保障房款安全、防范楼盘烂尾，商品房预售资金拟出新规！

毛衣小巧

                                                                                                   

购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱难道要打水漂？
今年以来，伴随以“三道红线”为标志的金融监管政策落地，无法再依赖高周转、高负债模式的部分开发企业，也陷入了债务风波。

为切实维护商品房交易双方合法权益，11月4日，**住建委发布《**市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》（下称《办法》），向社会公开征求意见。征求意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账。

监管银行，杜绝“零门槛”问题
预售资金存入的是银行监管账户，支取也是银行最终审批决定。此前，从事预售资金监管对于银行“无门槛”。针对监管银行，《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。
针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。

提高资金监管能力，先网签后入账
在提高资金监管能力方面，本次《办法》提出，监管银行通过**银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金。
在穿透审查方面，明确**市住建委及**银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。
在入账管理方面，本次《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，确保预售资金及时足额直接入账。
过去是先开通网签，网签后再将定金、首付款存入资金监管账户。楼盘的网签滞后于实际销售，银行并不掌握实际销售的进展，难以实施有效监管。本次《办法》规定购房者的定金、首付款只有足额打入到专用的资金监管账户中，才可以开通网签。相关资金在打入监管账户后一定时间仍然没有网签的，资金将全额原路退回。更加确保了购房者的资金安全。

应急处置 高风险项目可封闭管理
在预售资金支取方面，此次也增加了对重大风险项目的应急处置办法。
征求意见稿提出，当预售项目存在重大风险隐患时，区住建部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。
如何理解重大风险隐患？据了解，对于高风险项目的认定，首先要满足三个基本条件：后续资金不能覆盖工程款、工程进度已晚于施工合同约定、项目所属上级集团经营状况出现问题。同时，经区住建部门综合评估后，项目自身或上级集团已无法给予有效的资金支持，工程进度将严重滞后甚至停工，从而无法按约定日期交付给购房人的，将被认定为高风险项目。

开发商不得随意提取预售资金
此次修订的《办法》中，拟规定银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度。
针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。
这意味着，购房款进入资金监管账户，其中一部分为重点监管额度，开发商不得随意提取，保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。一些高风险的项目，政府就会直接介入预售资金的管理，确保楼盘不出现烂尾，维护购房者合法权益。

公众监督 购房人可随时查询账户信息
随着房屋总价的提高，购房人普遍反映希望知晓并监督已交付购房款的使用。公众监督环节也出现在了规定中。
征求意见稿提出，购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。
值得一提的是，《办法》还提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。
最后，在优化营商环境上，《办法》强调，对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还，造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，《办法》明确由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
内容综合：@证券日报、@**日报等

大沥猛男

迟了，早3年发布还差不多