3月1日，可能是少数人在2020年迎接春天的普通日子，却是数亿国人，具有转折性意义的非凡日子。
根据央行的定期报告，截止2019年第四季度末，个人住房贷款余额总量增加到了30.07万亿元。
你的房贷，就在其中。
3月1日，央行推动的房贷利率改革新政，就将在轰鸣声中，携带着数亿国人肩膀上承担的30.07万亿元房贷，正式启动，从此一去不回头。
如果你尚未理解到这次房贷利率改革新政，将为你的生活带来何种巨变，明哥邀请你重温我们2个月之前的文章：
《央行拯救房贷泥潭中的你！3个月后，29万亿元房贷，集体卸下担子》
更关键的是，这个春天突然爆发的大型公共卫生事件，给我们的生活按下了暂停键，消费、生产被突然中止，很多人的收入脱钩，滑出了正常轨道，房贷压力陡然增大。
（图源：青驿网@在别处的完美生活，版权所有）
央行负责人明确表态，原定计划不仅不会推迟，还会以更强烈的姿态推动执行。
房贷压力之下，饥渴的土地，亟待甘霖普降。
春雨贵如油。
1
2019年12月28日，中国人民银行（央行）发布年内第30号公告。公告中的文字非常专业、晦涩，不是金融专业出身的人，会觉得云里雾里，也体会不到这则公告的史诗级作用。
明哥用平实无华、老少皆宜的浅显语言，将这则公告的内容降维解读，呈送到你的面前，请你不要错过任何一个字眼。
从2020年3月1日开始的5个月时间里，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：「LPR利率+基点加成」模式。
也就是说，央行已经给所有商业银行下达了死命令，从3月1日开始，废除借款人原有房贷合同，重签新合同，并且会让借款人选定新的利率模式。
只要你不是在2020年3月1日才签订的住房贷款合同，房贷利率不是「5年期LPR利率+基点加成」模式，那么这次变革，就与你有关。
毫不夸张地说，买房人面对的这次人生大考，其重要意义，不亚于18岁时参加的高考，因为选对了的话，它对个人、家庭带来的财务影响，少则数十万元，多则超过100万元。
你关注我号的福利，在这个时刻就体现出来了，因为明哥直接把最标准的答案，呈送到你的眼前，让你开卷考试。
第一道题答案：
不要选择固定利率模式，选择「5年期LPR利率+基点加成」模式！ 第二道题答案：
利率的重定价周期，选为1年自动更新一次。
即将生效之日，未尽事宜，我们一一查漏补缺。
请赶紧上车。
（图源：青驿网@希依，版权所有）
2
如果银行不主动联系你，修改房贷合同，或者踢皮球推诿，如何处理？
客观地说，数个月之前我们解读央行公告的时候，根本就没想过，遍布全国各地的银行分行、支行，会表态说没接到通知，甚至在银行总行官网已经明确下达了工作安排之后，会对买房人装聋作哑。
直到很多读者给我们留言，反馈各地支行对该变革一无所知、对买房人咨询细节时踢皮球的表现后，明哥才意识到了，小地方对重大信息、监管规则的理解和动作，确实存在滞后、无知的现象。
央行是谁？中国人民银行。所有商业银行之上的银行。
她面向公众发出的公告，就是对银行的监管要求。你能听到的所有银行名字，上至位于京、沪、深、穗一线城市的总行，下至祖国边陲的任何一家支行网点，都属于央行的监管范围。
明哥连夜浏览了中国银行、工商银行、建设银行、招商银行的官方网站，证实了各大银行的总行，已经开始推动落实了。
这是「中国银行」官方网站首页上的公告，网址是：
https://www.boc.cn/pbservice/bi2/202002/t20200229_17563618.html
上面列出了买房人，向中行申请利率模式转换的入口和流程。公告中还特意提到了如下注意事项：「为保障您的合法权益，请及时向我行申请办理」。
如果买房人不主动申请，「中国银行」就会默认选择固定利率模式，让买房人承担和2019年末一样的固定高利率。
最人性化的是「招商银行」，公告网址在：
http://www.cmbchina.com/main/noticeinfo.aspx?guid=63f78555-c405-4201-b46e-d2f652d70f24
和其他普通银行不同的做法在于，她选择统一将所有客户的商业性住房贷款的利率模式，在4月上旬自动切换为「5年期LPR利率+基点加成」的模式，完全不需要买房人操心更改的事情。
如果一部分脑子进水的买房人，一定要送钱给招商银行，执意维持原合同安排，才需要特意向招行去申请的。
你们看看，「招商银行」之所以在我国所有银行中一枝独秀，全靠同行的衬托。人家完全站在客户的角度，维护买房人的最大利益，还不耍各种奇技淫巧，不通过客户的无知来赚钱。
但是，不是所有银行都和招行一样优秀的。你通过哪家银行申请的住房贷款，今天一定要登录银行的官方网站，查看修改房贷利率合同的入口和流程。
可问题在于，假如你在当地的贷款行不是招行，提供的修改入口又不能在手机App上操作，非得要到线下银行网点找专人操作，对方不承认、不作为，那该怎么办呢？
你不需要担心，你尽管拿出央行的公告，以及这家银行官方网站的公告，向工作人员展示，并且施加压力，并且可以向当地银监局进行反馈、投诉。
明哥相信，没有任何一个支行的柜员、客户经理、支行行长，敢冒天下之大不韪，冒着丢掉饭碗的风险，来装聋作哑，不配合买房人修改合同的。
3
你买房时享受了基准利率的折扣优惠，那么修改后优惠会保持吗？
是的。
无论签订房贷合同时，利率确定为基准利率的上浮还是下浮比例，转换成新的模式后，原有的上浮、下浮比例，都将体现在「基点加成」数字上。
