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5 月 1 8 日 ， 任 大 炮 作 为 温 州 房 地 产 行 业 协 会 六 届 一 次 会 员 大 会 的 嘉 宾 ， 以 “ 房 地 产 发 展 趋 势 ” 作 主 题 演 讲 ， 时 长 达 1 个 小 时 。 他 针 对 房 地 产 的 长 效 机 制 ， 房 产 税 、 房 价 未 来 的 趋 势 等 热 点 话 题 做 了 详 尽 的 分 析 。
任 大 炮 向 来 言 语 犀 利 独 特 ， 这 次 ， 他 又 有 什 么 精 辟 见 解 呢 ？ 三水的资深房产经纪人又有什么看法呢？马 上 来 看 看 ！
以下为任志强演讲部份内容： 房地产未来还有二十年的红利期
价 格 来 自 于 需 求 。 如 果 没 有 需 求 就 没 有 价 格 。 而 未 来 2 0 年 中 国 要 把 城 市 化 完 成 率 达 到 7 0 % 。 意 味 着 什 么 ？ 意 味 着 ， 城 市 化 建 设 还 在 加 剧 进 行 。 农 村 人 口 往 城 市 迁 移 ， 小 城 市 人 口 往 大 城 市 迁 移 ， 弱 城 市 人 口 往 强 城 市 人 口 迁 移 。 中 国 人 口 快 速 流 动 还 有 2 0 年 。 流 动 产 生 需 求 ， 需 求 产 生 价 值 。 但 流 动 的 同 时 也 会 让 市 场 分 化 ， 城 市 分 化 。 分 化 后 ， 强 的 城 市 会 一 直 需 求 叠 加 ， 弱 的 城 市 需 求 减 退 ， 直 至 衰 亡 。 所 以 ， 中 国 未 来 的 房 价 会 一 直 涨 ， 且 还 会 存 在 大 涨 小 跌 的 规 律 。 但 是 弱 的 城 市 一 定 不 会 涨 ， 需 求 没 了 还 怎 么 涨 ？ 如 果 涨 也 是 通 货 膨 胀 的 字 面 意 思 ， 例 如 2 0 年 后 小 县 城 工 资 都 2 万 出 头 了 ， 房 价 6 万 有 何 不 可 ？ 但 是 ， 作 为 买 房 的 人 一 定 要 踩 到 这 条 大 涨 小 跌 曲 线 的 谷 底 ， 这 也 就 是 房 产 半 投 资 属 性 的 重 要 之 处 。 因 为 一 个 涨 幅 透 支 的 可 能 就 是 你 1 0 多 年 的 努 力 。
【三水资深房产经纪人 H i l l 】三水属佛山的主要区域，而今年两会提出大力改造一个大湾区。上述任志强的发表并不是吹，三水的楼价是五区中属底部向高走的状态。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 房产税出台：也就是他们吹吹吧
今 年 我 们 两 会 期 间 有 一 个 财 政 部 的 副 部 长 回 答 了 记 者 的 提 问 ， 记 者 说 我 们 能 不 能 像 国 外 的 私 有 土 地 那 样 收 取 房 产 税 ， 这 个 副 部 长 告 诉 他 ， 中 国 从 来 没 有 收 过 这 样 的 房 产 税 。 我 觉 得 这 个 副 部 长 是 不 太 懂 ， 没 看 过 中 国 的 税 法 ， 他 不 知 道 1 9 5 1 年 的 时 候 ， 1 9 4 9 年 的 时 候 我 们 是 房 产 税 是 房 产 税 ， 地 税 是 地 税 ， 1 9 5 1 年 的 时 候 把 房 产 税 和 地 产 税 合 并 了 ， 叫 做 房 地 产 税 ， 那 个 时 候 土 地 和 国 际 一 样 是 私 有 产 权 的 。 如 果 我 们 的 财 政 部 长 在 回 答 人 民 代 表 提 问 的 时 候 都 不 知 道 自 己 国 家 发 生 的 历 史 ， 我 想 他 一 定 是 搞 错 了 ， 这 个 副 部 长 ， 如 果 我 是 总 理 一 定 把 他 撤 了 。 