269件物业合同纠纷案，同比去年增幅177%，三水物业市场怎么了？

李大飞

269件物业合同纠纷案，同比去年增幅177%，物业纠纷愈演愈热……三水物业市场怎么了？

　　笔者走访发现，三水物业管理企业微利甚至亏本经营的生存状态由来已久，由此衍生的恶性竞争也确实让物业服务大打折扣面临“硬伤”，矛盾聚焦点则在于，物业、业主与业主委员会三方的“信任危机”。

　　业主多、收费难让住宅小区物业仿佛成为“弃之可惜，食之无味”的“鸡肋”。然而，与此形成鲜明对比的是，三水众多的医院、企事业单位，这些场所由于业主单一，经费有保障，一时成为了众多物业公司争抢的香饽饽。在三水区物业管理协会秘书长曾志昌看来，经历阵痛的三水物业管理企业，三水众多的医院、企事业单位或成为其发展的新空间。

　　笔者获悉，三水即将出台的《关于加强物业收费管理办法》试图通过规范程序重构物业、业主、业主委员会之间的“信任网络”，但在“双过半”的红线之下，三水物业市场要终结保本微利时代尚需时日。重重矛盾之下，三水物业市场蛋糕究竟如何，保本微利的物业市场如何改写历史？

　　物管企业陷盈利困局

　　过半保本少数微利

　　三水物业市场到底赚不赚钱？曾志昌直言，目前三水物业市场面临着非但不赚钱甚至亏本的尴尬局面。而物业管理费标准低、业主拒交成为其缘由所在。

　　“只有三分之一的物业管理企业是有盈利的，其余大部分是持平或者微利，甚至有一部分是完全亏本。”曾志昌告诉笔者，此前协会曾对三水所有物业管理企业收支情况进行了大概的了解，通过收支对比、成本核算发现，三水物业管理企业基本上都面临着盈利困局，除了极少数企业能够保持盈利之外，过半企业在持平保本的中间线挣扎，甚至还出现了一小部分企业亏本经营的情况。

　　“一些物业收费真的很低了，但还有业主拒交。”此前，三水法院立案庭副庭长麦景桃就曾表示，三水一些小区物业管理费标准本身较低，业主拒交更是加剧了物管服务质量水平的下降。

　　曾志昌告诉笔者，三水物业管理费相比南海、禅城、顺德偏低，与高明基本持平。尤其是在一些旧小区，原来设置的物业管理费收取标准完全没有盈利空间。“前几年交付使用的楼盘，没有电梯的才每平方米0.5元到0.6元，有电梯的也才1元左右，有的甚至0.7到0.8元。随着现在的物价和工资的上涨，根本就没有盈利的空间。即使是近一两年新交付使用的小区，收费标准有所提高，没有电梯的是每平方米1元到1.2元，有电梯的是1.5到1.8元，但物业公司盈利空间依然很小。”曾志昌坦言，三水大部分小区物业管理费偏低，已经不适应目前的经济发展水平。

　　收不齐的物业费则成为物业管理公司的另一个痛处。此前汇丰花园就曾因为近八成业主拒交物业管理费导致物业公司出走，小区3个月无人接管。

　　本土小企业抢占市场

　　恶性竞争导致价格战

　　微利的三水物业市场究竟有多大的蛋糕？根据三水区物业管理协会给出的统计数据显示，目前三水包括在建已经办理预售许可证以及交付使用的小区共有80个。而三水物业管理企业的数目则为50家。

　　“三水本地的物业管理企业就有近40家，外地进驻三水的只有近10家左右。”曾志昌坦言，三水物业市场缺乏优质物管企业，基本上以本土小企业为主。80个住宅小区，50家物业管理企业竞相争夺，而小企业更是占据绝对主导地位，这在某种程度上也成为三水物业市场陷入恶性竞争、长期微利的重要原因。

