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最近楼市大招一波接一波放送，市场形势瞬息万变。这边融资环境刚刚收紧，那边央行就降准释放0.9万亿流动性，大家都直呼看不懂，很多刚需购房者发私信询问接下来房价会如何演变？手拿三成首付的刚需下半年到底是继续等，还是择机上车？
房地产是高关注度行业，从来不缺乏谋略者。有人说，楼市大局已定，今年的“金九银十”八成是要泡汤了，很多城市不仅二手房开始降价，开发商新房也开始打折促销了，而且力度空前绝后，照这个趋势发展，未来部分城市房价或将跌回2017年水平；也有人说，政策虽然一波接一波，但是真正降价的房源很少，市场不景气，但炒房投资客和开发商都资金雄厚，他们并没有媒体报道的那么脆弱。现在没有成交量，恰恰说明卖家都不着急，市场有“下行”趋势，但不阻碍他们高枕无忧地坐以待市场重启火热。
公说公有理，婆说婆有理。我还是老观点，现如今在楼市调控政策步步紧逼的情况下，谈论短期的走势已经没有意义了，国家给2019年整体定调是“稳”，就决定了这一年楼市的走势不会太波澜壮阔。因此，无论是购房者还是开发商，抑或是专业投资炒房客，最应关心的是至少未来5年以上的市场形势。其实说白了，就是房地产还有没有价值，还能不能投资的话题。
对此，专家们又是如何看待的呢？
经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康一直以来都丝毫不隐藏对房地产的看好。近日在某论坛上他直言，“房地产的支柱作用还会至少有15年到20年，表现出非常有力的支撑。这个有力的支撑是伴随着中国的城镇化高速发展阶段的特征的。到了真实的城镇化水平，70%左右的支撑是要下降的，这是别的经济体都经历的过程，中国这一段还远远没有走完，所以这段要特别珍惜。要让房地产作为国民经济支柱作用的潜力，合乎逻辑的释放出来。”
贾康其实大家并不陌生，他多次被邀参加经济座谈工作，现在是中国城市金融学会和中国改革研究会常务理事，中国财政学会顾问，还是华夏新供给经济学研究院首席经济学家，此外还是北大、南开等十几所高等院校的特聘教授，是实打实的“国”字头重量级专家。他的很多观点在地产界，抑或是整个经济学领域都有很大影响。
那么我们该如何看待他上述的观点呢？首先，贾康对我们的房地产还是有很高的期望的，过去20多年房地产一直都是经济发展的支柱产业，对经济发展立功不少，甚至可以说是功不可没。即使到了今天楼市调控政策频出的当下，到了很多专家学者开始猛烈攻击房地产的副作用多、发展不足的时候，他依然坚定认为未来房地产依然是中国经济发展的支柱产业，且这一中流砥柱作用或还将支撑15-20年。这意味着什么？从过去房地产的发展来看，无疑未来15-20年，房地产还将迎来高速发展。理由很简单，我们的城市化进程还远远没有走完，这是房地产发展的基础，是所有发达国家走过的路，我们也会沿着这条路径走下去；
其次，但这一次贾康没有像小城镇专家李铁和北师大教授董藩那样，直接给出一个“房价未来只涨不跌”的观点，他原话是“要让房地产作为国民经济支柱作用的潜力，合乎逻辑的释放出来。”我个人理解是，他也看到了过去这些年房地产长足发展存在的种种不足，所以才有了“合乎逻辑的释放”这么一说，过去这二十多年，房地产对经济拉动作用巨大，而且是无可替代的，但经历了井喷快速发展之后，即“不合逻辑的释放”之后，房地产的各种弊端就显露无疑了。所以，要想继续发挥房地产的支柱作用，未来对房地产的管控和规划，是必不可少的。
此外，贾康虽然没有直接发表对房价走势的看法，但从他的逻辑分析，不难得出他还是坚定不移“看涨”房价的——城市化进程在继续，就会有人从农村户口转向城市，就会有购房需求被产生出来，每年至少1000万的购买需求，对大城市的房价毫无疑问会产生巨大推升作用，尤其是人口显著增量的城市，房价涨势更不可逆。
有人坚定“看涨”，也有人毫不避讳地表达对房地产的忧虑。实干家曹德旺便是其中之一。此前在接受记者采访时，他就曾直言不讳说过，城市是市民的城市，不是有钱人的城市。他劝自己的妹妹趁早做计划，把多余的房子赶紧卖掉，因为以后租不出去，也卖不掉，还要交管理费。为了达到心理平衡，他让妹妹把房子编号，每天不同时间段在不同房子居住。