1 9 5 1 年 以 后 为 什 么 不 收 了 ？ 因 为 公 私 合 营 以 后 没 有 私 人 房 屋 了 ， 全 都 是 公 家 的 了 。 因 此 ， 房 产 税 没 人 收 了 ， 没 法 收 了 ， 收 谁 的 ？ 收 不 了 了 ， 所 以 他 就 取 消 了 。 取 消 以 后 变 成 了 什 么 ？ 就 变 成 了 工 商 税 ， 变 成 了 城 市 维 护 事 业 税 ， 附 加 税 ， 土 地 使 用 金 ， 土 地 出 让 使 用 税 ， 耕 地 占 用 税 等 等 。 现 在 我 们 列 出 来 七 八 个 税 种 ， 都 是 属 于 房 产 这 个 范 围 之 内 。 因 为 凡 是 收 了 房 产 税 的 ， 都 不 能 收 其 这 类 的 税 ， 房 产 税 你 都 收 了 ， 不 就 是 改 善 环 境 吗 ？ 维 护 城 市 的 ， 你 还 能 收 绿 化 税 吗 ？ 类 似 的 情 况 很 多 。 现 在 的 情 况 下 ， 2 0 1 1 年 的 时 候 楼 继 伟 当 财 政 部 副 部 长 提 出 建 立 物 业 税 的 时 候 ， 或 者 是 我 们 房 产 税 初 期 的 时 候 就 提 出 ， 要 减 去 相 应 的 税 费 。 但 是 现 在 后 头 这 句 话 都 被 人 抹 了 ， 他 们 总 想 在 不 减 现 有 税 的 情 况 下 加 税 ， 这 是 不 可 能 的 ， 老 百 姓 一 定 会 造 反 。 但 是 如 果 减 了 一 些 税 ， 再 征 ， 能 不 能 解 决 现 在 的 土 地 财 政 问 题 ？ 解 决 不 了 。 不 懂 行 的 人 以 为 ， 房 产 税 还 能 替 代 土 地 出 让 金 、 财 政 问 题 解 决 不 了 ， 土 地 出 让 金 7 0 年 的 一 次 性 支 付 相 当 于 永 久 性 的 土 地 费 ， 它 是 复 利 计 算 的 。 可 是 你 要 把 它 分 成 7 0 年 收 ， 政 府 兜 里 一 下 子 就 没 钱 了 ， 所 以 替 代 不 了 地 方 税 。 回 答 记 者 问 的 时 候 ， 他 提 出 通 过 房 产 税 来 调 紧 税 负 公 平 问 题 ， 如 果 要 现 在 收 房 产 税 ， 税 负 是 极 不 公 平 的 。 第 一 ， 现 有 的 房 产 税 已 经 很 重 了 ， 所 以 你 要 先 取 消 再 收 才 合 理 ， 否 则 就 是 税 上 加 税 。 第 二 ， 原 有 房 屋 的 价 格 构 成 是 不 一 样 的 ， 有 的 交 了 土 地 出 让 金 ， 有 的 没 交 土 地 出 让 金 ， 我 们 的 商 品 房 占 总 房 量 的 多 少 呢 ？ 3 0 % 多 。 也 就 是 说 7 0 % 多 的 房 子 ， 6 0 % 多 的 房 子 ， 接 近 7 0 % 的 房 子 是 没 有 交 土 地 出 让 金 的 房 子 ， 你 能 一 并 收 税 吗 ？ 你 要 一 并 收 税 的 话 ， 可 能 就 会 出 现 很 多 麻 烦 。 我 们 还 可 以 看 到 有 的 交 了 大 市 政 费 ， 基 础 设 施 费 ， 什 么 什 么 一 大 堆 ， 有 的 没 交 。 有 的 房 改 房 是 交 了 土 地 出 让 金 的 房 子 ， 商 品 房 改 成 了 房 改 房 ， 有 的 不 是 ， 是 原 来 分 配 的 住 房 改 房 。 这 里 头 的 构 成 矛 盾 很 多 。 