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捷和广场、三水广场附近楼盘售价远超均价，销量逆势上扬
十月份前半月，三水区住宅网签套数411套，均价6250元/平方米，相比九月份数据，量跌价升；与此“唱反调”的是，捷和广场、三水广场商圈附近楼盘，不仅在售价上大幅超过上述均价，其销量也逆势上扬。
“十一”黄金周过去约一个星期，来自佛山市房地产地产网的这些统计数据，让人颇有些惊奇。笔者从相关渠道也获悉，广海大道上的健力宝厂房、商业城旧改项目以及丁字基片区，都将改造成集合住宅、商业等元素的商住综合体，广海大道商圈也有望形成。届时，三水中心城区将盘踞四个较为成型的商业圈。
这是否意味着，三水楼市将步入“商圈时间”？
商圈楼盘“三足鼎立”
“就目前三水西南城区的楼市来看，除去别墅，楼价高企者皆在商圈周边。”在御江南策划经理吴韶清眼里，三水楼市价格的高低很大部分取决于楼盘周边的配套是否完善。三水广场、恒福广场等生活配套设施齐全的楼盘，价格都呈上扬趋势，捷和广场更是规划建成商场、写字楼、餐饮等大型综合体，打造成三水新城的繁华中心，8字开头的价格甫一面市就秒杀其他仍处于五六千元/平方米的楼盘。
翻开西南版块的地图，大小楼盘虽然遍布新老城区，但是按价格的高低层次来分，在售洋房以捷和广场8500元/平方米居首，依次是三水广场以及恒福广场周边楼盘。而这三块地方的共同点在于，周边均配有大型商业综合体，商圈氛围浓厚。楼市依商圈划分呈现出“三足鼎立”之势。
以三水广场为例，随着配套日益完善，人气逐渐提升。“自从三水广场建立起来，卜蜂莲花、肯德基、麦当劳、大地数字电影院等吃喝玩乐方面的各商家接连入驻。现在这里已经成为三水人日常休闲娱乐消费的首选之地了。”家住附近的市民李子路对于商圈提供的便利喜于言表，同时也不无烦恼，“一到节假日，三水广场的人流车流量很大，停车难、交通堵等问题就逐渐凸显出来。”
渠虣解，2005年至2011年，在三水的商业版图上仅有三水广场一座大型商业项目。依靠独有的商圈资源优势，周边的楼盘也“水涨船高”，均处于7000元/平方米以上，比三水区均价高出1000元/平方米，属于三水楼市的高端价位。
删轠罹场是三水区首个旧城镇改造项目，融商业、高端住宅、酒店服务等为一体。其中，商场部分面积将近6万平方米，引进三水首个大润发超市、国美电器、屈臣氏、周大福等知名品牌。“文锋路片区曾是旧城核心，是当时三水的政治、商贸、文化中心，其历史地位、城市积淀无法撼动。围绕着文锋东的商贸中心，周边的住宅、文化、体育、医疗、教育、交通等生活配套非常完善。”生意人刘先生坦言看好这个片区的发展，承接了传统的文峰东路、文峰中路、红卫路等商圈的资源与人气，“将来会发展得更好”。
而近日召开的三水中心城区旧城镇改造建设工作动员会上传出消息，为加快城市建设，将对西南影剧院等老城区核心地块进行改造，改造范围包括西南影剧院、影华楼、西南酒店、天桥商场等。这一项目毗邻恒福—大润发商圈、西南大市场等旧城区传统商业旺地，项目范围土地面积合计20.22亩，总建筑面积21240.32平方米。未来该片区将建设联系恒福—大润发的综合型商住大楼，配合恒福广场的发展，打造一个具有更大辐射力的商圈。
“可以预想，该片区改造后将会吸引更多新居住人群，对于人气的聚集将会有增无减。”该商圈内一售楼小姐坦言，正是看好这一片区的发展前景，她所销售的楼盘价格一直保持稳中有升。
“三足鼎立”的另一足是在建的捷和广场，凭着对于广场商圈概念的打造以及规划，楼盘出炉价便拔得三水楼价头筹，均价在8500元/平方米，“虽然现在看来有点贵，但是这个价格降的可能性很小”，张小姐得出这个判断，除却该广场处在三水新城，轻轨站在侧等交通便利的利好之外，保利亦在其对面荷花世界拿地，品牌开发商进驻片区建设亦可能在一定程度上放大该片的增值效应，“这个片区将来应该会很旺”。
