一个影响楼市的大招，正在酝酿！ 原创潮哥财经观潮

疯的季折

一个影响楼市的大招，正在酝酿！

原创潮哥财经观潮昨天

今天，一个影响楼市和农村人口钱袋子的大消息传来。


据权威媒体爆料，近日农业农村部正在对今年两会期间的各种提议提案进行恢复，其中关于农村土地入市方面，有这样一则回复：


农业农村部正抓紧制定出台《农村集体经营性建设用地入市指导意见》，为各地稳妥推进集体经营性建设用地入市工作提供具体指导。





之所以说这份文件对楼市影响深远，是因为这里面牵涉到了中国农村的土地改革。


意见提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。


中国的土地产权分为两种，一种是国家所有，一种是集体所有。


中国现行的土地制度是：城市土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。


目前土地挂拍规定，城市国有土地可以直接入市，而农村集体土地想要进入土拍市场，必须先被征为国有才能入市。


多了一道程序成本增加的不止一点点。


在转变的过程中，会增加各种利润和成本，土地的价格在征收过程中，翻了好几倍。


现在《意见》指出，农村集体土地可以直接入市，免去中间国有征收过程，可省去一大笔成本费用，如此土地成本下降，大批低价土地入市，可以促进热点城市的房价稳定。


举个例子，在大多数城市，一块集体用地想要进入市场，若政府以10个亿征收后进行挂拍，拍卖价格至少在30个亿（举例而已）以上，卖地的大头归了国家。


而如果不再需要被国家征收就可直接入市，那成本将直线下降。


今年以来，上海和嘉兴都有集体土地直接拍卖入市的案例。


2020年6月，上海在松江的永丰街道、泗泾镇、小昆山、车墩镇、九亭镇、新浜镇等区域推出了9宗集体土地入市，出让面积317亩，涉及出让金合计11.3亿元，主要用于商业、办公、工业、租赁住宅等建设。


折算下来，楼面价只需要5347元/平米，在上海这样一个房价高不可攀的城市中，五千多元的楼面价，基本已经找不到了，这就是集体土地直接入市的效果。


8月27日，上海周边的嘉兴，也推出了一块农村集体土地入市。


位于嘉兴市嘉善县大云镇曹家村一宗面积23.388亩(15592平方米)的经营性建设用地，以1871万元价格卖出，楼面价1200元/平方米。




建设用途为餐饮、旅馆用地。虽然土地用途不是建住宅，但一千多的楼面价，也应该是刷新了嘉兴市的经营性建设用地的下限。
根据中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2018)》，农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。
如果这1亿亩廉价的集体土地入市，将对中心城市的房价带来重大影响。
尤其是深圳、广州这样的，市中心拥有诸多城中村的中心城市。一旦有大量的廉价集体土地入市，势必会降低土地平均价格，面粉价格下降或者稳定，面包价格没有理由不下降。
所以，农村集体土地如果能大规模入市：
影响之一，就是促进和稳定中心城市的房价。
影响之二，是给农民带来收入。
农村土地改革的实质，是国家定向给农民印钞，释放农村土地财富。
大量闲置的农村土地，躺在那里没法获得收益。如果以集体的方式入市，拍地获得的钱，就归集体所有，农民可以享受到直接利好。
说白了，农村土地改革，给了农村将土地变现的机会。

以深圳来说，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。
这些没有红本的建筑下的土地，如果可以直接入市，不仅可以补充深圳市的合法住房供应量，稳定深圳的房价，同时城中村的土著，也可以直接高效变现。
当然，这是一种理想化的状态。事实上，即便《农村集体经营性建设用地入市指导意见》正式出台，1亿多亩宅基地也不可能一股脑儿直接入市。
逻辑很简单：
第一，损害各城市的土地财政收入。
农村集体土地直接入市，本质上是官方主动让利的行为。少量让利可以，一旦大规模让利，不仅会损害官方征收集体土地的收益，还会冲击原本的土地市场收益。

这会牺牲地方政府的钱袋子。现阶段，卖地收入仍是很多城市财政收入的重要来源。
从各城市对土地财政依赖度的情况来看，很多城市应该都舍不得放下这块肥肉。
国家统计局公布的数据显示，2020年前7个月，全国卖地收入为35101亿元，同比增长7.9%。
收入规模继续创下新高，是全国财政收入114725亿元的30.59%，是全国税收收入98509亿元的35.63%，是全国地方收入61150亿元的57.40%，是全国地方基金收入37346亿元的93.98%。
足可见，卖地收入对于地方政府和国家有多重要。
第二，大量入市，会引发房价大幅波动。
现阶段，官方对楼市的定调是，不允许有大的波动，也即不能大涨也不能大跌。


大规模的廉价集体建设用地入市，必然会冲击原本的住宅土地市场，导致地价下跌，房价也会因为地价下跌和大规模廉价土地建设的住宅入市，而遭受冲击，甚至会发生系统性金融风险。


这是管理层不允许的。


理想很丰满，现实和骨感。集体土地即便可以免去征地环节直接入市，楼市即便有了新玩法，也不会有大的变局。

云游太空

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