最 重 要 的 是 ， 我 们 的 房 改 文 件 1 9 9 7 年 2 3 号 文 件 ， 朱 镕 基 当 时 出 台 的 房 改 文 件 里 头 有 一 句 话 ， 叫 老 人 老 办 法 ， 新 人 新 办 法 。 那 今 天 你 要 统 一 收 税 ， 人 家 说 了 ， 文 件 上 写 着 ， 我 老 人 得 老 办 法 ， 你 怎 么 能 按 新 人 新 办 法 解 决 呢 ？ 所 以 统 一 实 行 这 种 房 产 税 ， 几 乎 是 不 可 能 的 。 有 人 老 问 ， 房 产 税 出 台 ， 房 地 产 税 出 台 了 ， 也 就 是 他 们 吹 吹 吧 。
【三水资深房产经纪人 H i l l 】就算房产税出台，对三水也不会影响太大，因三水人过往对投资房地产是后知后觉（自持不是太多），自持的态度也很明显。并且在中国不会出具房产税，因中国的地有年限无法向国外看齐。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 任志强：今年是抄底好时机
现 在 是 买 房 的 大 好 时 机 吗 ？ 我 们 看 到 1 月 份 的 时 候 ， 施 工 面 积 是 负 的 。 今 年 一 季 度 涨 了 多 少 呢 ？ 涨 了 7 . 9 。 今 年 的 一 季 度 是 全 国 平 均 房 价 历 史 上 涨 幅 最 高 的 一 年 。 利 用 7 0 个 大 中 城 市 或 者 1 0 0 个 城 市 的 指 数 ， 看 来 房 价 是 跌 了 。 跌 到 哪 了 呢 ？ 跌 到 政 府 的 手 上 了 ， 因 为 政 府 把 销 售 价 格 给 你 限 制 了 ， 所 以 表面上看是跌了。 从 有 房 地 产 以 来 ， 历 史 上 的 一 个 季 度 计 算 ， 今 年 一 季 度 是 房 价 涨 幅 最 高 的 一 个 季 度 。
【三水资深房产经纪人 G o r d o n 】三水现时房价同高明不相伯仲，这两个地区系目前佛山五区最低洼地区，深受广州客青睐，加上三水现时迅速发展，整体路网四通八达，加上高铁站，并且今年有五大项目推出新货又是一个冲击，非常看好三水投资发展
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 买哪些地方的房子房价会涨？
大 家 都 说 ， 出 台 政 策 以 后 很 多 人 担 心 房 价 是 不 是 会 跌 了 ， 我 个 人 觉 得 ， 越 出 政 策 的 地 儿 ， 越 证 明 房 价 要 涨 。 不 涨 他 出 政 策 干 吗 ？ 他 傻 呀 ？ 很 多 人 都 问 我 ， 到 哪 买 房 子 ？ 我 说 你 真 傻 ， 政 府 告 诉 你 到 哪 买 房 子 了 ， 他 在 那 儿 使 劲 压 着 ， 就 告 诉 你 到 那 儿 买 房 子 ， 不 压 着 不 就 涨 了 吗 ？ 涨 了 才 压 着 ， 是 吧 ？ 如 果 那 个 葫 芦 扔 在 水 缸 里 头 ， 你 不 按 着 不 就 往 上 走 吗 ？ 你 按 着 才 往 下 走 。 现 在 按 着 ， 葫 芦 下 去 ， 水 上 来 了 。 你 想 想 ， 葫 芦 按 下 去 了 ， 水 缸 里 的 水 是 不 是 往 上 走 ？ 这 么 简 单 的 道 理 还 用 问 吗 ？ 政 府 告 诉 你 到 哪 买 房 子 ， 你 就 到 哪 去 。 所 以 各 种 政 策 加 码 的 时 候 ， 就 形 成 了 很 多 地 区 出 现 了 一 二 手 房 价 倒 挂 。 倒 挂 是 什 么 意 思 ？ 二 手 房 卖 6 万 块 钱 ， 政 府 给 你 批 的 一 手 房 卖 5 万 块 钱 。 这 说 明 什 么 ？ 说 明 政 府 告 诉 你 ， 赶 紧 炒 房 。 你 买 了 就 有 1 万 块 钱 的 差 价 ， 那 你 还 不 去 炒 。
