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日前，三水区的萧某在2006年从哥哥手中以2万元购买了一套约70平方米的房产，并办理了过户登记。三水法院根据萧某哥哥前妻的起诉确认了该房屋买卖合同无效。 我们看到，萧某已经持有合法的房产证，而且我们知道，法律并不禁止公民之间的无偿赠与等单方行为，那为什么而法院偏偏“棒打鸳鸯”不认可这桩交易呢？
依据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买、建造的房屋为夫妻共同共有财产。共同共有是不确定份额的共有，在共有关系中存续期间，共有人不能划分自己对财产的份额，也不能请求分割共有物。 共同共有人平等地享有权利和承担义务，各共有人对于共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权。依据物权法的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产，一般认定为无效。
既然一般无效，就有例外。何种情况下例外呢？
这就是善意取得制度。如果第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。此为善意取得三要件，缺一不可。
因此，虽然涉案房产已登记至萧某名下，但由于其知道该房产是其哥嫂共有，其接受该房产的方式系以明显的不合理价格，并非以合理价格转让，故无论其是否知道哥嫂之间的夫妻关系正常与否，其行为均不符合不动产善意取得制度的规定，作为共有人之一的其嫂子自然有权追回该房产。
2010年11月15日最高法院公布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（征求意见稿）。其中第十二条中一个不起眼的例外规定，倒很是引起了人们的关注。这个规定的大意是：如果房屋属于家庭共同生活居住需要的，即使房产登记只有一个人的名字，即使受让人出于善意，而且支付了合理的价格，即使办理了过户手续，法院也可能不顾《物权法》的上述规定，支持售房者配偶的要求，追回房产。这实质上无异于悄悄地在《物权法》规定的善意取得制度上挖出了一个大洞。对善意受让人而言，我什么都没做错，可是法律却不保护我。这样的规定在保护共有权人利益方面有点“矫枉过正”，尽管比较符合大多数人的心理习惯和现实情况。因为容易产生夫妻恶意串通损害善意第三人利益的行为。
当然，这样规定也不能说全无道理。因为交易安全、自由主义不具有绝对的价值，善意取得制度也只是在两个受害主体--真实的权利人和善意的交易第三人之间分配损失。
这也给我们普通人以警示，如何在购买房产时维护自己的权益？
我们知道，在中国，由于传统及习惯因素，夫妻财产往往登记于一方名下。这就要求在购买时不但要注意房产的合理价值（防止系犯罪所得的赃物以及受骗），更要注意交易相对方的配偶信息以征得其同意。后一点更须切记，一定要把眼睛睁圆了，不能“雾里看花水中望月”，因为房产对我们普通百姓来说是大宗重要消费。要不然，房子还没有到手，传票却先到了。
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狗仔卡
发表于 2011-2-15 15:58
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