今天要说的这两个楼盘，一个促销清盘、一个恒价火热销售，同属一个区域、配套共享，一路之隔、但价格悬殊，他们就是新城招商誉府和常乐府。
据了解，新城招商誉府目前已处于清盘阶段，在售最后一栋9座楼王单位，另有8/10/12座少量大户型单位在售，带装修发售，2梯4户设计，户型涵盖95/127㎡三四房，整体均价约9000-10800元/㎡。
9座下午4点光照情况
此外，项目的底商也已经售罄，预计今年年底可交铺。
新城招商誉府沙盘图
小区总规图
走入小区，可以看见，项目燃气已通，工人正在进行园林装饰。目前一期已经交楼，部分单位业主已经入住。二期预计2021年6月交楼。
工人修整草坪
小区垃圾回收站位于东北角，靠近3座和5座住宅。
新城招商誉府园林实景
常乐府位于新城招商誉府南侧，在售二期5座、三期15座产品，户型涵盖89/99/119平米，带装修发售，2梯4户设计，整体均价约11000-12000元/㎡。
常乐府沙盘图
小区总规图
据悉，项目配建的幼儿园为公办幼儿园，规模为15个班，现正进行装修设计，计划明年9月投入使用。
小区垃圾回收站毗邻东侧地库出入口，靠近11座住宅。
两个项目规划指标比较
从以上比较项来看，新城招商誉府在小区配套、规模、贷款方式上稍逊一筹，其他地方则不相上下。
【项目户型逐个看】
新城招商誉府
带6.1米宽大阳台+豪华主卫
①127㎡四房户型图↓↓↓
该户型为项目的边户，餐客厅相连，横厅设计，带有超大宽景阳台，长达6.1米。售价方面，整体约9200-9500元/㎡。
从户型图上看，进门侧有一个空中花园，该处面积赠送一半，厨房位于进门右侧，U形设计，项目板房将厨房两面非承重墙打通，改造成开放式厨房，客厅整体空间看上去大很多。
步入到最里侧是主卧室，该卧室带有超5平米的衣帽间，另外预留了化妆镜位置。衣帽间尽头左侧为主卫，该空间与次卧进深相等，开间约1.9米，活动空间大。
主卧&次卧&书房
②95㎡三房户型图↓↓↓
该户型为中间户，正南朝向，经典竖厅设计，带有生活阳台和观景双阳台，售价约1.08万元/㎡。
值得一提的是，公共卫生间为3重设计，提高利用率。空中花园可改造为卧室，可容纳1.5米床加衣柜与书桌。
主卧带步入式衣帽间，私密性更强。
该户型最大亮点——基本无过道空间浪费，整体实用率高。
样板房实景
常乐府
99平三房双阳台+南北对流
①89㎡三房户型图↓↓↓
该户型为03/04/07/08单元，竖厅双阳台设计，三开间朝南，整体打造得中规中矩。
次卧
客厅开间约3.3米
②99㎡三房户型图↓↓↓
该户型为02/05单元位置。99㎡做成南北双阳台在片区是比较少见的，此也为该户型最大的一个亮点。
值得注意的是，项目5/15 座均为两栋楼联排而建，相邻两个位置的住户视野受阻。
99㎡户型交标实景
③119㎡四房户型图↓↓↓
该户型为01/06单元，边户位置，东南/西南朝向。室内设计南北对称，餐客厅相连，另外有双阳台。4开间朝南，阳台联通客厅与次卧，增大观景视野。
板房实景，入户玄关为交楼标准
【价差超2000元/㎡】
虽然两个项目就是前后邻居的距离，但是房价相差2-3千/㎡。
目前，新城招商誉府仅剩最后几十套单位在售，处于清货阶段，项目营销中心打出了8字头的广告牌，但仅有4套单位，其中3套已经卖出，同时也有其他特价单位推出，基本上为127㎡大户型。
项目20套特价单位，基本都是126㎡大户型
新城招商誉府在售9座为楼王单位，为小区最宽楼距楼座，约达100米，涵盖95/127㎡两个户型，其中95㎡户型均价约1.08万/㎡，127㎡户型均价约9200-9500元/㎡。
算价参考
常乐府分三期开售，一期靠近广三南路，为7/8/9/10/11座，已经售罄；二期靠近建设大道，为1/2/3/4/5座，目前5座在售；三期为小区中部，南北均望小区花园，为13/14/15座，15座为最新加推的楼座。项目整体均价约1.1-1.2万/㎡。
整体上看，15座处于小区较好位置，其高33层，而南向一期楼座均高18层，也即19楼及以上视野会开阔很多，北向视野刚好介于4/5座之间，也会开阔不少；另外该栋左侧是小区自带的幼儿园，楼下空间为小区自带的泳池和全龄活动空间。
算价参考
【写在最后】
·两个项目东侧均为广茂线，直线距离最短不足百米。相较而言，常乐府离得更远一些，且常乐府东侧将建起一处肉菜超市和体育馆，相对来说能抵挡一些火车噪音。
项目区位示意图
·翻阅土拍记录，新城招商誉府地块由新城控股2017年所得，楼面价约6276元/㎡；常乐府地块由美的于2018年所得，楼面价约6016元/㎡。然而开卖以来，一直是常乐府卖得更贵一些。
·从户型来看，二者各有亮点：常乐府99㎡打造南北对流双阳，罕见；新城招商誉府的主卧套房设计惊艳。
·新城招商誉府首开均价1.2-1.3万/㎡，现清盘价9000-10800元/㎡，价格下降了约15%，且楼座位置更好，对于等到最后的客户来说是赚到了。
·常乐府以往产品售价约1-1.3万/㎡，与现期基本持平，波动不大。但是加推的15座位置也更好，所以现在购房“更抵”。
·人气方面，由于新城招商誉府处于清盘阶段，样板房所在的7座入户大堂没有亮灯，来往客户并不多，但整个看房过程下来，依然陆续有3、4台客。
·常乐府营销中心目前已经迁移到5座，且样板房也变为实地板房。从进入项目那一刻，到结束，销售中心人气一直很高。
常乐府人气
·北江新区在售十盘，整体均价9500-12000元/㎡。新城招商誉府的价格竞争力大于常乐府。
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新三水网友
发表于 2020-10-14 20:19
| 来自广东
狗仔卡
发表于 2020-10-14 15:19
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