【三水资深房产经纪人 G o r d o n 】北江新区板块，三水广场板块，以及三水新城板块会涨价比较厉害，乐平板块也不可忽视。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 任志强：扩大投资，加大商品房供应
投 资 下 降 ， 经 济 下 行 。 虽 然 房 价 上 升 ， 销 售 金 额 增 长 ， 但 开 发 商 的 钱 越 来 越 少 ， 其 中 重 要 的 原 因 是 大 部 分 销 售 的 钱 都 用 来 还 债 了 。 去 年 开 发 商 的 境 外 融 资 ， 达 到 3 8 8 亿 美 元 ， 今 年 一 季 度 就 高 达 1 9 6 亿 美 元 ， 主 要 是 因 为 国 内 没 机 会 ， 融 资 困 难 ， 开 发 商 兜 里 的 钱 不 够 了 。 因 此 也 就 没 钱 去 扩 大 投 资 和 买 地 ， 而 如 果 开 发 商 投 资 持 续 下 降 的 话 ， 对 中 国 G D P 会 产 生 较 大 的 影 响 ， 一 季 度 G D P 是 6 . 8 ， 未 来 下 降 的 趋 势 可 能 会 进 一 步 增 加 ， 影 响 经 济 下 行 。
【三水资深房产经纪人 H i l l 】三水是佛山五区内房产最稳定的区域，无明显的泡沫，也无明显的下降的趋势。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 重点城市人口流入加快
在 城 市 发 展 的 过 程 中 ， 重 点 城 市 的 城 市 化 率 ， 增 长 速 度 是 非 常 快 的 。 很 多 城 市 为 了 吸 引 优 秀 人 才 ， 出 台 了 很 多 补 贴 政 策 ， 西 安 吸 引 人 才 6 0 万 ， 武 汉 3 7 万 ， 长 沙 2 0 多 万 ， 郑 州 也 是 3 0 多 万 。 总 之 利 用 吸 引 人 才 造 成 的 人 口 大 量 向 这 些 二 线 城 市 集 中 的 速 度 非 常 快 ， 一 年 你 要 增 加 3 0 万 人 ， 你 给 他 多 少 补 贴 ， 他 也 得 有 房 子 ， 没 房 子 总 不 行 吧 ？ 所 以 这 个 城 市 人 口 变 化 的 规 律 是 不 可 打 破 的 。
【三水资深房产经纪人看法 G o r d o n 】其实三水不是靠人才带动楼价的，是现时周边镇街居民厌倦农村生活而带动楼市，并且政府招商引资，引入大型开发商进入三水，靠大市场广州客户以及珠三角外来人员支撑，例如一汽大众，凤铝，乐平工业园等等大型工业引入人才。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 改善市场需求强劲
中 国 城 镇 化 发 展 很 慢 ， 农 村 的 居 民 住 房 问 题 没 有 解 决 ， 这 一 部 分 改 善 需 求 非 常 大 。 第 二 ， 老 龄 化 。 年 轻 人 结 婚 生 孩 子 是 刚 性 需 求 ， 老 年 人 是 有 房 子 ， 但 是 得 改 善 。 北 京 ， 上 海 大 概 7 0 % 的 房 子 是 没 有 电 梯 的 ， 老 人 爬 不 动 ， 要 改 善 。 第 三 点 ， 全 国 大 概 9 0 % 以 上 的 楼 没 有 热 水 ， 7 0 % 以 上 的 没 有 卫 生 间 。 所 以 改 善 性 需 求 所 占 的 比 例 是 越 来 越 大 的 。 还 有 一 个 就 是 独 居 需 求 ， 到 现 在 为 止 大 概 有 7 0 0 0 多 万 独 居 ， 我 们 估 计 五 年 以 后 ， 达 到 2 亿 户 ， 其 中 一 部 分 是 孤 寡 老 人 的 独 居 ， 另 外 一 部 分 是 年 轻 人 。 另 外 很 多 一 个 群 体 就 是 企 业 的 高 级 管 理 人 员 ， 他 们 的 工 作 流 动 性 ， 也 有 第 二 套 改 善 房 的 需 求 。 就 我 们 国 家 目 前 的 实 际 房 屋 总 量 来 看 ， 是 严 重 不 足 的 。