曹德旺为什么会觉得未来房子租不出去、卖不掉呢？他自己的话说就是，我们把大批的资金购买了大量的财产，不是资产。资产可以每年生产东西出来，财产不但不能每年生产东西出来，还需要大量的资金来支持、养护它。关于老百姓认为的“房子保值”，曹德旺也不认同，他说，有钱的人都有几套房子，剩下需要房子的人才没有钱。现在都没有钱他以后怎么有钱买你的房子。房地产将来就是有钱的人卖给有钱的人，卖得出去吗？
曹德旺的担心不无道理，虽然看似是浅层的逻辑，但是却大道至简地道出了房地产发展的本质。过去房地产是刚需，现如今统计机构显示，中国已经不缺房，且存在房屋严重过剩的情况，房子已经不是刚需，那么它不再作为稀缺品存在，价格就很难再疯涨。
曹德旺说得确实是实情，现如今的房地产有三个基本面的变化可能导致未来大量囤房的人的房子卖不掉：1、有钱人受制于调控政策，没有资格购买，钱虽然可以通过各种渠道兜兜转转流向楼市，但是毕竟是少数，总体而言资金无法大量流向楼市，对高房价就无法形成支撑；2、刚需买不起，通过其它渠道解决居住问题，购房需求被大量削减。多主体供应，多渠道解决居住问题，这是国家在两年前就提出的大政方针，现在来看已经取得了长足发展，租购并举、保障体系完善加大供应、共有产权房、租购同权落地、集体土地建设租赁住房入市、农地入市等举措的背后，是对低收入群体保障性住房的天然屏障；3、长效机制出台，房地产市场格局恐将大变。过去这些年，房地产取得长足激烈发展，主要原因还是各地方城市对土地财政的过度依赖，有些省份对房地产的依赖度甚至高达60%，在这种情况下，房地产不可能不取得辉煌发展，房价一天更比一天高也是有根本支撑的。但房地产税、空置税、遗产税等长效机制的构建逐步完成落地，房地产的总格局会逐步打破重塑，解决了地方财政来源，也就化解了对房地产过度依赖问题。
需知，供需影响价格，人少地多房多的城市，无论怎么炒作，地方如何维护房地产的地位，我们始终坚信房价会顺势回归，只是时间问题。而人口有显著增量的城市，自然供需不平衡，价格还存在上涨趋势，这也没有什么好遮掩的。
上述两位重量级专家大佬的话，谁的观点更有道理呢？我觉得都有值得学习借鉴的地方，贾康是从经济发展、人口变迁等基本面看待房地产的发展问题，虽然他的观点中出现了刚需不愿看到的“人口增量城市房价还会涨”的说法，但其实这也是事实。房地产对经济的作用暂时无法被完全取代，这就决定了它还有很大价值，但不能一刀切理解为，全国的房价都会上涨，对于刚需来说，还是要区别开城市看待。有人口、有产业的城市，房地产的作用可以释放，没有人口、没有产业的城市，一味发展房地产，这是饮鸩止渴。
在种种政策利好下，市场预期开始出现乐观的情绪，相信在不久的将来，房子价格也会逐渐回归到正常水平。尤其是过去那种一家独大，一年涨幅40%的情况，是坚决不能再出现的。
不过，从长远角度看，想要真正实现房地产市场的健康发展与平稳运行，我们势必要从根本入手，切实解决整个地产行业存在的种种问题，着力推动整个行业的稳定运行。这虽非朝夕之功，任重且道远，但却是必然选择。
那么当下手拿三成首付的刚需购房者到底该作何打算呢？对买房自住的刚需购房者而言，不得不说，当下是最坏的时代，一方面，调控大举压境，很多政策都是一刀切执行，刚需被误伤了，本该优惠的首套房贷款利率，现在普遍上浮20%-30%，购买一套房子，凭空多出来十几几十万的利息；另一方面，信贷收紧很显然对开发商影响很大，明眼人都知道开发商这两年很缺钱，而且新房售价普遍被限价拿捏得死死的，开发商利润被压缩得惨不忍睹，但融资环境一时半会儿也不会好转，开发商缺钱的情况还会延续下去，房子还要盖，钱也要挣，最后只能在建房方面开源节流，所以这两年造出来的房子，质量堪忧，维权多如牛毛，就是最好的见证。
所以，刚需当下买房不要太对降价抱有太高期望，未来1-2年市场横盘稳定的概率更大，算是一个合适的购房窗口，就算局部地区有降价，可能在贷款利率以及放款周期方面都会有提高或拉长，实际上到最后，刚需还是占不到便宜。刚需买房谨记一条：按需行动，该买就买，不被利益左右，多关注房子质量和居住环境。 来源：楼市奇说
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狗仔卡
发表于 2019-9-11 11:30
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