三水保障房拟8月上网招商

李大飞

2011年佛山城市可经营项目投资推介洽谈会暨签约仪式将于今日举行，三水保障性住房建设项目列入推介项目之中，这也是佛山保障房首次进入可经营项目大名单。　　吸引民间资本参与投资建设保障房，是近两年国家、地方政府、专家所积极倡导的。今年4月出台的《佛山市基本公共服务均等化发展规划(2010-2020年)》也提出，要鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设保障性住房，政府适当给予开发商税费优惠。
　　市住房和城乡建设管理局相关负责人透露，为鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设保障房，目前该局正在起草一份给予开发商税费等优惠的方案，起草完毕后递交市政府审批。
　　必须在10月底前打桩开工
　　在2011年佛山推介的城市可经营项目，保障性住房项目是个“新兵”。三水区“保障性住房建设项目”包括1716套公租房和廉租房，其中区一级负责500套，其余由下面镇街完成。
　　三水国土城建和水务局副局长张凯称，与之前政府建设经适房不同，这个项目建的大部分是公租房，有一定的经营产出和盈利性。按政策，可以多种渠道去筹集资金，“这是一种尝试，并不是因为今年增加了公租房和廉租房的建设数量，政府财政方面有困难。”
　　张凯说，按照国家以及各省市保障性住房建设上的思路，保障房建设上多模式化，建设资金来源的多渠道化成为共识。“三水区保障性住房建设项目”向外推介，目的正为开拓保障性住房的多渠道、多模式建设。“按照计划，先通过这次推介，让企业指导有这个项目，然后最迟于今年年8月底前进行公开上网招投标；必须在今年10月底之前，中标企业进场打桩开工，这样才能完成上级下达的保障性住房建设任务。”
　　正拟定投资收益评估方案
　　据张凯介绍，区一级500套的建设分3种方案进行操作，一是中标的投资者建设，政府补贴。这种方式，投资者可以较长年限收租，回笼资金，如在规定年限内亏本，政府可延长期限，不会直接以财政补贴。二是利用社会资金建设，政府3至5年内回购，这种方式期限比较短，三是政府全额出资。
　　“镇街会更灵活，将开拓保障性住房房源多样化，如工业园区员工村住房、企业投资建设的员工宿舍等可以列为保障性住房房源。”
　　目前，相关部门已开始拟定相关项目投资收益评估方案，张凯表示，“投资者是商家，在商言商，肯定注重投资收益，而政府要鼓励民营资本进入保障性住房，那肯定也得综合考衡投资者的投资收益情况。”“比如说，一平方米的安建费，不同地块条件，不同建设方法，有无设地下室，电梯楼与楼梯楼都有所差别，得具体情况具体分析评估。”
　　不过由于市里的指导性文件政策还未推出，目前三水区就民营资本进入保障性住房建设能享有何等优惠，还在摸索探讨中。
　　禅城也将有企业参建保障房
　　将民营资本引入保障性住房建设，顺德是全市五区最早做尝试的，4月21日，顺德北滘广教一保障性住房用地被美的集团以底价竞得，这个地块上将建设2000套限价房和400套公租房。
　　除了顺德和三水，还有其他区有这方面意向吗？
　　市国土资源和城乡规划局相关负责人表示，目前各区保障房建设的地块确定工作正在进行，按照年度计划，在第二季度开始前将进行保障房建设。“6月30日之前，五区会把包括企业自建员工宿舍的保障房选址地块报上来”。据他了解，除顺德、三水，禅城也将有企业参与保障房建设。
　　今后在佛山，民营资本参与保障房建设能享有何等优惠？市住房和城乡建设管理局相关负责人透露，目前该局正在起草一份给予开发商税费等优惠的方案，起草完毕后递交市政府审批。
