开盘一周即加推？三水某盘8988元/平起？实探价格竟逼近……

蛙哥 · 发表于 2020-12-7 15:42

从恒大御湖郡、恒大云东海、恒大珺庭、恒大雅苑……到最新的恒大悦珑台，恒大集团已经在三水布局了8个项目，区域遍及西南、云东海、大塘、白坭、南山以及乐平。如此来看，恒大对于三水楼市爱得深沉。
今天我们要说的就是恒大最新盘——悦珑台。看房一圈下来，20字概括“装修升级、价格有力、园林开阔、户型麻麻、噪音难挡”。具体我们看以下分析。

项目于11月28日首次开盘，推售16/18座洋产品，户型涵盖建面约73-119㎡二至四房，其中73方户型单价9500元/㎡以内有成交，三四房户型均价约9500-10000元/㎡。

仅过去一周，又加推2/17座洋房产品，户型涵盖建面约106-123㎡三四房，整体均价9500-11000元/㎡。

2座板房紧急装修中

看房之项目规划

恒大悦珑台位于三水区西南街道锦江路一侧，拿地时间为今年4月底，楼面价约4228元/㎡，预计2023年8月交楼。

恒大悦珑台总规图

项目占地11.6万㎡，总计容建筑面积为34.8万㎡，共规划16栋住宅，共3152套，采用自家的金碧物业，物业费为2.28元/月·平米。项目分二期开发，含高层住宅、底商、商业综合体（目前用语停车场）、儿童中心（现在销售中心位置）等。

园林设计方面，项目继续延续恒大一贯的皇家园林风格，小区正中央有约3000㎡的人工湖景，且自带音乐喷泉。同时，小区西侧标配了恒大会所，涵盖恒温泳池、健身区等多板块，丰富业主的闲暇时光。

恒大悦珑台园林实景

看房之户型设计

恒大悦珑台小区采用围合式布局，据销售介绍，项目层高为27/33层，其中前排望锦江路的楼栋高33层，后排靠铁路的楼栋高27层，均为2梯4户设计。

同样，恒大的项目全部都是精装交楼，不过与其他项目相比，本次项目的交标有一点升级。例如，厨房水龙头由一体式改为抽拉式；卫生间马桶升级为智能马桶可自行清洁；浴室还设置了收纳槽、收纳杆；阳台配有电动晾衣架……细节方面较多。

交标细节

项目产品整体涵盖建面约73-123㎡的2-4房，目前在售的2/16/17/18座。其中新加推的2/17座主打改善需求；16/18座主打刚需需求。

101㎡三房横厅设计，但是活动空间小

73㎡客厅空间有限

73㎡户型主卧望广茂铁路，距离仅约十余米

该楼盘户型与恒大其他项目的格局设计基本相似，同市面上的格局雷同率较高，此处不做详细介绍，各位淼粉自行分解。

值得注意的是，或许是为了增大活动空间，项目有几个户型设计为三房二厅一卫，在早晚使用高峰期时，洗漱间可能要排队使用。

看房之购房门槛

还记得之前刷屏的带精装8988元/㎡起的低价吗？原来该价格对应的为2楼74㎡的单位。

整体来看，73㎡二房单位9500元/㎡以内有成交，余下三四房实价去到9500-11000元/㎡。且单位面积越大，价格越高。

目前购房有10万大礼包，以及两个95折优惠。值得一提的是，项目虽没有拒绝公积金贷款，但是公积金贷款无法享受到商贷的优惠。

恒大悦珑台算价参考

值得注意的是，除了购房款外，项目还需加4万元团购费，此费用不包括在总价之内。例如，建面约90.26㎡的户型，折后总价为906820元，加上4万团购费则总价为946820元，合计单价约10044元/㎡。

看房之周边交通

恒大悦珑台位于锦江路与三达路相交处，门口有锦江路东公交站，但仅有602、660两条公交路线，发车时间约15-30分钟一趟，线路来往于三水新城、西南中心以及河口之间。

与公交路线的短缺相比，项目自驾出行方便得多。通过东侧三达路可快速到达三水广场、万达广场两大商圈；锦江路往西，可转入新动力广场；通过南侧文锋路还可去往恒福广场。另外，由项目出发，约10分钟左右可到达广三高速入口，由此前快速前往禅桂、广州等地。

恒大悦珑台区位示意图

看房之附近配套

前文已经说过，项目出发前往三水四大商场（三水广场、新动力广场、万达广场、恒福广场）都很便利。另外，项目自身还带有2万方开放式购物中心，因此爱逛街或有购物需求的人可以打消这方面的忧虑。

景观方面，项目自带的9万平园林和3万平人工湖景适合晚饭之后和家人，或者白日带小孩在园内游玩；北江体育休闲公园+北江江景与项目之间紧隔着一个楼盘的距离，是周末踢球的好去处；目光再放远一点，有三水森林公园，节日里野餐、郊游不错。

教育方面，距离项目最近的公办学校为西南第七小学，另外北江新区还有北江小学、思贤小学，后者为今年开始招生的新校。项目距离西南中心小学约1.8公里，步行半小时内可达，但是该校为摇号入读。

看房之项目不足

恒大悦珑台位于西南老城与北江新区交界处，近身居住环境有待改善。项目正北侧、隔路相对的是一个金属公司，日常作业偶有异味散发；东侧为三达路桥，由此眺望也基本无景观。

波尔金属公司

此外，从项目南侧经过的广茂铁路也是减分项之一。据现场看，铁路距离楼栋仅约十几米，对于住户来说，需要时间去适应。

写在最后

皇家园林、人工湖景、铂金会所是恒大项目的标配，追求园林景观的客户，可前来一看。

会所内部实景

项目实际售价虽然比宣传要高，但是整体带装修9500-10000元/㎡的价格在区域内仍有竞争力。目前，北江新区在售新盘均价约9500-12000元/㎡。
南侧的广茂铁路+东侧三达路车辆往来，介意噪音的慎选。

南向景观

北侧锦江路为双向二三车道，随着锦江路-西南大道两侧楼盘逐渐交付，后期道路车流必然增加，堵车风险也随之增大。

图为周六项目加推时的锦江路的交通情况

交标方面，本次项目有所升级，入户门为4合一指纹锁，五金家电升级，浴室还有额外的收纳小件，细节加分。

项目宣传为智慧社区，后期业主可以通过APP实现无感开门、访客通行、电梯预约等一系列便捷操作，安全高效。

据悉，项目的购房客户中，外区客较多，同时，项目广泛开展渠道联动，数个中介公司参与卖货，预计投资客不在少数。

中介人员培训中

蛙哥带你看三水楼市<END>
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