謠鹎上，2011年10月，三水明确“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”的新定位，提出要依托7000亩云东海大湖的生态优势，把乐平以南，云东海以东，西南城区及以北区域纳入三水新城建设范围。
在政策的规划指引之下，三水新城产业聚集和交通条件逐渐得到改善，有望带来可观的客流和发展机遇。因此，香港捷和、雅居乐、保利地产等品牌开发商近年来纷纷落子三水新城。重重利好之下，该商圈楼盘价格持续走高。也正是因对新城区未来发展前景的看好，捷和广场楼盘价位在市民“恐高”的呼声中依旧坚挺。
商圈为楼市新购买力增分
渠季煏市住建局日前公布的数据，今年前三个季度，三水共成交5299套，较去年同期的3233套，涨63.9%；成交面积为55.7万平方米，同比增长74.01%；成交均价也有上浮，去年同期均价为5683.59元/㎡，而今年前三季度，均价达到6177.4元/㎡，涨8.69%。
位业内人士就此分析，“随着三水产业的发展以及城市建设的步伐加快，民间的购买力量开始逐渐被激活，一些发展速度快的区域的楼价会迎来一个增长期。”
吴韶清也赞同这种对三水的楼市未来的期许，随着城市化进程加快，三水的楼市会走出“洼地”。他进而解释，三水的情况并不同于南海顺德以及禅城，三水的人口集中程度非常之高，大都集中在西南城区，随着老旧住房越来越旧，市民对改善住房条件的需求会增多，西南城区的土地已经不能满足日益膨胀的消费需求。现在能够满足人们的生活居住方便的楼盘不是特别多，因此商圈附近的楼盘的优势就显现出来，对售价也产生不小的带动作用。
这种看法也在市场上得到反映，就目前情况来看，在商业住宅中，价格较高的是捷和广场8500元/平方米，排其次的是三水广场以及恒福广场等周边楼盘。随着人们对生活质量要求的提高，人们对居住环境的要求也会进一步提升，因此，不少楼盘都打出广场、商圈概念来吸引买家入市。
从三水目前楼盘定价来看，只要是周边生活配套完善，交通方便的楼盘定价基本在7000元/平方米以上，而这个价位对三水普通购房者有点偏高。这也从侧面反映，三水缺乏生活配套设施完善、交通方便的优质小区，以至于占据了这些优势条件的中心城区的楼盘价格高企。
“整体来说，按三水目前的经济发展水平，属于典型的首次置业型城市，中心城区仍以私人旧住宅居多，新住宅楼盘不多，所以只要是位于城中心的现代新型住宅小区，配有完善的生活设施，价格都超过三水区均价。”御龙湾营销经理邵景棠解释。
ㄠ三水整个城市建设来看，西南城区建设走在其他镇街前列，交通最便利，生活配套也最为完备。根据去年统计数据显示，三水区常住人口62万，其中户籍人口近40万，过半人口集中在仅占全区面积1/5的西南城区。而在西南城区，生活设施配套完善，交通便利，已经形成良好商圈氛围的商圈并不多，因此盘踞在商圈附近的楼盘的这一优势，在价格上也高出其他楼盘。
簠价往往是一个区域城市建设水平的外在表征，城市的建设发展是楼价起伏的内在规律，这种认识也得到三水一政经观察人士认可，他从城市的发展来阐释了此种现象。三水城市建设虽然已经步入快车道，但是除了西南老城区，其他镇街以及地段的交通不便以及生活设施配套不完善依然是楼盘的短板。
这种楼盘的配套缺乏让购房者陈小姐有深刻的体会，在她咨询的几个楼盘当中，文峰西路一带的几个楼盘，临江环境不错，将来这个片区也会建成“休闲生态居住新城”，但是目前来看，周边生活设施的匮乏让她望而却步，“除非小区内配建起超市、菜场之类场所，不然生活起来很不方便。”
这种情况在三水其他楼盘也同样存在，这也可以解释同在三水城区，配套稍显完善的楼盘价格虽相对较高，销量却依然很好，也存在楼盘价格相对要低却出现滞销现象。 |
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人之初 性本善
狗仔卡
发表于 2013-10-16 10:10
变色卡
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