前天，三大部委和央行，即财政、自然资源、税务总局、人民银行，发布了一则通知，名称有点长《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。这则通知，5月21日就已经印发了，6月4日对外公布。
其中有一条跟房地产密切相关，由财政部官网发布通知，将开始逐步把国有土地使用权出让收入等划转税务部门征收。
发布后很快就引起了杂七杂八的各类讨论。
因为我们都知道，当前地方的主要收入来源就是靠土地出让金。那么这个通知将土地出让收入改成由税务部门征收。
用人话说，就是以后所有的土地财政收入，先由税务部门来收，收完了，再给地方政府。 这是一个非常重大，但又轻巧到没有动任何人利益的改革。 中央只是换了一个部门来收钱，没有变更这笔钱的任何用途。 你要用钱，和我说，我肯定给你，现在只是先帮你收着而已。
这么改，地方政府没有任何理由反对，但其实里面的区别很大。 你想想，地方政府现在每个月生活的好好的，小日子过的开心的不得了，为啥非要把土地财政的钱先交到税务局，然后再去领？ 多此一举的意义在哪，和以前地方政府自己拿这笔钱去花的区别在哪？
举个通俗的例子，以前你的工资每个月直接打到你的卡里，而现在工资先打到你老婆的卡里，然后你老婆再转给你花。 虽然开始的时候可能一分不少，但你觉得这里面的概念是一样的么？ 先把这笔钱管住，后面再慢慢来。
这则通知要求的时间其实很紧张。虽然是先试点后推开。但是今年7月1日就要开始试点，选了七个省市：河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省。经过半年试点后，明年1月1日就在全国推广。这个时间表，执行起来非常紧凑。
从今年在重点城市开始执行的每年土地集中三次拍卖，到现在要试点推行的卖地款收归税务局。很多人感叹ZF在下一盘大棋，一下子就把原先房地产行业的逻辑彻底改变了。比如有的说土地财政被釜底抽薪，以后土地财政要结束了；也有的说这政策一出来，房地产税政策也就不远了；经过一番政策调整折腾之后，有人感叹接下来房价要下跌，楼市要挂掉了。
那么，这则通知一出来，楼市真要挂掉了吗？是否意味着我们土地财政的结束？ 并且这是否是房地产税要开始加速推行的一个先行信号？
先说我的结论：卖地款由税务征收，楼市不会挂掉。明年完全执行卖地款由税务部门征收后，楼市也不会挂掉。
1. 首先这只能算是上峰对楼市控制力度加强，则通知意味着我们开始给地方头上加戴了一层紧箍咒。
最被影响地方zf对出让金的使用空间大大受限，炒作地价卖地情况受到限制。 比如说，原本地方可以根据一般公共预算的节奏调控，来平滑土地出让金入库时间。这就给地方很大的操作空间。
但现在土地出让金由独立性和征管能力更强的税务部门征收，也就是说，地方失去了灵活操作土地出让金的空间。到时候地方只能是要用多少钱，拿多少钱，不能提前把土地出让金拿来用。 这个影响还是很大的。 原先土地出让金直接归各省市征收、支出，不管是征收环节，还是支出环节，都存在很大的弹性空间，或者叫灰色空间。 地方有动力炒作地价，获取更多的土地出让款。 有些地方zf甚至会找些托来竞拍，炒作地价，先把地皮价格炒上去，然后再通过各种方式返还部分给到地产商。
如今，这笔款在税务部门过了一道手，支出时受到很大限制，不再像之前那样灵活的炒作地价了。 调整后，虽然收入最终还归各地使用，但却要通过税务部门支出，这一下子，很多腾挪空间就被卡住了。
很显然，征收主体从地方变更为由税务部门征收，会大大降低原先地方随意使用土地出让金的灵活性。
在财政部这则通知的第8条，有明确指出“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
这个意思就是，除了土地出让金的征收对象发生了变化，但征收之后的使用范围并没有发生太大变化，仍然还是归地方使用。
所以，这并不意味着国家就直接从地方手里把土地出让金给拿走。 其实，只要仔细想想也知道，这样涉及到国之根本的重大决策，又怎么可能突然完全一刀切。 现在各地方的债务如此严重，并且各地方仍然是依靠土地出让金作为财政收入主要来源。
2.国家明显加速推行房地产税，打好地基。
这次把土地出让金改为税务部门征收，实际上就是再明显不过的一个信号，那就是未来我们将由房地产税，替换掉土地出让金，到时候房地产税就将成为地方的主要收入来源，但仍然需要经过税务部门， 由国库来经办和支出。
实际上，这也是我们当前土地市场已经即将从“增量市场”转变为“存量市场”所必然带来的结果。 过去这些年，地方大量卖地，实际上大部分地段好可以卖的地块，基本是都卖了。 如果没有房地产税，用不了多少年，地方也将失去这个主要收入来源。 可以说，土地出让金是适应增量市场，而房地产税，自然就是适应存量市场。 而且房地产税的推出，更多主要针对拥有多套房的人群。
从目前各方消息看，至少首套房，或者人均居住面积低于一定程度的人群，是可以免征房地产税。 房地产税大概率会根据持有房产套数、人均居住面积，进行累加递进式征收。 也就是持有房子越多的富人，缴纳房地产税的金额和比例就会越高。
反之，大部分只有一套房刚需居住需求的普通人，房地产的征收并不会有太大影响，大家也不用担心自己一套房子被前后征收两次税收。
土地出让金本质上也是一种一次性缴纳70年的税收，所以现在有很多人说房地产税有重复收税的嫌疑。 但到时候房地产税肯定是首套免征，在只针对持有多套房的富人群体情况下，这种重复收税的嫌疑， 至少对大多数普通人来说是比较低的。 现在反对声音最大的，大都是富人群体鼓动出来的。
这主要也是因为，房地产税作为直接税的一种，是先天然会带有这种，更便于对富人加税，而对普通民众影响较低的优势。
我们作为非资本主导的国家，不可能放弃这种可以通过直接税去调控贫富差距的手段。
所以，我可以明确地说，未来我们加速推行直接税改革，也是势在必行的，房地产税就是一个旗帜。
几乎每次出意向房地产相关政策，都会有人鼓吹房价下跌，楼市玩完。
但你说说土地出让金由税务部门征收后，可以迅速降低房价，在具体实施细则颁布前， 我是看不出税务部门征收卖地款与跟房价下降有什么关系。
所以，不用寄希望于卖地款换了个部门征收，就又YY楼市暴跌了。
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狗仔卡
发表于 2021-6-8 15:33
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