　　“我们通过成本核算，发现一些物业管理费实在是太低了，根本就不可能有盈利空间，但还是有物业管理公司愿意接手。”曾志昌坦言，小企业众多的三水物业市场正遭遇着恶性竞争所导致的价格战。

　　曾志昌给笔者算了一笔账，以一个15万平方米的带电梯小区为例，约有住户1200户，按照三水一般标准1.2元每平方米收取物业管理费，住宅、商业加停车，一个月的收益不会超过20万。按标准需要配备的保安人员就达到30到40人，清洁工人15人，负责绿化人员4到5个人，维修技工如果24小时值班也需要5个人，另外还需配备一般服务人员4人。

　　“光是这些一线操作人员就达到60到70人，每个人即使平均只算2000元的工资标准也最少要花费12万到14万，这还不包括物业公司的管理人员。可以说劳动力成本占据了物业管理企业开支的80%甚至是90%。”曾志昌告诉笔者，即使以1.2元每平方的一般标准，物业管理公司在扣除人工成本之后也已经难有盈利空间。

　　但是现实是，三水众多物业管理费却远远没有达到一般标准，以三水汇丰豪园为例，无电梯的为0.45元/平方米，有电梯的也仅为0.58元/平方米。“海畔名苑有电梯，现在只有0.8元/平方米，我们核算过成本根本没有盈利空间。”曾志昌坦言，恶性竞争之下的价格战，最终受害的还是业主。“为了节省成本，物管企业的服务自然也就大打折扣，偷工减料的事情经常发生。”

　　管理新规即将出台

　　物管企业面临转型阵痛

　　恶性竞争之下的价格战持续上演，物业纠纷井喷现象也就不难理解。三水物业管理市场又将如何规范？三水近期即将出台的《关于加强物业收费管理办法》正是期望能改变三水物业市场的现状，规范市场秩序。

　　“管理办法主要是对物业管理公司调价的程序、行为进行规范，确保公平公正。”曾志昌告诉笔者，管理办法规定，物业管理公司如果要提升价格，必须向镇街物价部门申请，同时要发布公告，公布成本核算情况，承诺服务质量，最终通过公开投票确定物业费。“管理办法出台的最终目标就是，让业主能够相信物业管理公司。”曾志昌坦言，业主与物业公司最大的矛盾就在于相互不信任。

　　“此前汇丰花园物业费从每平方米0.4元提价至0.7元，八到九成的业主拒交，就证明业主委员会在引入物业公司时，并没有充分尊重业主的意愿。后来业主投票降到0.5元/平方米，大部分的业主都按时交了。”曾志昌告诉笔者，物业管理企业、业主、业主委员会三方信任危机所导致的矛盾激化也成为物业市场发展的难题。

　　管理办法的出台期望对三水物管企业进行规范，但实际操作却可能遭遇难题。“双过半是红线，没有办法跨越。”曾志昌介绍，按照规定物业管理公司要提高物业收费标准，必须满足业主人数和物业面积“双过半”才能执行。

　　“业主对于服务要求不一，提价要取得双过半同意就目前而言，确实很难真正执行到位。”曾志昌坦言，三水物业市场正处于阵痛时期。“收费和服务是密切关联的，物价成本上涨，业主最终会理性认识这一问题，只是需要时间。”曾志昌表示，在经历阵痛之后，三水物业市场或将实现优胜劣汰，回归良性发展路径。

　　观察

　　打破“信任危机”

　　期待三方理性归位

　　物业纠纷井喷、物业企业难以盈利，业主与物业管理公司之间的种种矛盾让三水物业市场发展艰难。而本来被寄予期望的业主委员会遭遇难产、或是成立之后难以正常履职，非但未能搭建桥梁解决矛盾，而是深陷矛盾旋涡。业主、业主委员会、物业管理公司三方矛盾纠葛，如同曾志昌所言，根源就在于三方之间的不信任。如何打破“信任危机”，或是三水物业走出“微利时代”的第一步。

