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“您的决策，影响一座城”这样的标语在改造区随处可见。 北江新区位置示意图。（制图/曹宪尚） 北江新区城市设计空间示意图（正在修改中）。 /西南街道办供图 在一个商业楼盘的二期与三期中间，一片“旧厂房”正在等待下一个春天。 2007年，佛山拉开了对25万亩旧城镇、旧厂房、旧村庄进行全面改造的大幕，这场转型大戏至今热潮不退。今年初，佛山再次将城市升级上升至头号工程。而借着这场工程强大动力，三水正以超200亿元近80个项目的气魄启动城市升级计划。
目前，三水中心城区西南聚集了十多万人，受困于人口膨胀，水浸街、交通拥堵，城市升级扩容的呼声强烈。环顾四方，西南城区东边土地少、南边有北江、北边基础弱，较为理想的地块是西边的“三水对外经济开发区”。
三水区委书记苏伟波认为，“北拓”建三水新城是城市规划的远期发展目标，而“西进”改造三水对外经济开发区则是城市扩容在短期内的现实诉求。
西南街道正在行动，当地政府计划连片改造2700多亩旧厂房。在本月初的调研中，市长刘悦伦认为，三水西南化零为整，通过“整体洽谈、整体拆迁、统一规划、统一建设”的模式开展“三旧”改造模式，值得在全市推广。
城建打出城市升级“组合拳”
三水对外经济开发区的“三旧”改造，是三水区城市升级全盘棋的重要落子。
一组数据能让人看清这个“落子”的重要性：今年，三水全区各镇（街）计划启动16宗“三旧”改造项目，拟改造面积约4251.09亩。其中三水对外经济开发区改造面积2700多亩，占据半壁江山。与此同时，张边社区片区等重点片区的改造将加快启动。“三旧”改造盘活了土地，提高了土地利用效率，为城市的服务业等第三产业和新兴产业腾出发展空间。
然而，三水城市升级的内容远远不止这着棋，三水正启动史上最大规模的城市升级计划，打出“组合拳”：投入200多亿元力促城市系统升级，启动涵盖三水新城建设、“三旧”改造、交通配套、环境提升、新农村建设、园区载体提升等近80个城市升级项目。
在城市升级中，新城建设将成为重中之重。三水将开展新城规划国际竞赛，完成重点区域控制性详细规划编制，加快启动新城区域核心项目，力争早日形成规模，在道路、建筑、景观、绿化等方面，全面提升城市面貌。三水新城建设思路正逐步揭秘，区委书记苏伟波表示，将通过云东海北湖，引北江之水到新城的内河涌，打造“南国水都”。
此外，在城市升级的全盘计划中，“三旧”改造也将摆到重要位置，三水对外经济开发区以及高丰片区的“三旧”改造等项目，也成为三水城市升级的“组合拳”之一。其中，三水对外经济开发区的整体推进改造模式，市长刘悦伦认为值得在全市推广。
废弃旧厂房亟待再开发
321国道穿过西南城区向西延伸，在越过口岸大道后，这条大道两旁略显拥挤的城镇景象变为了稀稀落落的旧厂房。这些工厂大多建自上个世纪90年代，目前不少厂房已经无人开工，即便是仍然在生产的企业，也是三天打鱼两天晒网，低单位土地产值与这个次城区的区位价值，显得有些格格不入。
据西南街道统计数据，该个东至口岸大道、西至工业大道、南至西河路及新溪油库一带、北至321国道的片区，占地约2700多亩，内有49家小企业。但这49家企业去年创造总税收仅约5000万元，而三水区去年纳税超过5000万元的企业就有14家。“企业的产出与这块土地的价值不相适应，政府计划对这些旧厂房实施全面的整改。”西南街道办负责城建的相关负责人说。
上周五，记者走进改造片区内其中一家企业，企业无人上班，堆满灰尘的厂房大门紧锁，一位保安说该厂是在“补放妇女节的假”，平时一星期至少放假两天的。这家占地200多亩的企业只有60多名员工，他们的工作场所是一个不足20亩的厂房。企业围墙内的不少地方杂草丛生，大片土地闲置。
该公司的现状是这个片区的缩影，“2700多亩的土地，闲置率接近7成，里面的企业大多产值不高，开工不足。”西南街道办有关负责人说。
该公司有一栋看似堂皇的办公大楼，但二楼以上楼层都是结满了蜘蛛网的毛坯房。现在，西南街道租用了该公司的办公楼，把“三旧改造工作指挥部”搬进了这里。西南街道把该片区的旧厂房改造项目当作2012年的1号工程，计划通过整体拆建，将这片紧挨西南城区的旧厂房改造成商业、居住片区，名唤“北江新区”。
经济增长呼唤城市扩容