　　该负责人认为，按目前实际情况，让民间资本参与建设公租房是比较可行的，廉租房还是得政府来投资建设。“廉租房一个月租金才一元钱一平方米，开发商怎么会感兴趣？”
　　话题1
　　怎样吸引社会资金？
　　专家建议：可考虑国企参建
　　北京大学公共经济管理研究中心研究员、房地产专家韩世同认为，在积极引导社会资本参建保障房的过程中，制度完善始终是首要前提。他表示，如何制定政策扶持和优惠措施，如何建立保障房准入退出机制，显得更为急迫“目前各地都在探索，比如税收优惠、融资平台支持等。”
　　“按目前测算，三水保障性住房项目一平方米投入将为2524元，除楼房安建成本，开发商大约每平方米能获得500-600元利润，大概是行业平均利润水平。”市政协委员、佛山南兴宇房地产与土地评估有限公司董事长伍宇漩称，但是要看到，参建保障房的开发商只需要建房，即只有生产环节，不用考虑销售，这可以减少人员成本支出，保障房项目就相当有吸引力。
　　广州大学房地产研究所所长陈琳认为，因为公租房租金较低，其实可以学习香港的模式，允许企业参建保障房时建一些配套商业，使得开发商的收益有保障，这才能激发开发商的积极性。
　　韩世同认为，在引入社会资本参与保障房建设中，国企房地产企业参与的积极性可能会更高。和民企相比，国企对利润的追逐没有那么强烈。如果按照目前经适房3%的利润来看，相信会有一些国企参与到保障房建设中，之前国资委也对国企有过这个要求，也是出于这个原因。
　　话题2
　　美的模式是否可行？
　　专家观点：准入条件要规范
　　4月21日，顺德一保障房用地被美的集团以底价竞得，竞买文件中却注明，保障房建成后将定向供应顺德大企业员工，而只有美的集团符合要求。对这一模式，有社会人士质疑：保障房难道保的是大企业自身？
　　伍宇漩建议，引入当地大企业参与开发建设保障性住房，可以学习新加坡、香港的做法，进行相应的测算调研，掌握该企业及周边需求情况，然后按照企业员工、周边居民需求比例去安排供应指标。“这样，既可以鼓励企业参建的积极性，为政府减轻压力，又可以兼顾到社会有需要的群体的需求。”
　　广州大学房地产研究所所长陈琳认为，美的保障房项目开拓了一种模式，但是要在出资方式、建设标准、供应对象的准入条件等方面进行规范，作为一种鼓励，是可以优先满足大企业员工需求，但要想办法去平衡，使得项目受益于更大的社会群体，“这就需要相应的法规政策明确指引。”
　　韩世同认为，一些大型企业可以拿下一些闲置土地，做公租房来解决员工居住问题，只要保障对象能够受益“没什么不可以。”陈琳则建议，佛山制造业发达，拥有较多工业园区，可以强制性让园区企业在厂区内部安排出一定比例面积建设保障房，解决员工居住问题，也可增加保障房的房源。
　　开发商：忧资金回笼忧预期回报
　　政府在鼓励民间资本参建保障房。不过，在房地产调控大背景下，开发商却对参建保障房持谨慎态度。佛山某外来上市房企相关负责人坦言，佛山现在针对社会资本参建保障房的优惠政策不明朗，而建房成本在CPI高企的背景下也不断攀升，要想开发商参建保障房，无疑需要更大的优惠扶持。
　　他表示，现在佛山很多房企的资金回笼都出现了问题，销售情况惨淡、开发融资困难。他透露，佛山房地产开发贷款很困难，如果开发商还要参建保障房，“拿地成本需要多少，建设资金是不是光开发商掏腰包，预期回报能有多少，都是开发商担心的问题。”
　　另有开发商表示，限购令之后很多开发商都放慢了开发的节奏，这时去参建保障房，恐怕心有余而力不足。佛山出台限购令令业界始料不及，一些楼盘经常一周都卖不出一套房，一些资金紧张的开发商更是放缓新项目开发的节奏，肯定没有多余热情参建保障房。