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如果你问我，佛山卖房子最活跃的地方在哪里？ 毫无疑问，是三水！ 来自佛山中原的一份显示，截至10月底，三水新房库存高达87.23万方，与大沥相当，但去化周期却仅为后者的1/4。
换句话说，消化同样的库存量，大沥需要将近两年，而三水只要5个多月，这归功于其不限购的大环境。 本周，功夫君实地探访三水9个指标盘，双合同遍地开花，多盘要求装修款全款或一次性支付，大大提高购房首年资金压力。有楼盘甚至还没拿到预售证，就收取高额款项锁定房源。 西南中心区
板块扫描：西南中心区是三水的门面，配套发展相对成熟，人口比较集中，目前也是区域楼价最高，比较缺货的板块。
代表楼盘：三水冠军城、观景豪园、雅居乐融创三江府观景豪园（双合同） 装修款一年付清 首年需交53万 项目位于广三高速云东海出口旁，一路之隔便是三水森林公园，属于动中取静的位置。 据销售介绍，项目无货在售，但即将推出15/16座新品，涵盖96-127㎡三四房，以身份证登记即可参与选房。 
价格方面，吹风1.1-1.2万/㎡，带装修双合同，毛坯部分三成首付，但装修部分需在一年内分4次缴清。 以96㎡单位为例，付款方式如下表： 毛坯款 | 80万 | 装修款 | 29万 | 第一年付53万，按揭56万，30年月供3200元 | 2017.11 | 2018.03 | 2018.07 | 2018.11 | 31.3万 | 7.3万 | 7.3万 | 7.3万 |
首付款为31.3万，但第一年需支付53万，对购房者而言压力不小。
近日，项目开放了实地交标样板间，经考察，实用率很高，飘台部分能全部打掉再交楼，十分贴心。 经功夫君查实，15/16座预售证已于11月14日发放，预计11月18日晚开盘。
功夫点评：位置不错，实用率高，但门槛高，第一年需准备一半房款。
雅居乐融创三江府（双合同）
最低还有9字头 装修款半年内付清
雅居乐融创三江府位于金太阳酒店旁，是2016年三水地价的刷新者。 拿地不到一年，该项目迅速入市，5/6座此前已经开盘，消化了9成以上，目前在售4座，户型包括97/110㎡三四房，总高32层，两梯四户，预计2020年5月之前交楼。
价格方面，带装修1万出头，2楼或顶楼还有9字头单位，带装修双合同，毛坯款三成首付，但装修款需要全款或者半年内给清。 以6楼110㎡北向四房为例，付款方式如下表： | 毛坯款 | 89.5万 | 装修款 | 27.6万 | | 半年内须准备55万，按揭62万，30年月供3670元 | | 2017.11 | 2018.2 | 2018.5 | | 35.8万 | 11万 | 8万 |
首付款大约35万，但半年之内要准备55万，相当于总价的一半，对刚需压力较大。
110㎡北向望园林，97㎡南向对着广海大道，马路对面正好是中国石化的加油站和广茂铁路，夜间火车的噪音无法避免，不过高层单位可以望江。 功夫点评：在西南中心城区来看，这个盘的位置比较远，单价较低，但前期资金压力较大。 三水冠军城（双合同）
新货暂无预售证 20万才能预定房源 项目位于西南中心区域，周边居住氛围浓厚，生活配套丰富，十分宜居。 进入销售中心，工作日人气不错。据介绍，双11周末新推10座洋房，为内部员工专场，余货在周一正式对外销售。 
项目沙盘 10座主打86-138㎡，三至四房，带装修，预计2020年交楼。 价格方面，北向单位约1.2万/㎡，南向单位约1.3-1.4万/㎡，双合同，装修部分超过4000元/㎡。 对比首次开盘，最新价格已上涨约1000元/㎡。 
据销售透露，9月29日首开后，房源严重供不应求，在开盘第二天临时加推6/7座。但由于两座楼宇尚未取得预售证，只能以预定的方式选楼，购房者需缴纳20万锁定房源。 目前，6/7座共465套房源已全部预定完毕。 从佛山房产信息网上查实，7座预售证已发，未做网签，但6座预售证尚未出现。 功夫点评：中心城区，4号线地铁旁，价格较贵，往后还有得涨。 三水新城
板块扫描：三水新城是未来10年政府重点发展的区域，计划与西南中心城区一道打造百万人口规模城市，缓解和疏导中心区人口压力，正逐步新建市政配套，片区楼价上扬势头较猛，也是三水地价的保持者。
代表楼盘：三水保利中央公园、旭辉城
三水保利中央公园（双合同）
装修款放宽 首付32万可入场
三水保利中央公园目前在售41座余货，户型包括87和140㎡三四房，前者朝南，后者朝北。 价格方面，87㎡带装修1.1-1.17万/㎡，140㎡不超过1.27万/㎡，高楼层可选单位较多。 其中，毛坯限价8300元/㎡，装修统一计入3200元/㎡，较上一批货提高了200元/㎡。 
