值得收藏 | 2020年上半年广东省土地市场数据与分析报告

等风来

                                                                                                   
报告说明
  广东省城市区域划分：按地理视角划分为大湾区区域、粤东区域、粤西区域、粤北区域共4个区域。

土地信息来源：广东省各地级市公共资源交易中心。

统计机构：广东省房协土地与产业研究中心

统计范围：100㎡以上经营性用地





总体概况

广东上半年经营性用地成交金额同比上升48.7%

广东省土地市场：2020年1-6月广东省经营性用地总成交金额为3271亿元，同比上升48.7%。其中居住用地成交2601亿元，同比上升50.4%。


工业用地上半年成交金额同比下降14.2%

工业用地市场概况：2020年上半年广东省工业用地总成交金额为176.79亿元，同比下降14.2%。受疫情影响，产业企业拿地投入更为谨慎。而新型工业用地成交金额为16.97亿元，同比下降41%。分区域产业用地状况：大湾区：上半年电子类企业在大湾区产业落地势头良好，一级市场土地购置金额达到21.8亿元，金额同样超过10亿元的行业有材料和汽车，成交金额分别达到13.38亿元、13.88亿元。粤东区域：粤东区域能源及设备类企业拿地金额高达4.1亿元，在粤东区域工业用地成交金额占比达26.1%。粤西区域：材料类和化工类企业拿地金额均超亿元，分别达到1.49亿元、1.29亿元。粤北区域：材料类和化工类企业拿地金额同样超亿元，分别为1.93亿元、1.04亿元。

广东省上半年经营性用地成交3271亿元

广东省土地市场：2020年上半年广东省土地挂牌1465宗，挂牌面积5256.55公顷；成交经营性用地土地1232宗，成交面积4476.71公顷，成交金额3271.3亿；土地流拍（含终止出让）162宗，流拍面积504.87公顷。



广东省上半年居住用地成交金额同比增加超50%

广东省土地市场：2020年上半年广东省土地挂牌面积略有上涨，累计挂牌土地面积5257公顷，同比增加2.3%。其中居住、商服用地起始价均有较大幅度上升。而上半年土地成交金额达到3271亿元，同比增长48.7%。



大湾区区域上半年经营性用地成交超3000亿元

大湾区区域土地市场：2020年上半年大湾区区域土地挂牌787宗，挂牌面积3280.84公顷；成交经营性用地土地702宗，成交面积2921.91公顷，成交金额3001.04亿；土地流拍（含终止出让）61宗，流拍面积246.06公顷。



粤东区域居住用地成交近134亿元

粤东区域土地市场：2020年上半年粤东区域土地挂牌290宗，挂牌面积795.91公顷；成交经营性用地土地240宗，成交面积641.67公顷，成交金额164.32亿；土地流拍（含终止出让）32宗，流拍面积82.1公顷。



粤西区域上半年成交居住用地超40亿元

粤西区域土地市场：2020年上半年粤西区域土地挂牌183宗，挂牌面积684.22公顷；成交经营性用地土地126宗，成交面积485.85公顷，成交金额52.42亿；土地流拍（含终止出让）35宗，流拍面积120.9公顷。



粤北区域工业用地成交活跃成交面积近300公顷

粤北区域土地市场：2020年上半年粤北区域土地挂牌205宗，挂牌面积495.58公顷；成交经营性用地土地164宗，成交面积427.28公顷，成交金额53.53亿；土地流拍（含终止出让）34宗，流拍面积55.81公顷。

土地供应分析

广东省土地供应区域分化加大2020年一二季度大湾区区域土地供应面积在省内份额均在60%以上，其他区区域对比2019年年末土地挂牌面积份额均有所下滑，粤北区域更是连续两季度土地挂牌面积份额不足10%。土地供应区域分化加大。



二季度居住用地供应进入提速阶段

2020年上半年各类土地供应差异明显。居住用地二季度供应面积份额达到44.5%，为近六个季度最高值；商服用地二季度供应面积份额下滑至7.5%；工业用地受整体经济环境影响较大，二季度挂牌面积份额为48.1%，环比减少14.4个百分点。



二季度大湾区居住用地挂牌比例大增

大湾区一二季度土地挂牌比例变化较大。居住用地挂牌面积比例从一季度26.7%提升至二季度的47.8%；工业用地二季度挂牌面积比例下降至43.4%，环比一季度减少19.6个百分点。



