​连万科都上了315，近2年的房子到底出了什么问题？

买房小王子

                                                                                                   
前天晚上，姗姗来迟的央视315晚会报道称：“2018年11月，广州万科尚城业主验房时，发现最先收房的201户中，竟有146户出现漏水情况。精装修费高达每平米10000元至13000元的房子，漏得像‘水帘洞’。”对此万科回应称“截至2019年6月30日，该问题已经整改完毕……感谢媒体和公众的监督与批评！”万科是很多房企心中的标杆，其品牌形象之前一直都不错，但是近2年，类似的维权纠纷却屡见不鲜。




其实，不止万科，近两年爆出质量问题的房企，可以拉一个长长的名单。近2年的维权事件，为什么会比之前多？为什么之前表现不错的一些标杆房企，近2年也出了问题？明源君认为主要有以下3方面的原因。


房企层面扩张太快，管理不过来进人太多，教育不过来

近2年，地产行业整体规模横盘，可排名靠前的几十强，仍然在快速扩张。这种快速扩张就会带来以下一些问题;

1.项目太多，在管理模式没有大的进化之前，难免出问题

以万科为例，其同时在建、在售的项目，就超过800个。10个、100个、1000个项目，在管理上应该是有本质不同的。可房企的管理模式，近几年虽然有各种各样的小进步小改动，但并没有大的进化。这样一来，即使根据概率计算，同一家房企出问题的可能也会大大增加。

2.收购了自己并不了解的项目或者团队

地产行业整体横盘，巨头们的扩张，很多就是靠收并购。如果收购的项目，已经建设一半了，那么它之前埋下的质量隐患，收购方就要买单。如果收购的是一家小房企，其原来的团队很大一部分也是要保留的，这些人到底在想什么，能力如何，要干一两个项目才知道，这样就有了很多“试错成本”。

3.发展太快，能力、经验不够的员工，被放到了重要的位置上

有的房企几年就翻了几倍，管培生很快升中层，销售员几年变项目总的情况都常见。当然，不排除一些人能力进步确实很快。但这其中肯定有一些是德不配位、拔苗助长的。他们被放到关键位置上，项目质量当然会出问题。

4.扩张到自己不熟悉的区域，产品线水土不服

如果进入自己完全不熟悉的新区域，又不想从0开始打造产品线，而是试图复制之前的产品线，就很容易出问题。不同区域的气候、控规、客户习惯都不一样，在这里没问题的产品，换个地方可能会出问题。

5.扩张太快，企业文化被稀释，甚至被抛弃

应该说，真正的精品，除了靠管理之外，还要靠文化。如果企业里每个员工都有一颗做精品的心，项目质量是不会差的。可是一些房企，扩张太快，一个部门新员工远多于老员工，这样一来，很有可能不是新员工被老员工同化，而是老员工被新员工同化。长此以往，赖以生存的企业精品文化，也就被稀释乃至荡然无存了。


政策层面限价之下，房企能力差距显现

限价令出现之前，地产行业有2个赚钱逻辑：

（1）快周转，打造高性价比的项目，这个类似于薄利多销。
（2）多花钱做精品，打造高品质的项目，赚取高溢价。

现在，在限价特别严的城市，2这种赚钱逻辑就不成立了，就只剩下1。这样就出现了以下一些问题：

1.前期准备不足，周转太“快”就会出问题

有能力的房企，往往是在拿地之前，就已经开始设计、规划相关地块，甚至确定施工单位了，拿地当天，直接开进去就开始施工了。不过，要做到这一点，要么是和地方政府沟通特别顺畅；要么是对该城市所有在售地块都做了研究，而且和总包无缝对接。
可有的房企，在拿地之前并没有下任何功夫，拿地之后，才开始想着要快周转。这样一来，就只能压缩工期，赶工赶得太快，当然会出问题。

2.成本力不足，想在有限的利润空间里盈利，只能牺牲质量

比较温和的限价，是根据房屋造价，加上一定的利润率，定一个价格。

可有的地方的限价，是在卖地的时候，连以后房子的销售价格一起确定了的；还有的地方，根据之前市场价确定限价。这两种限价，房企就只能到“成本----限价”之间的有限空间里去找利润。

信用等级高而财务成本低、采购量特别大而采购成本低，有这样的成本力的房企，也许能从“正常成本----限价”之间有限的空间里找到利润。可成本力不足的房企，无论如何计算，都找不到利润，有的就会降低建造、装修标准以降低成本，这样一来，出现质量问题的可能就很大。

3.灰色地带，双方无法达成共识

有的项目，卖毛坯房赚钱太少不甘心，于是就搭售精装修。造价1500/平方的装修，可能卖6000/平方。如果该项目比较稀缺，或者当地供应不足，很多客户还是会连房子带装修一起买下。可是等到收房的时候，客户如果非要按6000/平方的标准来要求装修质量，那一定会有很多问题。


市场层面房价涨得越来越慢了客户口味越来越高了

之前房价涨得很快，买房到收房的1、2年里，房价涨30%、50%，乃至翻一番的都有。在这种情况下，收房的业主高兴都来不及，哪里会想到维权。房子哪里有点不如意，自己就花钱修了。近2年，史上最严调控下，房价整体横盘，涨也不会涨太多，客户越来越看重房子本身质量，维权的就多了。
此外，根据调查，改善客户已经取代刚需客户，成为买房的主流人群。刚需客户没有买过房，经验不足，有些问题看不出来，或者不在意；改善客户都买过一套乃至几套房了，很有经验，发现问题很快，维权稳、准、狠。

刚需客户看房，从没有房子到有房子的喜悦，掩盖了很多问题；改善客户本来就是要换更好的房子，如果新房子某些地方还不如老房子，他们就会非常不满。

小结

目前，除了个别城市，大部分城市供需都逐渐平衡，未来甚至有可能倒转。C端时代来临之后，客户将有充分的选择权。哪家房企一个项目出问题，可能就会影响多个项目的销售。房企这个时候，只有量力而行，宁可扩张慢一点、少做项目，也不要犯大的错误。
最后，明源君想说，用制度去控制质量，远没有用文化去控制质量的效果好。同样的造价，在不同的企业，就是可以做出不一样的质量。牺牲房屋质量赚快钱的房企，早晚会出问题。人人都想做精品的房企，一定可以走得更远，发展得更好！这是一条长线，但一定可以变现。






来源：明源地产研究院


               

遊龍戲鳳

一句话没什么大不了的事

清儿

恐怖得很

小憨豆

这些新闻电视都無知播放几次

一往情深

万科近几年质量经常曝光

gotomumu

没错，确实是地方人文特色。

小白@

万科公关做得不到位