2018年，是三水楼市波澜诡谲的一年
这一年成绩如何
即将揭晓
2018年特殊土地成交一览表
新建住宅市场运行概况
新建住宅市场年度供求走势
成交均价稳定“8”字头，整体市场供应激增，但对成交拉动幅度不大。 2018年三水新增预售面积同比增加55%，成交面积同比增加27%，成交均价同比上涨7% 从数据上看，市场供应的激增未能大幅拉动成交；同时从市场表现上，进入第三季度起客户的观望情绪渐浓，伴随更多高价地块陆续入市，观望态势或将延续到2019年上半年 截止2018年年末，三水库存面积为241.16万㎡，去存时间约10个月，整体去存压力仍在可控范围
新建住宅市场月度供求走势
网签金额TOP10
网签套数TOP10
住宅市场供求面积结构
住宅户型成交分布
95-130㎡面积段供需仍为主导，改善需求有所回落。2018年仍以年轻客群和置业投资客群为主，95-130㎡刚需改善户型最为热捧，新入市项目户型设计基本集中于在85-130㎡三四房，入市门槛逐渐走高，产品分化越发明显 别墅整体成交表现尚可，去存周期约29个月。本年度别墅供应和成交主要集中在保利雲上和碧桂园翡翠山两盘，整体去存周期较上年减少明显；小面积的刚需型联排/双拼别墅受市场青睐度较高，在售别墅主要集中在云东海片区，其余个别位于外围镇街
2018年三水产品成交总价结构
2017-2018年三水产品成交总价结构对比
预测2019年新增供应可达309万㎡，市场可售货量达557万㎡，静态去化时间约24个月 2018年土地供应较上年减少明显，仅有9块土地成交（2017年21块），但未来可售货量依然充足 中心城区如三水新城、北江新区两重点板块整体去化周期为2年。一方面受未来供应基本为高价地块，市场售价预期相对较高；另一方面，外区客户进入对于市场拉动有所减弱，成交或未能如2018年 北部三镇，如南山、大塘压力较为明显，区位以及配套仍为板块成交的硬伤；而云东海板块主要受别墅产品拖累，去化周期达4年，压力相对较大
2019预计入市新项目分布图
2019年，预计约有10个新项目入市，外围镇街未来新入市项目占比达5成，其余新项目集中在三水新城和北江新区 上年三水土拍市场异常火热，今年则相对淡静许多，但今年新盘入市多达13个且基本为品牌房企开发，其中龙光碧桂园悦府、天聚广场和碧桂园佛山双子星城的首次开卖，当天去化超9成，普遍入市表现良好；全市供需旺盛期基本集中于下半年，中心区域的新货冲击、外围镇街以“低首付”为主流的营销方式和三水作为非限购区和价格洼地，故较其他区域市场表现活跃 2019年低地价项目接近去化完毕，高地价项目入市将革新市场格局，市场产品供应丰富多样，客户观望情绪更浓厚，市场竞争将更加激烈。预计明年房企在拿地方面将回归理性，另外三水新城、河口片区和西南中心区仍为市场主导，外围镇街则受区域因素制约开始以中心区为参考调整
总结
2019年整体调控政策维稳基调不变，非限购区优势尚在但难有突破。2018年政策调控以稳字当头，坚持 “房住不炒” 主基调，对于作为非限购区的三水可以说是 “福利年”，无论是供应需求还是市场价格均有明显增幅。伴随着房贷利率上调、“购房入户”取消，积分入户新政落地、租赁新政落实等一系列政策颁布，维稳基调未变。从今年下半年看，全市交投活跃度下降明显，客户观望情绪浓厚，并且随着高价项目入市影响，不限购优势边际效应减弱难再有突破 低地价项目接近去化完毕，高地价项目入市将革新市场格局。预计2019年房企在拿地方面将回归理性，同时低地价项目接近去化完毕，受高地价项目陆续入市影响，市场推货节奏将有所减慢，不排除产品同质化严重，项目追求现金流加速回笼资金、客户入市速度放缓等因素影响，市场竞争更为激烈，部分项目或会降价出货 中心区将重新主导市场走势，外围镇街以中心区为参考。随着多个纯新项目入市，如今年的中南远洋·漫悦湾，远洋华远·天骄，天聚广场和常乐府等，再加上碧桂园佛山双子星城，金融街·金悦府、华远远洋·海蓝城等竞品也即将入市，市场上产品可选择性高，消费者观望情绪渐浓。目前中心区本地客逐渐成主力，外区投资客潮回落，依赖渠道的外围镇街竞争力下降，受中心区影响将尤为明显，价格支撑力承压明显
资料来源：佛山经纬 你对三水楼市有什么看法？欢迎评论区留言
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发表于 2019-2-2 10:17
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发表于 2019-2-2 10:40