粤东区域工业用地保持高供应量

二季度粤东区域居住用地挂牌面积比例上升至38.1%，但仍然低于全省44.5%的比例，居住用地出让节奏尚有提升空间。工业用地二季度挂牌面积比例有所下滑，但依然高于去年平均水平，产业用地保持较高供应量。



粤西区域居住用地供应比例稳定粤西区域居住用地供应面积比例一二季度都能够保持在40%以上，供应比例在省内相对稳定。但商服用地挂牌面积比例比起2019年年末下降幅度较大，一二季度挂牌面积比例仅在4%左右。



粤北区域商服用地供应量持续走低

2020年粤北区域工业用地供应面积保持较高比例，一季度甚至达到70.7%，超过七成供应比例。商服用地供应比例远低于2019年下半年供应比例，一二季度均不足4%，商服用地供应有待提升。居住用地二季度挂牌面积比例回升至32%。



粤东区域10公顷以上大面积宗地挂牌量大增

土地挂牌面积公布状况：2020年上半年广东省挂牌土地面积在1-3公顷范围同比增量最多，达80宗。而10公顷以上土地挂牌量同比亦增加18宗。5-10公顷范围的土地挂牌量有所减少，同比减少21宗。但各区域供应土地面积结构仍有较大差别。分区域挂牌土地面积状况：大湾区：各面积区间挂牌土地数量均有上升，其中1-3公顷范围土地挂牌量增量最多，同比增加74宗。粤东区域：粤东区域10公顷以上土地挂牌量大增，同比增加14宗。粤西区域：5-10公顷区间挂牌土地数量同比减少24宗，各面积区间土地挂牌量同比均有不同程度下降。粤北区域：1公顷以下小微宗地挂牌量大增，同比增加22宗。



土地成交分析

大湾区省内成交金额份额已超9成

大湾区区域一二季度成交金额省内份额均在90%以上，而且已经连续五个季度保持份额上升。这其中既有大湾区土地市场热度持续上升因素，也因为大湾区区域土地供应比其他区域更早进入提速阶段。



大湾区居住用地成交金额再创新高

进入二季度，随着大湾区加快优质土地供应，居住用地单季度成交金额近1944亿元，同比几近翻倍，在区域内用地成交金额份额更是达到83%，创下近两年来单季度最高值。



粤东区域工业用地成交金额份额保持较高水平

粤东区域二季度居住用地供应亦开始提速，成交量提升明显，二季度居住用地成交金额超100亿元。虽然二季度工业用地成交金额份额有所下滑，但连续两季度份额高于2019年工业用地成交金额份额（7.4%），产业落地态势良好。



粤西区域居住用地成交金额下滑明显

二季度粤西区域居住用地成交金额份额回升至84.3%，与往年平均水平持平。但居住用地上半年成交金额仅为40亿元，不足去年同期一半。粤西区域仍需通过土地规划优化、出让结构调整、节奏加快等手段盘活土地市场。



粤北区域二季度居住用地成交金额大增

二季度粤北区域居住用地成交33.71亿元，仅二季度成交金额就超过去年上半年居住用地成交金额。二季度优质土地加快供应效果良好，已经成交9宗亿元以上居住用地，土地市场热度稳中有升。



全省1-3公顷面积区间土地成交量大增

土地成交面积分布状况：2020年上半年广东省土地成交同比净增107宗，其中1-3公顷面积范围成交土地数量同比净增62宗，10公顷以上大面积宗地成交95宗，同比增加15宗。分区域成交土地面积状况：大湾区：各面积区间成交土地数量均有上升，其中1-3公顷范围土地挂牌量增量最多，同比增加达76宗。10公顷以上土地成交63宗，同比增加8宗。粤东区域：粤东区域10公顷以上土地成交量净增6宗。其它面积区间土地成交量均有下降。

粤西区域：仅10公顷以上土地成交量同比增加1宗，其它面积区间土地同比减少58宗。粤北区域：5公顷以下土地成交量同比增加19宗。



10亿元以上成交宗地同比增加29宗

土地成交金额分布状况：2020年上半年广东省10亿元以上成交土地成交达91宗，同比增加29宗。增量集中在大湾区区域，同比净增28宗。而1亿元以下成交土地同比增量达68宗。3-10亿元范围内成交土地数量有所下滑。分区域成交金额状况：大湾区：成交土地增量集中在1亿元以下、10亿元以上区间。1亿元以下土地成交量同比净增高达134宗。粤东区域：粤东区域1亿元以下成交土地大幅减少，同比减少38宗。该区间拿地企业主要是中小规模公司。粤西区域：1亿元以下成交土地大幅减少，仅有1宗10亿元土地成交。粤北区域：土地成交量同比增加15宗，但3亿元以上高价宗地有所减少。