【三水资深房产经纪人 H i l l 】三水市场动态都是改善型的人群作主力。特别体现在北江新区和三水新城这两个板块。这两个板块的主力军都是在三广板块和旧商业城住开的。早期居住商品房的人就有感觉，对环境、配套、教育、人群、地段都有明显的要求。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 任志强：用市场化手段解决住房问题
用 市 场 化 手 段 提 供 住 房 房 子 是 住 的 ， 但 不 一 定 是 产 权 人 住 的 。 租 赁 性 住 房 就 是 告 诉 你 不 是 产 权 人 去 住 ， 如 果 都 是 产 权 人 的 话 ， 哪 还 有 什 么 租 赁 房 ？ 所 以 租 赁 房 一 定 不 是 产 权 人 住 。 房 子 不 管 是 不 是 用 来 住 的 ， 都 得 有 人 先 盖 。 目 前 住 房 库 存 量 不 断 下 降 ， 一 部 分 城 市 已 经 出 现 几 万 人 购 买 一 个 盘 的 情 况 ， 摇 号 率 低 于 1 % ， 造 成 市 场 恐 慌 性 远 远 超 过 房 价 上 涨 的 压 力 。 当 媒 体 一 再 强 调 房 子 是 用 来 住 的 ， 但 是 忽 略 其 它 功 能 ， 危 险 更 甚 。
【三水资深房产经纪人 H i l l 】三水楼市百花齐放的时代下，新盘存量压力是有的，但从新政表现中也有不可预计的消化力。
三水捂盘现象不太明显，三水现时在开发的发展商都是有品牌的位置，而品牌开发商一般都是上市公司，上市公司一年最少有两次的报表。报表从销售业务而来。故三水在售楼盘捂盘就谈不上。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 空置税解决租赁住房问题
在 不 改 变 现 有 双 轨 制 的 一 些 条 件 下 ， 我 个 人 觉 得 用 市 场 化 的 办 法 解 决 问 题 是 最 好 的 ， 不 限 制 个 人 买 房 子 ， 而 是 鼓 励 大 家 买 房 子 。 你 买 第 三 套 、 第 四 套 、 第 五 套 、 第 六 套 都 行 ， 买 的 越 多 越 好 。 但 是 我 要 加 你 一 个 空 置 税 ， 空 置 税 的 概 念 就 是 让 你 的 房 屋 或 土 地 不 形 成 浪 费 ， 炒 房 的 概 念 就 是 它 是 空 着 ， 所 以 他 的 房 子 里 有 人 住 ， 有 人 住 你 不 就 达 到 了 房 子 是 用 来 住 的 目 的 了 吗 ？ 德 国 就 是 这 样 ， 通 过 出 租 减 税 ， 补 贴 租 户 形 式 来 达 到 目 的 。 那 么 长 租 行 不 行 ？ 一 定 是 租 金 大 幅 度 提 高 ， 只 能 让 有 钱 人 去 居 住 ， 真 正 的 社 会 保 障 是 保 障 贫 困 家 庭 的 居 住 权 利 ， 而 不 是 财 产 权 利 。
【三水资深房产经纪人 H i l l 】三水租赁市场表现得不太活跃，主要问题在于业主的心态和素质，小业主们还存着固有的思维，如果空置税出台，对三水影响也不大。
