专家建议！房地产税不以套数征收！深圳杭州海南先行试点！

毛衣小巧

前日（10月16日），《求是》杂志刊发高层重磅文章《扎实推动共同富裕》，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
这句话透露出房地产税立法和改革将“试点先行”，最快在今年年底、明年“两会”前后，或许就有消息发布。
全面改革这三类城市最有可能成为试点
过去几年来，推进房地产税立法的说法时常出现，但这一次有着实质性不同。

其一，不仅要“积极稳妥推进”，而且首提“做好试点工作”。一些楼市高热不退的一二线城市可能首当其冲。目前，上海重庆就已率先试点房产税，这一次为何又要重新试点？

一方面，上海重庆版的房产税只涉及房产本身，而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，是系统而全面的改革。 另一方面，上海重庆版房产税，影响较小，不足以遏制房价上涨势头。

2011版上海、重庆房产税试点

图源：房地产导刊

此外，在国际上，房地产税率最高可达3%，除了对刚需有必要免征面积之外，无论是新房还是二手房，无论是首套还是二套，无论是住宅、公寓还是高档别墅，全部都在征收之列。

如果这一轮房地产税试点，和国际接轨，威力不容小觑。

毕竟，房产税是持有税，不是一次性缴纳了事，而是逐年征收，未来即便只有1%的税率，影响也很大。
其二，房地产税，首次被置于“共同富裕”的时代主题之下，且放在“加强对高收入的规范和调节”一章中，无论是定位还是重要性都有着明显不同。
长期以来，房地产税被寄托着取代土地财政的期待。

然而，站在共同富裕的时代旗帜之下，房地产税就不只是税收法定或取代土地财政那么简单，它还被赋予调节收入差距、推进共同富裕的重任。
其三，哪些城市最有可能成为房地产税试点？
目前官方并未公布试点标准及入选城市，但基于各界讨论，这些城市最有可能首当其冲。

一是房价涨幅过高的城市。例如以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市，房价相比10年前翻了3-5倍，这些城市有可能首当其冲。

二是土地资源相对不足的城市。 三是具有全国示范效应的城市。房地产税，作为楼市调控最重要的武器，不会轻易出手，所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。

这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。 这方面，作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江可谓首当其冲。 此外，房价最高的上海、**，涨幅位居前列的广州、厦门，以及网红城市代表成都等，也不无推广的可能。

其四，房地产税能不能降房价？
如果房地产税是为了替代土地财政而来，降房价确实不是政策目标。但如果房地产税指向的是共同富裕，那么房价必然首当其冲。
短期来看，房地产税的出台，将会进一步强化“房住不炒”的预期，对房价显然会构成利空。

就中长期而言，房地产税只是影响房价的一个因素，而房地产还受制于货币金融、土地供给、人口流入、经济增长等因素，房产税并非唯一决定因子。

官方首次提及房地产税试点专家建议深圳杭州海南先行
5月11日，财政部官网发布消息称，当天财政部、全国人大**会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。这是官方首次提及房地产税试点。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文分析，房地产税试点不是简单重复此前重庆和上海推出的房产税试点，而是有所突破，为将来房地产税立法做准备。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示，在征收思路上，他认为不能用套数来征收，因为“套”与“套”之间差别太大，住大别墅是一套，住小房子也是一套，如何平衡两者之间的差别？所以一定不是用“套”的概念，最终还是要从“人”出发。
贾康一直坚持认为，在争取尽快启动房地产税立法过程中，可以考虑在扩大房地产税试点范围方面做一些制度创新。
他建议，可以在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点，因为这3个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。

住宅非住宅税率或许统一各地房地产税率差异会比较大
房地产税将“试点先行”的消息发布后，朋友圈有这样的说法：

中国的房地产总市值约460万亿，是美国房产市值的两倍。美国的房产税率平均是1%-2%。而如果按1%来算，中国一年的房产税合计可以征收4-5万亿，相当于去年地方政府卖地收入的一半。也就是说，即便以后卖地收入大降一半也不怕。

既然美国的房地产税率是1%到2%（其实有超过2%的州），中国有什么不可？鉴于中国已经收取了70年土地租金，所以打个5折，按照房屋市值的1%收取每年的房地产税，这很合理呀！
其实，这样做很不合理！

笔者的看法是：中国未来房地产的主流税率应该在0.1%左右，而不可能达到1%的量级。
≥房屋评估价1%的税率，是中国经济和民生的“无法承受之重”！
第一，中国房地产税的计税基础，不应该是房屋的“评估值”（或者市值），而应该房屋出租的租金。也就是说，按照香港、新加坡的“租值”计算法，而不是“市值”计算法。

当然，也可以折算为房屋评估值（目前每套房子都有官方计税评估价）的比重。比如香港每套房屋每年需要缴纳的房地产税，占这套房屋市值的比重，大致是0.037%。

第二，中国房屋、土地制度已经形成20多年了，推翻原来的“香港模式”、重新学习美国模式，不太现实。

第三，或许会统一住宅和非住宅的税率。
我们以前对非住宅有歧视，商务公寓、写字楼、商铺的税负偏高、土地使用期限偏短，贷款年限偏短、贷款成数偏高。未来至少应该在税负上统一，降低商办类房屋的税负。
目前全国范围内，商办物业挤压非常严重，套牢了大量资金，急需去库存。
第四，各地房地产税率差异会比较大。
维持之前的判断：有能力征收实质性房地产税的城市，不到城市总数的30%（包含县城）。

中西部、东北地区大量三四五线城市，由于人口流失，住房空置率上升，一旦开征实质性房地产税，会加剧人口流失、资金外流。因此，会有比较大力度的减免政策。
大城市，尤其是有显著人口流入、住房矛盾比较尖锐的，可能会有累进制、惩罚性的房地产税，让拥有多套房的家庭“吐出来”。但有必要这样做的城市，不会超过15个。操作起来，需要给出的缓冲空间比较大。

比如在南方某大城市，数十万原住民在全市拥有大约500万到600万套城中村、小产权房或者违法建筑，人均大约10套左右。这些房子如果不纳入征税范围，就太不公平。如果纳入，再施加累进制、惩罚性的税率，可能会引起很大争议。这些房子发挥了“准保障房”的作用，加税之后全市房租可能会大幅上涨。


总之，开征房地产税是一个非常复杂的问题，“试点先行”是一个稳妥的方式。

来源：房地产导刊

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