土地溢价分析

溢价成交土地集中在大湾区和粤东区域

土地溢价成交概况：2020年上半年广东省经营性用地溢价成交土地253宗，底价成交979宗。其中大湾区区域溢价成交121宗，最高溢价率达567%；粤东区域溢价成交71宗，最高溢价率达587%；粤西区域溢价成交43宗，最高溢价率达408%；粤北区域溢价成交18宗，最高溢价率438%。



广东省成交土地整体溢价率为14.5%

土地溢价成交概况：2020年上半年广东省经营性用地成交3271.3亿元，成交土地起始总价为2857.73亿元，整体溢价率为14.5%。从分区域观察，大湾区区域土地整体溢价率依然最高，达到14.9%；粤西区域虽然成交量下滑，但成交土地溢价率仍达到10.5%。



土地流拍分析

土地流拍统计

土地流拍概况：2020年上半年广东省总共流拍162宗土地，流拍面积504.87公顷。其中大湾区区域流拍61宗，流拍面积246.06公顷；粤东区域流拍32宗，流拍面积82.1公顷；粤西区域流拍35宗，流拍面积120.9公顷；粤北区域流拍34宗，流拍面积55.81公顷。



大湾区土地流拍量上升明显

分区域土地流拍情况：虽然2020年上半年大湾区土地成交金额创新高，但随着市场消化力饱和，流拍量也有所上升。上半年大湾区土地流拍246.06公顷，同比上升47.4%，其次是粤东区域，流拍面积82.1公顷，同比上升34.3%。粤西区域流拍量同比减少28.8%。上半年流拍土地起始总价达到445亿元，远高于去年同期（161亿元）。



起始价5亿元以上流拍土地均位于大湾区区域土地流拍起始价分布状况：2020年上半年大湾区土地市场热度持续，但随着供应量增加，土地总价维持在高水平，市场未能完全消化，上半年土地流拍面积达504.87公顷，同比上升12.3%。流拍宗数亦比去年同期增加42宗。分区域流拍土地状况：大湾区：起始价5亿元以上流拍土地均位于大湾区，流拍数量同比增加17宗。粤东区域：起始价5亿元以上流拍土地均位于大湾区，流拍数量同比增加17宗。粤西区域：省内唯一一个流拍数量同比减少区域，仅1-3亿元起始价区间宗地流拍量有所上升。粤北区域：1亿元以下起始价流拍土地数量大幅上升，同比增加22宗。



总结

上半年土地市场整体向好

年初受疫情影响，多宗土地延期出让，土地供应亦放缓。进入二季度，广东省土地出让速度加快，各地市优质宗地亦提前入市，土地市场热度也随之逐步回升。截至二季度末，广东省土地市场挂牌、成交各项指标同比均已转正。值得注意的是，虽然广东省土地市场整体向好，但是企业拿地还是趋于谨慎，上半年月均溢价成交宗数为42宗，同比减少12宗。而随着供应量逐步上升，市场消化能力也接近饱和，上半年土地流拍面积达到505公顷，同比上升12.3%。



全年土地成交金额有望突破7000亿元

根据过去两年广东省土地成交走势观察，下半年土地成交金额全年占比在55%-60%之间，随着年度建设用地供应计划公布实施，下半年土地供应量会高于上半年。在土地供应量、市场状况趋于稳定前提下，预计下半年土地成交金额能够达到4100亿元以上，全年成交金额有望突破7000亿元。



附录：上半年土拍排行榜

佛山市土地整体溢价率达27.7%

土地溢价概况：上半年广东省共有10个地市成交土地整体溢价率在10%以上。其中佛山、阳江、东莞、深圳成交土地溢价率都在20%以上。



大湾区成交75宗10亿元以上居住用地

居住用地成交情况：2020年上半年大湾区共有75宗居住用地成交金额超10亿元。



粤东区域10亿元以上居住用地均位于汕头市龙湖区

居住用地溢价成交概况：2020年上半年粤东区域共成交3宗10亿元以上居住用地，均位于汕头市龙湖区。



粤西区域成交1宗10亿元以上居住用地

居住用地溢价成交概况：2020年上半年粤西区域有11宗居住用地成交价超1亿元，其中1宗10亿元以上居住用地位于湛江市。



粤北区域成交12宗亿元以上居住用地

居住用地溢价成交概况：2020年上半年粤北区域成交金额在1亿元以上居住用地达12宗，价格最高宗地位于韶关市武江区。

一0一

佛山地价

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