盘——三水奥园尚居。（小编以为它是烂尾楼）同时，项目的马路对面也有一个荒废了好久的地块，据说是要建一座广场（双汇广场），弥补这个片区的商业配套，但也一直没有动静。

（
项目实景图）

从配套上看，项目附近有肉菜市场，小型商店；教育方面，附近有公立的幼儿园（南山实验幼儿园）、小学（南山镇中心小学），但是中学就要到隔壁的镇；医疗更是缺乏，南山全镇只有一家公立的乡镇卫生院，最近的三甲医院在50多公里外的三水西南。（如果家里老人家有突发心梗脑梗此类急病，这个路程就成了危险因素，后果不堪设想）



伍片区没有星级酒店 常住人口不到4万
销售告诉我，项目最大的卖点，就是附近的南丹山风景区。不少珠三角如深圳、东莞、珠海的客户，买恒大雅苑就是看中这里的旅游资源，方便以后出租给游客。虽然我们没有每年南丹山游客的住宿数据，但不妨从一些可感知的数据来分析一下。
据了解，整个南山镇没有一家大型连锁的旅游宾馆，更别说星级酒店。



旅游酒店数量如此少，可以反映出南山旅游业并不发达，至少说明旅客非常少在此过夜。如果考虑投资分享旅游资源红利，短期内基本难以实现盈利。
当然，并不是所有投资型购房者都是为了出租，更多的可能是为了升值或者保值。

我们再来来看一组数据，2017年三水南山镇的常住人口仅仅是2.4万人，假设按每年10%增长，现在也就3万多，人口基数并不多。但目前该片区在售的新房楼盘有3个，总货量达到3600左右。如果想通过二手房销售获利，可能真需要长线投资了。

结语：总的来说，如果你是刚需，且工作在南山，是可以考虑到项目一看的（附近同时有三盘在售，价格均比恒大雅苑低）。


投资型购房，则是对当地旅游发展同人口增长有莫大的信心，以及长线自持物业的经济实力了。

来源：搜狐焦点佛山站

vivian23

本地人鸟都不鸟。。。只有那些外地人才趋之若鹜。。。

留几手

几年后这个楼盘才会

XXo

vivian23 发表于 2020-4-15 15:28
本地人鸟都不鸟。。。只有那些外地人才趋之若鹜。。。

你又知

你吹得你讲先

南山，大塘人基本都去西南买房。

大嘴哥

这个地方很偏僻的，买完基本不是用来住的，也没什么人租，就是为了满足有钱人投资的需要。

小公务猿

怕什么远呢？恒大集团财大气粗准备建飞机场飞机跑道都开始建，恒大还有包机业务不过目前只有足球队享受。

土著乡下人

三水的西伯利亚，一个鸟不拉屎的地方

阿李公子面

之前去南丹山，差唔多个半钟，我丢，好似去了其他市咁

平淡才是真

一个小小迳口何来三万人口啊！仲要大部分都系西南工作常住西南的！不知道数据从何而来呢？外来人口有几多睇下有咩厂区就知啦！