国家统计局：11月商品住宅销售价格环比总体下降 同比涨幅回落

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导言
12月12日，国家统计局发布2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况与2021年1—11月份全国房地产开发投资情况。

11月份商品住宅销售价格环比总体下降  同比涨幅回落

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2021年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示，2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降。据测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，**和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，**、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅持续回落。据测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，上述数据说明，房价持续下行，市场降温态势延续。从统计局发布的70个大中城市房价数据来看，11月市场的降温态势依然在延续，新房仅一线城市环比持平，其余均不同程度出现下降，而二手房下降表现得更为全面。他认为这也是今年以来楼市降价程度较为明显的一个月份。也预示着市场已逐步接近底部，政策的收缩空间已趋窄，部分城市和地区的放松性政策会不断显现，以推进房地产平稳发展。但预计下行态势不会在12月出现急转，春节前市场仍将保持降温态势，但降温幅度预计会逐步收窄。

分城市来看，张波表示，一线城市降温趋缓，新房价格持平多为供给的结构性原因。从二手房价格可以清晰看到，一线城市虽然房价下行态势不变，但降比上月收窄0.2个百分点，广州的降幅相对明显，而上海的环比下降仅0.1%，相对来说一线城市的降温本身波动的区间也相对较窄，预计也将会在明年更早迎来市场微幅上扬。从新房来看，虽然房价环比整体持平，但京沪的环比分别上涨0.3%和0.2%，这并非是市场热度的提升，而是和供应结构有直接关系，上海第四批和第五批集中供应的新房中，市中心项目的占比明显高于上半年，这也导致了下半年尤其是第四季度新房价格“被拉高”。

二三线城市的降温则明显有加速迹象。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下滑，并且降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比降幅则比上月扩大0.1个百分点。其中石家庄、太原、哈尔滨、长春等华北和东北的城市表现尤为明显，这也是近期这类城市频频出台政策以提振楼市的重要原因所在，但从近期这些城市政策来看大都属于点状的试探性政策，会对下行有一定减速作用，还难以扭转市场下行的态势，预计后期部分城市的政策还会出台，以进一步提振市场信心，并平稳市场。

11月房价整体延续回落态势。贝壳研究院首席市场分析师许小乐解读认为，一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价，如二手房业主中降价行为增多，房企前期降价促销等。

他进一步表示，杭州、上海、**等少数大中城市二手房价跌幅率先收窄。大中城市住房市场置换比例高，10月、11月信贷环境改善促使换房链条流动起来，市场成交量出现筑底迹象，市场预期有所改善，带动房价跌幅收窄。跌幅继续扩大的城市以弱二线及三四线城市为主。这类城市购房需求整体支撑较弱，市场预期的筑底和改善需要更长的时间。

许小乐预计后期房价跌幅将逐步收窄。根据贝壳研究院数据，贝壳50城10~11月二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。预期方面，12月以来贝壳50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。政策层面，中央政治局会议、中央经济工作会议指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，预计后期住房信贷环境将进一步改善，因城施策下可能有部分城市对首套房、改善性住房出台支持性政策，这将加快市场成交筑底回升，减缓房价下跌压力。

2021年1—11月份全国房地产开发投资增长6.0%

2021年1—11月份全国房地产开发投资方面，数据显示，2021年1—11月份全国房地产开发投资增长6.0%。

房地产开发投资完成情况方面，1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；比2019年1—11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。




1—11月份，东部地区房地产开发投资72483亿元，同比增长5.8%；中部地区投资28674亿元，增长10.2%；西部地区投资30959亿元，增长4.1%；东北地区投资5199亿元，下降0.9%。

1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积959654万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅施工面积679540万平方米，增长6.5%。房屋新开工面积182820万平方米，下降9.1%。其中，住宅新开工面积135017万平方米，下降8.4%。房屋竣工面积68754万平方米，增长16.2%。其中，住宅竣工面积49582万平方米，增长16.2%。

1—11月份，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。

商品房销售和待售情况方面，1—11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，办公楼销售面积增长2.0%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。其中，住宅销售额增长9.3%，办公楼销售额下降3.0%，商业营业用房销售额下降2.2%。




1—11月份，东部地区商品房销售面积65044万平方米，同比增长5.8%；销售额92313亿元，增长11.8%。中部地区商品房销售面积44727万平方米，增长9.0%；销售额33218亿元，增长11.1%。西部地区商品房销售面积42515万平方米，增长1.2%；销售额31475亿元，增长0.7%。东北地区商品房销售面积5844万平方米，下降7.5%；销售额4660亿元，下降11.0%。

11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。其中，住宅待售面积减少99万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少26万平方米。

房地产开发企业到位资金情况方面，1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%；比2019年1—11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。其中，国内贷款21640亿元，下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。



房地产开发景气指数方面，11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.51。



对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，第一，信贷环境改善，11月商品住宅当月成交均价环比止跌。1~11月全国商品房销售面积158131万平方米，同比增速为4.8%，商品房销售额为161667亿元，同比增速为8.5%，商品房累计均价为10224元/平方米，同比增速为3.5%，商品住宅走势与商品房保持一致，11月商品住宅当月成交均价为9967元/平方米，环比上涨0.1%，打破连续三个月的下滑趋势。从政策动向来看，据贝壳研究院观察，近期成都、西安、珠海、南通等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施，缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求，提振市场信心。从近期金融环境看，据贝壳研究院观察，11月主要城市房贷利率连续两个月下行，放款周期经历了6个月的持续拉长后首次缩短，这符合央行“维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益”的要求，这将起到稳预期的作用，向市场释放一定的积极信号。

第二，11月房企融资环境改善，或将对开发投资增速起到积极的拉动作用。1~11月房地产开发投资额为137314亿元，同比增速为6%，年内增速持续收窄。在他看来，新开工面积增速持续下行为拉动开发投资额增速下行的主因。竣工面积同比增速保持高位回落的走势，但11月竣工面积同比增速环比保持稳定，年底开发商加快完工促回款，竣工面积将有所提升。从房企融资情况来看，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，房企融资环境得到改善，或将对开发投资增速起到积极的拉动作用。

第三， 11月购房预期平稳恢复，个人按揭贷款同比增速为年内首次回调。1~11月房企到位资金为183362亿元，同比增长7.2%。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-10.8%、-41.7%、4.8%、17%以及9.8%，其中个人按揭贷款同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，11月购房预期有所恢复。

主编：周丽