修改之后，2020年利率和2019年保持一致，但是从2021年之后，所有借款人的利率都将逐年下降，越往后，少还的贷款越多。
举个例子。
如果你有一笔30年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。当前的基准利率是4.9%，因此你承担的贷款利率是4.41%。
2020年是转换的第1年，利率维持不变。
房贷利率=5年期LPR利率+基点加成；
那么，2020年2月份公布的「5年期LPR利率」是4.75%值，所以反推出来：
「基点加成」数字 = 房贷利率-「5年期LPR利率」= 4.41%-4.75%=-0.34%。
「基点加成」数字一旦确定，这辈子都会固定不变。
原来有优惠下浮的，现在依然有优惠。原来上浮比例的，现在依然相对「5年期LPR利率」有上浮。
那你可能有个问题，既然这样，我们为什么还要修改利率模式呢？
那是因为你对我们国家即将进入低利率时代的趋势，一无所知啊！
「5年期LPR利率」才刚刚问世7个月，央行披露的7次数据，从4.85%，降低到4.80%，再到今天的4.75%。
你有没有感觉到一种无可阻挡的历史浪潮，扑面而来？利率下降的节奏，一个鼓点紧踩着另一个鼓点，已经迫在眼前了，你却不知道对自己影响有多大！
那么，请大胆设想一下，未来30年，每个月公布一次的「5年期LPR利率」，最终能降低到多少呢？
发达国家（地区）的房贷利率，就是我们最好的参考标本。美国最新房贷利率为3.41%，香港地区低至2.25%，欧洲不少国家已经是负值了。
所以，如果你不改，是想10-30年后，大家都过上了低息、甚至无息的生活时，你还停留在2019年的那个高利息的冬天吗？
4
这次变革，借款人的还款方式，会改变吗？
众所周知，买房人的还款模式有两种：等额本金、等额本息。
等额本金法，前期还款多，后面逐次递减，越来越少。总还款额度少。适合前期收入丰厚，但是未来现金流不确定的借款人。
等额本息法，每个月还款额，是相同的。月额度低于等额本金法前期月还款，高于等额本金法后期月还款。总还款额度多。适合固定性质工作，年轻时候收入不高，但收入稳定可预期的借款人。
但是，这是借款人和银行之间确定的还款方式，并无优劣之分，只有适用不同人群之别。
无论央行主导的利率模式是否变革，借款人的还款方式都是保持不变的。
原来是什么方式，以后还是什么方式，无法修改。
5
你手中的公积金贷款，能享受这次的利率变革新政吗？
深圳市，家庭的公积金贷款额度为90万；上海市，家庭的公积金贷款额度为100万元。都不是小数字。
很遗憾，不能。
公积金贷款属于政策贷款，是住房公积金管理中心提供的贷款，不是商业银行提供的，所以利率远远低于商业贷款。
从2015年开始，商业贷款利率从4.9%攀升，部分省份甚至高到6%左右，2020年3月1日变革后才会逐年下降，而公积金贷款，首套房、5年期以上的利率一直维持在3.25%。
公积金贷款利率已经很低了，公积金管理中心也不是央行监管的下属机构。
6
购买商铺、写字楼、公寓、其他商业用房等的贷款，能享受这次的利率变革新政吗？
过去几年，在大城市没有足够首付可以上车住宅的人，在开发商和地产中介人员的忽悠之下，恐慌性购入了商业、工业用地之上的伪住宅。他们本来就是弱势群体，为数不少，自然对房贷利率的变化，很敏感。
答案大概率是：不能。
我们将央行公告中的字眼，一字一句地说文解字，抠字眼抠到了无法再详细的程度，上面白纸黑字，明白无误地写着：适用于商业性个人住房贷款。
个人住房，是专业术语来说，是建造在「住宅用地」之上的住宅；
商铺、写字楼、公寓等，是建造在「商业用地」、「工业用地」之上的商用建筑。
二者属性完全不同、房产证不同、利率模式不同。
明哥之前撰文说过《投资房产时的这种坑，能让你亏到怀疑人生》，在大城市中投资公寓，是最失策的行为，公寓不仅无法落户、享受学位，还只有无法续期的50年产权、找不到接盘侠来接手，利率也比住房贷款利率高出一大截。
（图源：青驿网@0o烟雨倾城o0，版权所有）
如今，国家开始给30万亿个人住房贷款，集体卸下担子，那些购买了商业用地之上建筑的投资者，只能继续为他们当年的冲动买单。
7
回顾央行从2019年12月28日出台新政公告后，我们就第一时间跟踪解读。
新政文件内容，充满了晦涩、专业的金融术语。对绝大多数老百姓而言，无法消化、难以理解，对即将到来的巨大礼包，视而不见，情有可原。
面对高高的庙堂，远在天边的政策，只有了解民间疾苦和百姓语言的人，才能把束之高阁的内容，解读得直白、浅显、近在眼前。
明哥连篇累牍地写了3篇长文，对利率改革新政、央行降息幅度、房价未来走势，做出了观点独立、态度鲜明的解读，文章的总阅读人数超过了400万。
很多人评价，连只有初中文化水平的读者，都完全看懂了，并且知道如何去做，减轻自己的负担。这是对我们最大的褒奖。
我们一直的目标是为苍生说人话，这一次，我们切切实实地为数亿买房人，送去了沉甸甸的礼包。
但是，之前总计收到过上万条留言，问题五花八门，精力有限，难以逐一回答。
我们总是担心挂一漏万，难以满足每位读者的深度、全面的提问。
来源：明哥在路上 | 
狗仔卡
发表于 2020-3-2 15:08
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