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 | 云东海板块别墅盘扎堆，在售货量多，可供开发土地亦多。
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树木环绕、绿草成茵，这是不少人对三水很多别墅大盘的第一印象。在这个长寿之乡，以云东海板块为中心，分布着超过10个纯别墅楼盘或者以别墅产品为主的大型楼盘，在去年和前年，这些项目在限购的泥潭下苦苦挣扎，别墅产品更是成为“滞销货”。
从今年一季度开始，以往门庭冷落的三水别墅盘，逐渐开始聚集人气。在楼市调控政策企稳，南海、禅城一些别墅项目持续热销的带动下，当地别墅市场开始“解冻”，特别在今年4、5月份，以丽日天鹅湖、云东海高尔夫花园等项目为代表，别墅楼盘单盘月销10多套，为限购以来最高，但尚未恢复至限购水平。
当地的别墅市场，在近期可谓是久逢甘露、枯木迎春。但面对当地别墅项目巨大的可开发量，和为数众多的存量之现实，三水别墅近期的复苏是否能够持续，当地发展商却并无信心给予肯定回复。
4月起三水别墅去货速度倍增
今年4月，在佛山五区楼市热销的背景下，限购以来一直颇为滞销的三水别墅市场热度显著攀升。多个别墅项目向南都记者反映，“最近真的还不错！”以往一个月只能卖出1、2套别墅，而自4月以来，多个别墅项目，仅在1、2个月时间就售出10多套。
“从今年4月中开始到5月底，1个多月时间，我们项目的别墅成交了十多套！”谈及最近三水别墅市场由冷转热，丽日天鹅湖代理公司相关营销负责人向记者表示，近期这一项目别墅产品销量、走货速度，的确是一波“小高潮”。
在三水，和丽日天鹅湖对近期别墅市况有同感的项目还不止一家。云东海高尔夫花园的代理公司相关负责人也透露，此期间这一项目也取得了十多套别墅的销量，而云东海板块另一在售大盘虽然出言谨慎，却也透露过去2个月销量有20多套别墅，但部分尚未网签。
三水区住建部门向媒体提供的数据也显示，在4月份，三水市场别墅成交了14套共6163.48平方米，环比增长了127%，考虑到商品房网签与备案的时间差，实际上更多反映的是3月当地市场别墅情况。
而官方渠道提供的另一份统计结果也显示，今年第一季度三水区低密度住宅(别墅与类别墅产品)一共成交了41套，总面积达15682.52平方米，是去年同期的3.9倍，这也显示三水别墅市场回暖在今年一季度就已体现，而在今年第二季度特别是五一前后达到一个高峰期。
今年一季度全区别墅产品成交41套，平均单月成交套数达到10多套，而去年3月三水区单月别墅成交仅有7套，去年全年当地别墅单月成交经常是个位数，对比近2个月来当地热销别墅一卖10多套，三水别墅市场近期创下限购来成交量新高，已成定局。
南都记者调查中也发现，三水当地别墅市场的热销和洋房市场的回暖几乎是同步进行。今年4月，三水新房共成交806套，成交面积8.35万平方米，环比增幅分别达到37.54%和42.25%，也创下了限购以来的最高。
去年4月，南都记者针对三水别墅市场滞销曾进行过深入调查，不少当地别墅盘反映，自2011年限购后到2012年4月间，当地别墅大盘时不时几个月成交“交白卷”，而经历了今年一季度回暖、二季度复苏后，三水别墅市场显然已走出了“冬天”。
虽然目前别墅的成交已经复苏，但尚未恢复至限购水平。在限购前，三水别墅市场在禅城、南海乃至广州客户的支持下，销量一直比较大。记者查询到的一份2010年12月三水楼市周报中就显示，当时三水别墅单周销售就达到了10套左右，月销量几乎和今年一季度相当。
低价促销市场信心回暖
在去年，滞销中的三水别墅楼盘，销售员们最大的感慨莫过于：“客户市场信心差，不敢买。”而在今年年初，特别是近2个月，敢于出手的别墅买家无疑多了不少，而三水发展商此期间对别墅产品的让利，也让高端客不断出手。
以前一掷千金，但因为限购变得谨小慎微的高端置业者，对三水别墅市场的信心回来了，这是近期不少三水别墅盘营销负责人的共识。易居佛山公司总经理助理李锷分析称，近期经济层面也在回暖，不少关注别墅市场的买家也是企业主，他们的资金状况在好转。
今年两会后，广佛等地楼市在国五条背景下成交仍逆市而上，佛山新房成交量更是在今年4月创下了限购2年来的新高。一度人气低迷的三水别墅市场，也因为禅城、南海等地洋房、别墅市场火爆而吸引了更多人的关注。
特别是今年3、4月份，南海、禅城部分别墅项目热销，也带旺了三水的别墅市场。保利·紫山、龙光·水悦龙湾、南海湾威尼斯洲等项目，别墅开盘取得了数十套的销量后，就有不少细心的别墅客，“想去三水看看有没有机会。”
这也形成了一种连带效应，“他们(南海、禅城别墅项目)做线上推广做得多，吸引了大批客户关注，通过对比，三水的别墅关注度也有一定的提升。我们最近进来的客户都有提及其他项目。”丽日天鹅湖的代理公司营销负责人也表示认同。
而在去年同期，三水别墅楼盘在整体销售环境上显然不如今年，主动权全部都在买方一侧。丽日天鹅湖的代理公司营销负责人就指出，近期成交的买家中，不少都是去年就来看过，经过几个月考虑后，近期决定出手购买的。
促销拉低门槛 优惠尺度灵活
通过新渠道挖掘客户，发短信、打电话等营销手段纷纷上马，让当地别墅楼盘赢得了更高的关注度。“最近成交的一单别墅，一位客户看到我们就是连续收到促销短信后下定购买的。”丽日天鹅湖的相关营销负责人如是说。