无论是雷雨时节的“水浸街”，还是上下班时分“排长龙”，都让在西南城区居住的三水人深切地感受到了城市与经济发展的不相适应。三水近年经济发展迅速，各项经济指标每年以接近20%的速度的增长，目前，西南街道常住的外来人口已超12万人，占户籍人口的66%，“中心城区太小”是公认的发展瓶颈，作为三水的政治、经济、文化中心，西南城区亟须扩容升级。
经济增长呼唤城市扩容，但如何扩容，向哪个方向拓展仍然是一道摆在三水主政者面前的思考题。去年年底，新上任的区委书记苏伟波为三水带来了“产城互动”的发展理念，提出在乐平以南、云东海以东、西南城区以北高标准构建三水新城。“北拓”新城成了三水“城市升级”的主思路，但问题是，三水新城没有3到5年难以成型，但西南城区的拥堵却迫在眉睫。
“一个城市的发展要有远期目标，也有短期目标。”苏伟波在接受记者采访时对三水城建的发展思路作了解读，他认为，三水新城是一个远期目标，是城建的重头戏，但并非全部。在举全区之力建设三水新城、推动城市升级的同时，各镇街也要有计划地推进城市升级。“西南城区‘西进’，连通三水对外经济开发区，这是我们的短期发展目标。”苏伟波说道。
为何西进？西南街道相关负责人表示，西南城区南边受制于北江天险，东边土地有限，能开发的地块不多，“北边高丰片区是潜力股，但此片区基础较弱，要形成气候尚需时日”，他认为，西边的三水对外经济开发区目前的条件最为成熟，若能成功改造当中的旧厂房，西南的新老城区就能连成一片，“大西南城区”就能出现。
“这里旧厂房多，企业开工不足，以落后产能为主，已经不适应三水经济的发展。”这位负责人认为，随着西南大道的建设、“三旧”改造的推进，以及大型房地产项目的进驻，该片区将成为未来几年三水城市发展的重点区域。
连片改造整体推进开创“西南模式”
此次三水对外经济开发区“三旧”改造总面积达2700多亩，需要进行改造及土地整理的面积高达1800多亩，项目规模不可谓不大。如何有效推进，如何确保被拆迁企业的利益，这是政府迫切需要思考和解答的难题。目前，三水对外经济开发区“三旧”改造没有采用传统“三旧”改造逐一突破的方式，而是首创了“整体推进”的西南模式：8个工作组同时深入企业开展洽谈，7家评估机构同步进行测量评估，49家企业届时整体拆迁，一二期整体连片规划分期建设。
“这就好比先把一张堆满杂物的桌子先全部清空，然后重新摆放各式用具。”西南街道一位负责人形容道。而这种整体推进的改造方式，得到了市长刘悦伦的称赞。3月初，刘悦伦率市直有关部门到三水现场察看五个城市升级项目。刘悦伦认为，西南街道化零为整，通过“整体洽谈、整体拆迁、统一规划、统一建设”的模式开展“三旧”改造值得在全市推广。
制定人性化的拆迁方案是“西南模式”一个亮点。在过往的改造拆迁中，对土地权利人的补偿每每成为矛盾激发点，为避免争执的发生，西南街道通过公开招标引入了7家第三方机构，由中标的专业评估公司对拆迁企业进行测量、房产和资产评估，另外公开招标2家独立第三方机构，对上述7家的评估公司的评估行为、依据、结论等进行“二次评估”，通过“纠错”的方式，让评估结果经得起考验。
这个规模巨大的“三旧”改造项目得到企业的响应，并且进展顺利，西南街道主要负责人表示，这是因为政府不抱着盈利目的来改造，而是抱着发展的眼光去办事，“绝不亏待拆迁企业，一切按市场规律办事。”目前，像“您的决策，影响一座城，请支持旧厂房改造”一类的标语在改造片区随处可见，据西南街道统计，目前8成以上的企业原则上同意搬迁。
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北江新区：与三水新城错位发展
按规划，三水新城走的是高端化路线，面向三水，以及周边地区的高端群体，高端产业。而北江新区的定位是“商贸、文化、生活配套中心，蓝领和白领的居住中心，三水本土人员的居住中心。”也就是说，北江新区的居住成本不会太高，走的是平民化路线，与三水新城形成错位发展。
市民完全可以期待一个“消费得起”的北江新区，该区拥有“南临北江、北靠三水森林公园、东临中轴线”优质环境景观资源优势，政府有意将之打造成三水中心区绿色核心金融商业区、国际饮料饮食文化会展中心及会议中心、创意文化中心、绿色休闲生态居住新城。简而言之，现代化服务业将是该区的主导产业。
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狗仔卡
发表于 2012-3-15 11:10
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