　　业主与物业管理公司之间的互不信任，三水不是特例。管理办法的出台，则是三水试图破题的开始。根据管理办法，物业管理公司需要更公正公平地接受业主监督。尽管业主重口难调，偏低的物业管理收费标准提升需要艰难过程，但这无疑是一个好的开始。管理办法从某种程度上也将对三水物业市场现行的乱象予以整治和规范，此前一直被业主多次诟病的顽疾一旦根除，物业行业自律与规范才会真正开始，经历阵痛的三水物管企业也才能真正实现转型。

　　管理办法让物管企业能清除自身顽疾，而此后政府层面的诸多努力则可以视为信任平台的搭建。三水政协关于物业小区的提案，物业管理协会的成立，都在试图破解物管企业确实存在的难题，以有效的监督、必要的帮助，物业市场良性发展之下，业主的信任度自然也会有所提升。

　　物业管理公司与业主之间的信任危机，解决无非在于物管服务的提升、调价过程的合法合规以及业主的积极参与。业主委员会面临的信任危机似乎在一开始就已经埋下种子。三水目前业主委员会仅有13个，业主参与积极性不高、或是已有业主委员会不被信任都让业主委员会难以发挥真正效果。

　　业主自治与维权意识的觉醒，业主参与的程度必然会有所提升。但业主委员会成立程序是否合规，业主委员会如何履职，正是这些问题困扰着业主委员会。笔者认为，主管部门倘若能出台相关规定，从业委会成立到履职能有一套完整的制度进行规范监管。业主委员会在合法合规程序之下成立、运行。信任危机自然也就迎刃而解了。

　　转型阵痛期的物业市场必然面临着问题，三水物业管理市场如能通过行业自律、部门监管，业主自治等多种手段破解三方信任危机，物业市场最终会回归良性发展路径。而在此阵痛期，理性沟通、对等理解必不可少。

　　聚焦

　　房产商前期补贴确保物管质量

　　三水物业市场转型阵痛期，但一些新趋势也开始出现。房地产商前期补贴物业管理公司，物业市场瞄准医院、企事业单位的新市场，三水物业市场的蛋糕究竟如何？这些新动向是否能为三水微利物业市场带来某些改变？

　　亮点：地产商资金扶持物管做好服务

　　物业纠纷矛盾激增，成为许多新开发楼盘的前车之鉴。好的物管服务也成为房地产商品牌宣传的一部分。地产商前期补贴物管企业也成为三水众多新楼盘发展的新趋势。

　　“一个项目开始建设，就必须要有物业服务公司。但房屋还没有出售，开发商补贴是必须的。”御江南相关工作人员告诉笔者，在楼盘没有完全售完之前，开发商会根据物业管理的面积进行补贴以确保物业管理服务质量。

　　“一些楼盘开发商在前期会对物业管理企业给予一定补贴，让他们做好物业管理服务。”曾志昌告诉笔者，诸如御江南、雅居乐、时代城项目仍在开发建设中，发展商均以前期补贴的方式保障物业管理水平。

　　而纵观这些在建楼盘，物业管理费的标准也相对有所提高。“新建楼盘的物业管理费标准基本上符合目前的经济情况，基本上在每平方米1.5元到2元之间，这也意味着小区在业主全部入住之后，开发商不补贴也能有盈利空间。”曾志昌告诉笔者，房地产商的前期补贴是双方品牌价值“捆绑提升”的方式。

　　“比如说一个1000户左右的小区，分四期开发，开发商为了保证自己的品牌会在开始时要求物业按照他们要求的标准提供较好的物业服务，对于物业亏损部分给予补贴，等到全部开发结束就由物业方自负盈亏。”三水普华美居物业管理有限公司负责人黄文雄告诉笔者，他们负责的御江南就是通过这一模式进行运行。他也坦言，由于是新开发楼盘，他们的收费更接近现在的市场行情，但很多开发较早的楼盘确实难以盈利。