在这一背景下，促销优惠、加大让利是部分三水别墅项目的共识，而业内人士则透露，今年春节后，云东海高尔夫花园联排别墅一度以7000多元/平方米优惠价推出，而深业云东海的类似产品，也主打200万元以内的低总价优势，较低的门槛，让当地别墅的价位“进一步垫底”。
有业界人士透露，三水近期销量较好的别墅中，高端客在和楼盘洽谈过程中，往往可以获得更大的让利幅度。有楼盘就透露，当地一些别墅表面报价较高，但实际上企业主等购房者与楼盘老板洽谈后，甚至可以获得多达三成的让利幅度。
三水区住建部门统计的数据也显示，在成交旺盛的今年4月，三水当地别墅成交均价为11098.13元/平方米，比3月份下降了5.82%。率先以价换量的三水别墅盘，换取了限购以来最为火爆的成交量。
整体而言，三水别墅在今年4、5月间的售价，相比热销大卖的南海保利紫山等项目而言，仍有明显价格优势。业界人士分析指，三水目前联排、多拼别墅价位在9000-12000元/平方米，独栋产品则是15000元/平方米均价居多，而保利紫山、水悦龙湾等项目，均价普遍要在2万元/平方米左右。
而在南海、禅城多个别墅项目热销的背景下，佛山别墅市场的关注度无疑也得到了提升。价位上本来就比较低，且在优惠幅度上继续让步的三水别墅项目，显然也聚集了比去年、前年高得多的人气。
而价位相对坚挺的三水别墅项目，如御江南、山水龙盘也反映，近期成交量比较稳定，并没有很大的波动，但关注别墅市场的置业者，的确是多了起来。
纯自住买家仍不多
众所周知，三水的别墅项目，特别是云东海板块的楼盘，环境美、空气好。但因为多年来配套一直没跟上，再加上限购的原因，自住的比例并不大，而近期在当地出手买别墅的置业者，抱有投资目的的仍占了主流。
李锷表示，“现在在三水买别墅的，还是投资的成分多一些，当然不是投机，是谋取保值升值。”但他也透露，三水很多别墅项目都是现楼发售，可以快速出房产证，而投资客也是看中这一点，买房后可以把别墅抵押给银行，进行新一轮融资，也是一些投资者买房的目的所在。
而发展时间较长、入住率相对较高的丽日天鹅湖则反映，“自住的比例会大一些！”这一项目就透露，最近90%的成交，都是旧业主介绍回来的，而通过这些老业主的口碑营销，也为楼盘销售带来了更为宽阔的客源，楼盘相对较高的入住率也吸引了新买家自住。
但当地多数别墅楼盘也反映，由于现阶段三水别墅项目最为集中的云东海板块，整体配套上仍然有很多短板，几乎大部分的客户都把投资目的和自住需求结合起来，真正度假式居住的比例，在当地别墅楼盘确实还不多。
房企态度
为自救
有盘突围有盘愿等
“应该说，三水别墅复苏不能持续。以往也有过个别月份成交特别好的情况，但别墅客户的决策周期比较长，这个节点集中成交了，又需要几个月的时间来积累客源，如果宏观态势没有大的利空出现，经济方面又没有特别波动，估计在下一个旺季节点9月、10月。”一位当地别墅盘负责人直言。
而李锷的观点则更为乐观一些，他认为现在的市况已经开了一个好头。他指出，目前经济大环境和楼市大环境，整体上有利于高端住宅的销售，包括土地成本攀升等因素，都会促成一部分人转向别墅投资，这对三水的别墅盘来说，是一个可以把握的机会。
在这一轮成交复苏的背景下，三水其他在售的别墅大盘也指出，“这一波的热销，还不算能持续。”一热销盘的负责人就透露，前2个月别墅成交量达到10多套后，6月初迄今，销量又回到了个位数，“有些客户还在谈，没那么快下定决心！”
一些楼盘也选择自然消化，静待市场朝着更有利的方向转变。而三水当地别墅的营销负责人也都普遍表示，和营销动作声势浩大的南海、禅城新别墅项目相比，三水别墅在营销方面投入也不大，总体比较安静，发展商普遍希望低成本为此项目运作，考虑到这些土地普遍都很低廉，因此维持下去并不困难。
而有一些别墅盘，则更多地转向住宅销售。如位于仙湖度假区旁边的山水龙盘，在建的洋房产品就有望今年下半年到年底入市，而这一项目不仅毗邻仙湖，其洋房组团靠近白坭镇中心，销售前景也被认为看好，这一项目由此成为御江南之后，三水第二个别墅盘加大洋房产品开发力度的项目。
限购以来三水别墅的销售变化图
冰冻期
自2011年限购至2012年4月间，三水别墅大盘经常几个月成交“交白卷”。尤其是去年3月，三水区单月别墅成交仅有7套，去年全年别墅单月成交经常是个位数。
复苏期
20 13年第一季度三水区低密度住宅(别墅与类别墅产品)一共成交4 1套；今年4、5月，不少热销别墅盘单盘月销10多套，为限购以来最高。4月，三水别墅成交均价为110 9 8 .13元/平方米，环比降5 .82%。一些别墅甚至可获多达3成的让利幅度。
持续复苏？
三水目前在售的别墅粗略估计有10 0 0套以上。按照理想情况下，全区别墅100到200套一年的销量，也几乎可以消化5到10年。而在限购这一天字第一号难题面前，发展商似乎难以找到破局之道。
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狗仔卡
发表于 2013-6-21 12:03
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