file:///C:\Users\axin\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.gif 长效机制很难建立
如 果 要 用 长 效 机 制 彻 底 解 决 中 国 的 问 题 ， 那 么 就 要 解 决 的 是 土 地 制 度 问 题 ， 户 籍 制 度 问 题 。 那 么 矛 盾 就 在 于 ， 我 们 的 短 期 政 策 不 利 于 长 期 机 制 的 建 立 ， 你 没 法 解 决 土 地 制 度 问 题 ， 也 没 法 解 决 户 籍 制 度 问 题 。 他 们 的 矛 盾 在 哪 ？ 我 们 今 年 出 台 了 一 号 文 件 ， 农 民 的 土 地 承 包 再 增 加 3 0 年 ， 很 多 人 就 欢 呼 ， 真 好 ， 农 民 又 可 以 多 用 土 地 3 0 年 了 。 但 是 很 多 农 民 在 发 愁 ， 因 为 你 只 给 我 3 0 年 ， 我 是 不 能 修 长 期 的 基 础 设 施 的 ， 因 为 我 修 这 些 基 础 设 施 ， 可 能 要 用 4 0 年 、 5 0 年 ， 你 只 给 我 3 0 年 ， 我 怎 么 敢 修 呢 ？ 中 国 严 格 说 起 来 是 没 有 私 有 产 权 制 的 ， 因 为 我 们 没 有 土 地 的 私 有 化 。 你 们 现 在 都 是 有 钱 人 ， 但 是 你 们 都 叫 浮 财 ， 你 们 自 己 想 想 ， 你 们 能 生 根 落 地 吗 ？ 过 两 年 把 你 的 房 子 收 了 ， 都 是 浮 财 。 只 有 土 地 变 成 私 有 制 的 时 候 ， 我 们 才 能 谈 得 上 中 国 的 长 期 的 住 房 制 度 和 农 民 与 城 市 人 口 利 益 相 一 致 的 制 度 ， 这 样 才 能 最 终 解 决 问 题 。 否 则 ， 如 果 户 籍 制 度 和 土 地 制 度 问 题 不 从 根 本 上 解 决 ， 我 们 很 难 建 立 一 套 长 效 机 制 ， 你 仍 然 是 城 里 人 只 解 决 城 里 的 住 房 ， 然 后 农 村 人 进 住 房 的 时 候 ， 你 就 左 卡 右 卡 ， 反 正 不 让 他 进 来 ， 然 后 他 的 孩 子 也 不 能 上 学 ， 也 不 能 享 受 医 疗 保 障 等 等 。 我 们 的 十 九 大 提 出 ， 要 人 类 命 运 共 同 体 ， 中 国 人 首 先 得 形 成 共 同 体 ， 如 果 中 国 人 连 共 同 体 都 没 有 ， 你 怎 么 能 实 现 世 界 人 的 共 同 体 ？ 所 以 十 九 大 已 经 提 出 了 很 多 很 多 重 要 的 ， 非 常 好 的 报 告 ， 但 是 问 题 在 于 哪 呢 ？ 问 题 在 于 ， 我 们 的 地 方 政 策 没 有 跟 上 十 九 大 报 告 ， 造 成 了 房 地 产 出 现 了 很 多 的 问 题 。 历 史 上 凡 是 单 一 政 策 试 图 解 决 单 一 问 题 的 时 候 ， 大 部 分 都 适 得 其 反 。
非 常 感 谢 富尊地产的两 位 资 深 经 纪 人 接 受 蛙 哥 又 啰 嗦 又 长 气 的 提 问 ， 淼 粉 们 如 有 不 同 意 见 ， 可 以 在 评 论 区 提 出 ~
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狗仔卡
发表于 2018-5-30 16:31
变色卡
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发表于 2018-5-30 17:15
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