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在一手房预售制度的大背景下，开发商通知业主收房起，物业公司也开始向业主收取物业服务费用。其中会产生不少争议，例如：法律法规是如何定义一手房的交付，收楼通知是否有效，物业公司由何时开始收费才合法合规？
对于上述问题，我们要明确一个要点，即从新房收楼到接受物业服务的流程：开发商通过验收——发出收楼通知书——业主收楼通过——开始享受物业公司的相应服务并开始缴纳物业服务费用。
那么在交付过程中，大家可能会遇到以下这些问题，我们一起看看这几个值得关注的问题：
01、开发商何时发出的收楼通知书才算有效？
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
这就规定了一手房屋必须通过相关部门验收，才能进行交付，开发商发出给业主的的收楼通知书才有效。
02、开发商已通过验收，但业主现场收楼时发现房屋存在质量问题并拒绝收楼，这一行为是否能得到法律支持？
这时候主要是看是否已经满足商品房买卖合同重约定的交付条件。根据住房和城乡建设部、原国家工商行政管理总局公布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第9条约定，商品房的交付条件一般包括“取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。
如果房屋已经满足合同约定的交付条件，而业主再以一般的房屋质量瑕疵为由拒绝收房，进而拒绝缴纳物业服务费，则不一定能够得到法院的支持。
如果房屋质量瑕疵较为严重，达到了明显影响业主居住的程度，即使满足合同约定的交付条件，法院仍有可能认定业主有权拒绝收房。
03、物业入场后，针对两种不同情况，该向哪方收取物业服务费用？
一般情况下，房屋已经交付给业主的，业主应该按照物业服务合同的约定支付物业服务费，即使是业主主张房屋存在瑕疵未曾入住，也不得拒缴物业服务费用。如果房屋确实存在瑕疵，业主正在向开发商主张房屋质量瑕疵的保修或者赔偿责任的，也无权拒绝向物业公司缴纳物业服务费用。因此，物业应向业主收取物业管理费用。
若开发商未取得竣工验收备案登记证，未满足法定交付条件；或未满足购房合同中补充协议部分的验收交付条件；或已取得竣工验收备案登记证且满足购房合同中补充协议部分的验收交付条件，但存在严重质量瑕疵影响业主居住，业主拒绝收楼且得到法院支持。以上三种情况均无法向业主收取物业管理服务费用。物业应向开发商收取物业管理费用 ，直至业主收楼。
总结：
开发商是否依法交付，交付后房屋是否存在重大且影响正常居住的瑕疵，是业主是否能收楼的关键，也是是否开始享受物业管理服务并缴纳物业管理服务费用的关键。
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狗仔卡
发表于 2023-8-21 09:53
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