实探！三水这楼盘至少便宜2000元/平米，月供3000+，但是……

蛙哥

容积率仅1.5绿化率达到40%
房价8字头起
物业服务费1.9元/月/㎡
但是
产权缩水20年
大家会为三水这个楼盘买单吗？

相信很多网友已经猜到，上述楼盘即是地处云东海街道，靠近广三高速出入口的——明智雅苑。

之前在网站上，已经有不少有网发了该盘的优惠信息，其中低至8字头的价格引起了众多的围观与讨论。

本次，小编来到现场对项目进行了解，以下，我们一起来看看，这个集优点与槽点于一体的项目到底怎样吧！




全新二期改善房推出 均价8500-9500元/㎡

明智雅苑位于三水云东海街道明海路1号，其全新二期营销中心与样板间于今年5月30日开放。

目前在售7/8/9座高层洋房产品，共计264套单位，楼高21-25层，主打建面约106/112/135㎡三四房户型，毛坯发售。

售价方面，除了特价单位，以及部分楼层产品外，价格以9字头居多，预计交楼时间为2022年5月，小区物业费为1.9元/月/㎡。


参考房价

项目为2梯4户设计，7/8/9座户型设计一模一样，以样板房所在的9座为例，其中01户型为135㎡四房单位，东南朝向，均价约9500元/㎡。


135㎡四房户型图

该户型带有约6㎡的入户花园，此外还有约4.5米宽的观景阳台，以及约4㎡的生活阳台。

从入户花园进入，即见到餐厅、客厅、阳台一线，餐厅可放置六人位圆形饭桌，从阳台望出为小区园林景观，远处可眺望恒达花园，视野开阔，无遮挡。

餐厅&次卧




该户型2个卧室朝南，主卧面积超过20平米，带有转角飘窗，室内空间开阔，放下衣柜和床头柜之后还有较多的活动空间。

整体上看，135㎡户型是位置最好的，不仅面积大，均价也是最高的。

02户型建面约112㎡，三房设计，西南朝向，售价9字头。


112㎡三房户型图

该户为西南朝向，直望旁边的林海尚都，也可远眺观景豪园项目，中低层住户视野受限。

该户型设计了南北双阳台，对流效果更佳，同时也有约6平米的入户花园，鞋柜、临时物件等可放置于此。

客厅&入户花园




细看室内每个空间：厨房为U型设计，预留冰箱位置可容纳双开门；餐客厅一体，客厅开间约4.2米；3个卧室，主卧为套房设计，同样设计为转角飘窗，增大视野空间，另外2卧室分立两侧，为一字型飘窗，分别可放下1.5和1.2米床。
整体上看，112㎡户型动静分区、干湿分离，是三个户型中对流最好的。

03/04为建面约106㎡的三房户型，西南朝向，售价9字头。


106㎡三房户型图

该户型没有入户花园，开门即是餐客厅。进门左手为L型厨房，可容纳2人，厨房一侧连通着生活阳台，将打扫、清洁物品归置于此，利于保持室内的整洁度。








样板房实景

整体上看，106㎡单位价格反而更优惠，究其原因，可能是位置和朝向，以及少了入户花园这一空间。

二期区位优于一期 本地客为主

此前，在网友的讨论中，关于项目的槽点，最多的是靠近高速噪音影响大以及周边配套不完善。

现场所见，二期区位优于一期，一期相对来说更靠近高速，而现在售的楼栋之中，7座受噪音影响稍大，所以整体均价最低，约8500元/㎡。

同时，项目近期也推出一批特价单位，主要集中于7座，以106㎡三房为例，同一楼层同一朝向，9座非特价单位要比7座特价单位总价高7-8万左右。


项目推出20套特价单位

在看房的这一个多小时里，销售中心陆续有客户前来，据销售介绍，客户多为本地客。


陆续有看房客户前来

产权缩水20年 整体容积率仅1.5

明智雅苑占地7.3万方，规划了13栋高层住宅+38套别墅产品，分为一、二期开发，整体容积率仅1.5，在城区来看很有竞争力，居住舒适性更大。


项目沙盘图

一期包含1-6栋18层小高层洋房单位，于2015年3月首次开卖，主打80/90㎡刚需三房，彼时价格低至3900元/㎡，整体均价约5000元/㎡。


一期与二期实景

时隔5年，项目二期改善产品出现，涵盖7-13座高层洋房产品（楼高21-28层）以及38套别墅单位。洋房方面，最小建面约106㎡，最大建面达到150㎡。而价格也比一期翻了一番。


二期工程进度图

根据新三水二手房数据显示，明智雅苑二手房源均价约8771.5元/平方米，与二期新品价格相差不大。








明智雅苑二手房源截图

值得注意的是，根据佛山房产信息网显示，项目产权到期时间为2070年11月。虽然未来住宅建设用地使用权限时间届满可自动续期，但是具体怎样操作，花费金额多少暂未有明文出台。

售价与周边相差两三千元/平米

项目处于三水新城与西南城区交界，周边在售楼盘不多，紧邻的保利淼晟花园还未入市。其南侧位于西南城区的观景豪园，现楼出售，毛坯均价约1.1万/㎡。三水新城整体楼价约1.2-1.3万/㎡。相比来说，明智雅苑的价格优势明显。

教育资源环绕 商业、公共交通有待完善

对于自驾的业主来说，项目交通便利：毗邻二广高速、广三高速出入口，可快速来往于广佛肇等地；三达路、一环路、云东海大道等城市主干道环绕，市内往来顺畅；此外，项目距离三水北站、三水南站车程约15-16分钟。


项目区位图

但是对于需要选择公交出行的业主来说，距离最近的公交站为欧村站，从该站点到项目仍有约550米的路程要走。


项目对面为欧村

商业方面，项目周边暂无大型商超，需自驾前往万达广场、三水广场、或者新动力广场，平均车程约10分钟。



教育和景观资源相对来说比较丰富，项目周边有新城幼儿园、博文小学（规划中）、三水中学附属初中、三水中学、三水实验中学等，根据最新的学区划分，项目在宝月小学与博文小学的招生范围之内。

景观方面，三水森林公园、荷花世界在其左右。

蛙哥带你看三水楼市<END>
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祁祁

一期停车场到处漏水，保安上班睡觉，随便出入7  8  9三座楼斜向有问题

qiqiqi

每个楼盘都有优缺点噶啦，又要老婆靓又要礼金平，边有咁着数嘎？接受现实啦

昂昂99

Cindy眯眯 发表于 2020-9-8 16:12
在风水上看，这些户型都有缺角和凹陷

112那个户型，我在样板房9座测过。8运旺丁旺财，没缺角，就是有2个房一般。

但是户型总体不错。南北对流。

可惜西北角 西斜。而且价钱9700+ 觉得不值。下了诚意金都退了

Cindy眯眯

在风水上看，这些户型都有缺角和凹陷

Cindy眯眯

昂昂99 发表于 2020-9-8 17:00
112那个户型，我在样板房9座测过。8运旺丁旺财，没缺角，就是有2个房一般。

但是户型总体不错。南北对流 ...

看来你也懂一些玄空飞星哦，接下来3年内走八运，八运后是九星未来星。

999

它旁边老表别墅500平，成本100万

昂昂99

Cindy眯眯 发表于 2020-9-8 18:30
看来你也懂一些玄空飞星哦，接下来3年内走八运，八运后是九星未来星。

24年才转9运，我24年前入伙就得啦

青春信徒

交通挺便利

kenmy

大户型都是东西对流，早上晒完下午继续晒……