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中国号称市场经济已经有些年头了，表面而言，只要有钱，什么都可以在市场进行交易，甚至于包括了感情和人。一句话市场在资源配置中起基础性作用。神州大地，叫买叫卖之声此起彼伏，一句话，好不热闹。
市场经济，是以市场需求为导向的经济体制，有需求就有生产，有需求就有交易，有交易就有利润，有利润，就有商人。
中国，仿佛在一夜之间，成了一个巨大的工地，到处都在建房子，到处都有房地产的巨幅广告，房地产，一下子成了中国的一个支柱产业，房地产市场，也成了一个巨大的商品市场。
奇怪的是很多整天混迹于市场的房地产商人，尽管腰缠万贯，春风得意但不知是有意还是无心，时至今日，还没有弄明白什么是市场经济。也正因此，中国的房地产市场正在酝酿着一场巨大的危机。
在市场经济中，起核心作用的是需求。我们的房地产商人始终没弄明白的就是需求。
小马举例说明
你肚子饿了，想吃，这是需要。
你想吃粉丝但更想吃鱼翅，这是欲求。
你最后买了份粉丝吃饱了事，不是因为粉丝比鱼翅好吃，而仅仅是因为你只能吃得起粉丝。这才是需求。
所以，在市场经济中，需求是具有支付能力的需要。光有需要没有支付能力，不是需求。
中国的房地产商人犯了一个大错，这个错在于，他们集体把需要看作了需求，严重的放大了整个房地产市场。本来只是一个很小需求的市场，可是由于他们把需要当成了需求，所以，这个市场被严重的放大了，泡沫由此而出。
我们的房价，已经高到了一个诚实的劳动者不可能支付的地步。大部分对房子有需要的人当他买不起房子的时候，这个需要就不能转换为需求，也就是说，目前的房地产市场其实是一个没有需求的市场，是一个房地产商人和管理者意淫出来的虚假市场。
中国房地产市场，虚高的高房价靠的是高比例的借贷支撑。在经济危机的背景下，房地产商借钱造房子，可以说，是在巨大的风险背景下的自杀行为。高额的负债背后是高额的利息支出，以目前的贷款利率6％计算，建造－销售－回笼资金的周期拖得越长，房地产商所承担的风险就越大。房地产商人造的房子越多，其负债就越高，其利息支出就越大，其追求现金的驱动力就越强。而经济危机中，购房者的支付能力正在降低，其通过贷款买房分解房地产商风险的承受力也在逐渐降低。而要求这一部分人继续为高房价作出牺牲，承担房地产商人的风险，小马以为，这是不切实际的。
07年开始，到目前越演越烈的经济危机，让在07、08年大量高价拿地，疯狂建楼的房地产商们作茧自缚，每当小马看到媒体铺天盖地的房地产广告的时候，就想起了背后房地产商人和银行家们一张张痛苦的脸，贪婪和悔恨的表情在交替浮现。07年的利润或者还可以支撑房地产08年的高价，但09年，他们无论如何是难以支撑了。对09年的市场，房地产商人最大的期望是能把表面的风光坚持到51长假。为此，不惜花费巨资大量做宣传，进一步增加了他们的财务负担。但宣传得来，不能改变没有需求的事实，不管你再怎么宣传，买不起房子的人还是买不起。五一长假，必然是房地产商人梦碎的节点。
中国的财富，是高度集中的。小部分掌握了大部分的财富，这些买得起房子的早就买了房子了。很多人还不止买了一套。一个人只有一个屁股，一次也只能坐在一张椅子上。买几套房子，自己只能住一套，多买的就是用来投资的。买房，其实是一个很糟糕的投资，小马举例说明。一套100万的房子，贷款60万，年利率6％，单利计算，一年的利息就是3.6万，如果，该房子买了出租，月租金3000元，无利可图而且亏本。以月租金5千元计算，每年租金收入5.2万元（扣除一月空置期和中介佣金8000元）再减去3.6万的利息，其收益只有1.6万元。如果再计算家私、装修和住房的折旧，这个收益基本为负。但为什么很多人还是要投资房产呢？因为他看中的是房子的升值，俗称炒楼。一旦房价不能继续升值，这些业主只有二个选择，一个是抛售套现一个是继续忍受亏损。
在一级市场房价（新楼）由于缺乏需求而无力继续抬高的条件下，炒楼者不会蜂拥而入，需求会只剩下刚性需求而供大于过，（08年市况），房地产商财务负担过大，资金链随时有断裂风险，这个时候，支撑他们继续硬撑着高房价不降的只能是一个信念了。就是希望，能有一个奇迹，经济危机能迅速结束，人们会很快增加收入，并愿意把收入贡献给中国的地产商。但很明显，经济危机会持续。借贷会越来越难，特别是在一个季度已经用完了一年信贷背景的前提下，这个难度显而易见。房地产商人的的期望就越发集中在五一假期的销售热潮上了。（由近期密集发布的房地产广告可见一斑）但一个人是不会因为多放了一天价就会选择在五一去做房奴的，除非这人脑子有问题或者对自己极端的不负责任。所以，小马预言，房地产商的期望是虚无飘渺的一厢情愿而已。而一旦五一的期望落空，房地产商就会由期望变成失望甚至于个别会成了绝望，这是一种溺水之人丢失了手中的木板般的绝望。
小马散步的时候，路过了一个家具市场，一个家具商正在清盘，降价大促销。其他的家具商个个目光呆滞，为什么，因为这个市场正在崩溃。一个家具商顶不住了，就会清仓变现，此时，其他的家具商也就基本就无生意可做，这样，坚持不住清仓的就会更多。最终，整个市场就会都在清盘。房地产市场目前就是这样的格局。五一过后，失望之余，最弱的那一个会清仓，然后，其余的会跟进，接着二级市场的投机客会清盘。再之后，银行会加入，抛售手中的抵押物业，或者，由此带出了更大的危机。
这样的局面，是如此的清晰可见，小马想不到避免的理由更找不到避免的方法。
而所有的一切，始作俑者，是高昂在上地价。
卖地的强势如此，奈何之？
反正，小马不打算在五一买房了。
小马个人观点，随便说说。 |
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狗仔卡
发表于 2009-4-30 08:03
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