　　趋势：医院、企事业单位成香饽饽

　　小区物业管理费标准偏低，业主拒交事件时有发生，住宅小区物业市场盈利空间有限，近50家物业管理企业出于生存需求也开始了新市场的开拓。而医院、企事业单位无疑成了物业管理企业竞相争抢的“香饽饽”。

　　业主单一避免纠纷，资金有保障的医院、企事业单位是成为物业管理公司争抢对象的原因所在。“因为资金有保障，物业管理公司在费用测算时会预留相对合理的利润空间。”曾志昌介绍，物业管理行业预期的利润空间大约在8%到10%之间，而住宅小区基本上达不到这一期待值。

　　“目前三水所有的医院都已经引入了物业管理公司，并且也都有8%到10%的利润空间。”曾志昌告诉笔者，行政服务中心、税局也成为企事业单位中首先试水物业管理服务的部门，“企业、政府部门这一块的物业市场空间很大，未来几年肯定会陆续开放。”曾志昌认为，这也是三水物业市场未来的发展潜力所在。

　　“学校、医院等政府企事业单位确实是一个新的市场，我们当然是很想做的，但是要打进这块市场是很难的。”广州宜立物业管理有限公司蔡经理坦言，医院、企事业单位市场虽好，但却难以进入。“很多都是自己成立物业管理公司运行，竞争很多，很难争取到。”

　　盈利空间有保障，但准入门槛也不低。“要能承接这一块市场，物业管理公司的服务必须让企业觉得值。”曾志昌表示，三水现有的许多物业管理公司在竞争这些“香饽饽”业务时尚缺市场竞争力。

　　思考

　　物管协会“行业自律”能否破局？

　　去年9月，三水区物业管理协会在三水区国土城建水务局的指导下成立，会员主要是三水的50家物业管理企业。运行近10个月，三水物业管理协会“行业自律”的行动在艰难运行。

　　据悉，协会运作资金主要依靠协会会费。而三水物业市场的阵痛期让协会运作资金存在难题。曾志昌介绍，协会会费主要按照3个等级进行收取，会长企业会费为每年1.5万元，目前仅有1家，而副会长企业则为每年6000元或者8000元，目前分别有3家。“一般会员企业每年的会费是1500元，但很多企业本身经营就有困难，所以免除了他们的物业管理费。”曾志昌告诉笔者，目前协会尽管有13个人员，但专职工作人员仅2人，其余11人均为兼职。由协会聘请的各物业管理公司内部的资深管理人士担任，工资补贴由会员企业的会费支出。

　　经费有限，人员不足的情况也让物业管理协会遭遇成长烦恼。“行业自律”的目标只能艰难推进。曾志昌坦言，协会成立以来主要的工作就是与物价部门协调制定收费调整方案，规范物业管理企业的市场行为。


　　物业管理协会的另一个重要尝试，就是与三水法院成立物业纠纷诉前联调工作室以应对井喷的物业管理纠纷。“将物业纠纷的双方请到我们的工作室，然后通过我们的专家库抽取专家对矛盾进行调解。”曾志昌介绍，专家主要是其他物业管理公司的资深人士。“物业市场本身发展得不规范，协会工作也确实比较艰难。”曾志昌坦言，协会以期实现“行业自律”的实践正在艰难推进。

　　“物业企业少、不规范，物业协会开展工作的时候必然遇到许多问题，三水物业管理协会目前主要是做规范性的工作。”佛山市物业管理协会的负责人何筛红表示，三水物业管理协会将前期物业管理招投标统筹起来，提前介入可以尽量减少恶性竞争。

幼儿幼

''物业、业主与业主委员会''D产生係社会高速发展嘅新生产物.凡新生事物,人们都需要一个长期认知,实践(礳合期).这就需要三方有耐心;碰到问题,矛质不断商量解决.各方都应抱''搞好小区''心态,顾大局存小异,''小区內问题小区内解决''.讲到底,其实我都係得''讲''字,紙上谈兵,D多实践都冇,何来长篇大论!   接受意见!  只讲一句:  换位思考 平等协商.