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此刻，距离2022新年，还有不到一个星期。 这一年，我们听上百人诉说自己的买房故事，有人买到了梦想居所；有人无心抄到了底；有人站在了高高的山岗上...... 但还有不少人，依然陷入"佛山能不能买？买佛山哪里？什么时候买？……"的纠结中。 买房这件事，说易行难，尤其最后掏真金白银做决定的那一刻，多少人靠着冲动在支撑？ 买房，对普遍小白来说，不是前怕狼后怕虎，就是红军长征两万五，又是纠结数月原地杵，最后竹篮打水一场空...... 这一切背后的症结，在于很多人没有掌握买房的基本逻辑。 今期，我们结合多年亲历广佛楼市的经验，总结了8条在佛山买房的建议，希望对正在买房路上踌躇的你，有所帮助。 01 优选板块，次选楼盘； 不管一二手房，大部分时候是板块的区位高度、规划定位在决定后续的潜力和价值。 当下在佛山，禅南顺核心区及部分临广板块，整体潜力和抗跌力都比其它板块稳妥多。比如禅桂核心、千灯湖、映月、三山、陈村北滘、佛新等。 这些板块占据了佛山的头部资源，如行政、教育、商业、科创、轨交等等中心，都集中在这几个区域。 从板块的定位和政府对土地的定价，可以看出官方对这些板块的价值定位。 如果选偏了板块，即便是精心挑选了这个板块内最有价值的盘，其涨幅可能都比不上优质板块内性价比较低的盘。 02 刚需买家：同等价格选配套最好的，同等配套选价格最低的； 改善买家：首付和月供问题不大的情况下，选自己能买得起的最贵的； 在有限的预算下，判断一个房子能不能买，不应该是主观感觉价格贵不贵，而是要看同样的价格有没有更好的选择。 对刚需买家而言，大多数情况下，同样的价格想获得更多优势，要么加钱，要么对需求做妥协； 对改善买家而言，既然本着改善和居住品质而去，就不要抠抠搜搜，尽可能在能力范围内选择最好的产品。 长久居住的房子，真的不要因为自己不会砍价不懂行，比别人买贵了几个点而怨天尤人。买定离手，短期的涨跌，没必要牵肠挂肚。 03 选择外部配套优于内部要素的房子。 外部配套一般包括：轨道交通、学区、商业、大型公园、城市景观、综合产业、医院行政等能影响地段价值的因素； 内部要素一般包括：朝向、户型、小区园林、容积率、梯户比、车位配比、物业等影响居住体验的因素。 刚需买房时，往往会过于重视居住体验，而忽视项目的地段价值。比如看见户型有瑕疵，就直接拍死项目。 但在你资金有限时，地段和居住体验不可兼得。好项目拯救不了垃圾地段，但好地段可以拯救烂户型，这点在禅桂核心体现得淋漓尽致。 记住，刚需买房，比居住体验更重要的，是房产增值。只有房价涨了，你未来才有弯道超车的本钱。 04 首套/刚需买家格外注重的配套逻辑：轨道交通＞优质学区＞商业商场＞大型公园>大型医院。 在佛山，地铁是攀一线城市广州的最重要配套，尤其可直连广州的广佛线、广州地铁7号线西延线，非严格意义上，广佛环线也算。 地铁不仅关系到房产未来增值，也包含着未来通勤的品质，有地铁的地方，迟早都会发展过去。 买地铁房，要注意甄别真伪地铁盘。一般来说，我们关于地铁房的评判标准：距离地铁站点步行5分钟为正地铁房；10分钟为准地铁房，去到20分钟称之为近地铁房。 选地铁房，尽量选距地铁1km内的，600米内甚佳。 根据正常人步行速度，这个距离基本能在10分钟走到。如果超过1km，有些尴尬，步行得15分钟，有的甚至要借共享单车才能完成。 所以，千万不要为了省一点钱，而高估了自己的忍耐极限，也别高估了未来接盘侠对交通的忍耐极限。 05 重视学区变革。 以前，大多数一线和省会城市，学区房永远是硬通货，是区域房价的高点。 而佛山由于私立学校百花齐放，学区房一直未能绽放价值。 今年，全国掀起教育改革、学区房改革的浪潮，学区价值的不确定性在增加。 如果小区挨着对口新落成的学校，初期相对生源没那么爆的话，保障系数高一些；如果纳入一大片学区，那么更加小心。 如果要购买学区房，优选9年一贯制学校，孩子9年在固定一个地方上学，无论接送还是生源质量，都会比较稳妥。 06 关注单价，更要看总价。 买房不止看单价，更要看总价。总价决定你买不买得起，单价决定你买得爽不爽。 目前佛山市场新房的备案价基本都按“小户型单价低、总价低，大户型单价高，总价高”的逻辑来定价的。 这跟国内很多城市相反，甚至跟2016年这波行情之前的佛山都相反。 去售楼处看房，千万别纠结于单价对比。记住，总价才决定你到底能买到什么段位的房子。 07 用好贷款，合理负债。 大把有钱人都是负债的，年轻人尤其是有发展潜力行业的年轻人，不要怕欠银行钱（当然也要合理负债）。 最近，央行降准已开始。房贷利率不管短期还是长期看，依然呈下降趋势，钱越来越不值钱。 自嘲苦逼的房奴，其实都是在前几年过得苦一点，越往后，房贷越轻松，因为通货膨胀稀释了一部分还款压力。 珍惜“处女贷”的机会。 不要把自己首贷名额浪费在四五线的老家县城上。如果你一定要在老家买房，也不要用自己名额贷款。用父母的名额，因为你的首贷名额要用在大城市上。 当然，佛山这个城市，真要你首套还完了，再贷依然有机会三成，但一线城市却更高。 另外，要像爱惜自己的宝贝一样爱惜征信，不要因为几次无脑的信用卡逾期、网络小贷，而导致利率上浮、银行拒贷。 08 年底，依然是好的上车时机。 临近年关，对很多企业来说都是大考，要做报表，要做业绩，房地产也是。只不过，开发商通常提前较多。 如果今年项目指标缺口大，那营销总的乌纱帽就......所以，最近两个多月，你常看到楼盘推出优惠大酬宾、特价房、打折促销、首付分期、送这送那等等。 尤其最后一个月的尺度，不用过度怀疑真实性。多走出去看，多坐下来砍，你不会砍，那就提前找行家协助，配合演苦情戏磨开发商。销售底价不够，就磨领导，磨项目老总的。 当然，那些热盘、抢手盘，人家已经割肉回血好一阵子了，现在收回折扣。你也没办法，苦情戏也不好使。 09 写在最后 房子本没有高低贵贱之分，抛开满足因人而异的核心需求，在地段和配套价值的加持下，就是有的跑赢大市，有的横盘阴跌。 每个购房者，尤其是刚需，每个人有不同的个性需求、首付能力、偿债能力、知识结构、个人偏好…… 大家尽可能在自己的能力范围内，寻找满足核心需求、回报及风险水平最适合自己的房子，就是最好的。 在房住不炒的大背景下，做时间的朋友吧
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狗仔卡
发表于 2021-12-29 11:45
变色卡
抢沙发
发表于 2021-12-29 11:56
