今年以来，随着广州、佛山部分片区购房政策的持续收紧，不少手上有闲钱的买家把目光投向广州周边非限购区域，纷纷涌进清远、佛山高明、三水，南海狮山、罗村，顺德容桂、伦教等地。那么，面对这些的非限购区域，你会如何选择？买家又该如何锁定区域，挑选有投资价值的楼盘呢？
近日，记者去到非限购区域三水某楼盘踩盘时，就遇到了这样一位广州买家。
也许在很多人看来，林先生在番禺有固定住房，且拥有1套中心地段天河东的房子用于稳定出租，真是足矣。
不过，今年9月份，林先生考虑到这套20多年楼龄的楼梯楼其升值空间已经不大，毅然卖掉这套天河东的房子，然后进行物业置换。如何置换？他用天河的房换了三水的房，而且是用1套换了4套！
从他口中，明显能看出，林先生对三水未来升值空间的心理预期是相当高的。不过，把鸡蛋（出售1套天河房子所得322万房款）集中在同一个篮子（三水4套房）里，这真的不是“孤注一掷”吗？
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目前三水有何突出的优势？
林先生买家
第一，我买的这个楼盘价格低，7000+元/㎡的价格，我觉得可以这么说，在佛山不限购区里面基本上是找不到了。第二，三水有地铁线路的规划；第三，就是三水整体环境还不错。
从林先生的回答中，我们可以提炼三个关键点：价格优势 交通条件 生态环境。
首先，我们来看近三年来三水住宅市场情况↓↓
其中，西南街道、云东海是近年来住宅成交比较集中的板块。
以住宅市场发展较早，供应及成交都较为集中的西南板块为例，2016-2017年期间，因交通规划利好、区域不限购等引来房企高价竞逐，外来房企陆续进入，楼面地价已打破6000元/㎡，这个价格大概是2013-2015年期间平均楼面地价的三倍。
来源：中原市场研究
从土地市场的价格上就可以看到，整个三水土地价值在近两年可以说是得到爆发式提升。
那么，具体体现在市场供求情况又是如何呢？
来源：中原市场研究
从上面这张图我们也能清楚地看到供需关系发生了变化。2012年-2015年，三水西南板块的供应都比需求大，而到了2016年则首次逆转，出现供不应求局面。
当然除价格之外，让林先生“偏爱”三水的重要原因是，相比起其他不限购区，三水离广州的距离确实不远。
林先生买家
我住番禺，开车过去三水在1小时左右，如果是广州城区出发的话不需要1个小时，大概40分钟左右。我之前去看过增城的房子，从广州到增城要80多公里，那边的房子都要去到13000-16000万元/㎡了（较早前）；但是从广州去三水60多公里，相对近一些，价格还便宜不少。
值得一提的是，目前三水已有的交通枢纽：广佛肇轻轨。
广佛肇轻轨三水站在2016年3月30日开通，其开通打破了三水区市场长期受限于内需容量的局面，区外买家到三水置业的趋势越发明显，市场容量得以扩容。
另外，今年三水也将建设19项重点交通工程，地铁4号线预计在今年年内动工。
来源：中原市场研究
而这条规划中的佛山地铁4号线，正是林先生口中的地铁线路。
林先生买家
三水这个楼盘主要是有地铁线路的规划，旁边有地铁站口，不过可能现在就还没有动工，但是我想动工之后肯定不是这个价格了（入手时7000元/㎡左右），因为地铁开通之后，开通就会翻一倍、甚至两倍、三倍。
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目前林先生这4套物业升值了吗？
今年9月林先生以毛坯在7000元/㎡入手三水某楼盘。10月底，记者曾到该楼盘（在三水西南街道旧城）了解到的情况，楼盘最新的楼栋带装修价格已经去到12000-13000万元/㎡，周边一手楼基本在这个价格幅度；而质素较好、楼龄10年以下的二手楼则在10000元/㎡左右。
毛坯7000元/㎡要加上2000元/㎡装修成本（即9000元/㎡），才能与目前带装修12000元/㎡的价格进行对比。显然，9000元/㎡与目前12000元/㎡之间存在3000元/㎡幅度。也就是说，短短的一个月多时间，价格已有约30%的涨幅。
不过，投资物业不单单只看物业单价的提升，也要看租金回报情况。
而林先生也考虑到把这4套三水的房子用于出租。
林先生买家
原先我天河东的房子租金才4000元 /月，那我问了三水本地小三房的租金情况，大概在2500元/月左右，那如果我4套房子是收租形式进行投资，加起来基本有10000元/月的租金收入，和天河楼梯楼4000元 /月的租金是没法比的。
曹绍林房产频道特约评论员
当然，如果拿4套，哪怕只是3套加起来的租金肯定是比1套天河的楼梯楼租金都要高，这是无疑的。这样从数字账面上看好像是值，但问题关键在能否租到2500元/月。
第一点我们要注意的是，2500元/月的价格是成熟度较高的楼盘放租的价格；第二点随着三水新楼陆续交楼，如果在有大量房子不是自住的情况下，随着放租房源的增加，租金水平也有可能会随着供应增加而变动。变动的走向就要看房子的地段，地段好一点的租金可能往上走，相反则可能往下走，或者是打个折。
所以，如果考虑租金问题，关键是这位买家买的楼盘属于三水什么地段，这个地段的租赁市场有没有那么活跃。
另外，房子是毛坯且尚未交楼，离兑现租金收益还有一段周期，因此这部分的时间成本需要算上。
而物业转手方面，4套三水房子的转手率确实是没有1套天河房子高，这一点不可忽视。
那么，你怎么看待林先生“以一换四”的做法？
狗仔卡
发表于 2017-11-11 10:58
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