“近段时间装修款有所放宽，9月份不能超过2000元/㎡，现在最贵不超过4000元/㎡，下一批新货预计会提高至3500元/㎡。” 至于装修款贷款，购房者可以选择农行或者建行，前者最多贷5年，后者只能贷3年。 以11楼03单元为例，总价101万，其中合同价为73万，装修款为28万，只要买家条件允许，都可以做到首付3成，首付32万可入手一套小三房。 
左侧为正在建设当中的文化五馆 功夫点评：三水保利中央公园是三水新城的货量担当，首付门槛30万左右，装修款还能贷款，刚需买家可以考虑。 旭辉城（双合同）
9字头有交易 厨房设计较弱 项目位于荷花世界东北方1公里，周边环境可谓“风凉水冷”，暂无生活配套。 目前，项目主打一期，分为两部分，北侧为5栋高层洋房，楼高32层，南侧为17栋低层住宅，楼高5层，整体居住密度低。 
据销售介绍，最快本周末推售5座高层洋房，主打88/115㎡三四房，带装修，预计2019年中交楼。 此外，低层住宅计划新推12/22/23座，1层及5层为复式设计，面积涵盖125-130㎡，吹风价1.3-1.4万/㎡，2-4层为平层，吹风价11000-11500元/㎡。
功夫君实地考察样板间，整体实用率尚可，但厨房设计较弱，如88㎡厨房设计为L字型，且冰箱位置十分狭小，只能容纳小冰箱。 功夫点评：此盘偏远，配套甚少，价格实惠，户型有硬伤。 北江新区板块扫描：北江新区是由西南街道主导，在定位上与西南中心区并驾齐驱，目前来看人气比三水新城更旺一些，吸引本地的刚需客更多。
代表楼盘：时代南湾、鸿安花园、汇信华府 时代南湾（双合同） 首付25万 装修款一年付清
时代南湾目前在售3/5/13/19座洋房，户型包括83-121㎡三四房，带装修均价1.1-1.2万/㎡，部分单位还有9字头。其中83㎡只有5座有货，北向，两梯六户。
该项目同样是双合同，毛坯单价为7000元/㎡，最低可以做三成首付。 
至于装修款，拆分为3000元/㎡，有两种方案，一是一年内分12期付完；二是先给30%，其余免息一年之后再付清。 以5座10楼83㎡三房为例，付款方式如下表： | 合同总价59.8万 | 首期18.8万 |
| | 贷款41万 | 30年月供2427元/㎡ | | 20年月供2900元/㎡ | | 装修总价24.7万 | 首期6万
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| | 余款18.5万 | 1、分期12个月每月1.5万
| | 2、一年后全部还清 |
功夫点评：时代南湾的毛坯单价拆的比较低，装修单价比较高，所以显得首付门槛比其他盘都低，但装修款的还款压力不容忽视。
鸿安花园（双合同） 单价1万双合同 年底再推新 与汇信华府相似，鸿安花园目前也剩部分余货在售，人气淡薄。 据介绍，项目在清8座余货，为130-140㎡改善户型，单价1万/㎡，双合同，装修价为1600元/㎡，毛坯款及装修款均可做三成首付，首付共计约40万。 
新货方面，预计12月推9座新品，面积涵盖101-143㎡，价格待定，但可参考8座售价。 项目样板间为异地板房，经考察，实用率很高，房间开间很大，但暂无实地板房。 值得一提的是，项目在南侧自带4.5万㎡的商业体，现场可见已基本完工。 
此外，项目北侧紧邻以省一级标准建设的北江小学，在社区内，可听见小学上下课铃声。 功夫点评：北江新城中心位置，配套OK，价格合理。 汇信华府（单合同） 地铁旁单合同 明年会涨价 进入销售中心，十分冷清，只有一个销售在值班。
销售介绍道，目前在清14座余货，为138/143㎡四房，预计明年毛坯交楼。
价格方面，单价9800元/㎡，单合同，三成首付。这是功夫君一路走下来，遇到唯一一个单合同项目了。
此前，佛山地铁4号线进行勘探选址，销售透露，西青大道站就位于销售中心北侧的空地上。 新货方面，明年将推出刚需户型，预计80-90㎡，并表示由于地铁口的关系，新货价格一定会上涨，预估1.1-1.2万/㎡。 功夫点评：北江新城老盘，周边配套丰富，产品正南正北，单合同容易上车。 功夫小结
三水目前限价8000多，但装修款上限逐步在放宽，双合同遍地开花，首付门槛有所提高。
功夫君还留意到，多个楼盘不约而同地提到楼面价8090元/㎡的金融街地块。有销售称，明年三水限价将会放开，否则金融街地块无法入市。
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狗仔卡
发表于 2017-11-20 12:19
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